澳大利亚因其政治稳定、资源丰富、环境优美、气候宜人一直吸引来自世界各地的移民到此投资、置业、旅游、学习。据《2018年全球财富迁移报告》统计，澳大利亚已连续3年成为全球百万富豪移民最佳理想国。不同于早年的两代华人移民，越来越多的新移民带着资金准备投资到澳大利亚。而说到投资，让所有华人感到既熟悉又陌生的就是房地产行业了。说熟悉是因为每个华人都有一个买房梦，大部分华人都将买房等同于是否真正安家落户。说陌生是因为在澳大利亚这个政策透明、法制健全的国度，房地产投资，可不只是买和卖这么简单，而房地产开发的学问更大。澳中集团深耕墨尔本30年，在房地产投资与开发领域也已经有20多年了，因此许多新移民来澳后，都希望能通过我们多了解一些投资流程与技巧，少走弯路。在此，我们想通过这个平台详细向大家介绍一下土地收购前后的重要环节。

第一步，如何选择湿地

澳中集团董事局主席金凯平先生在《中国人在澳洲做地主》一书中曾提到“湿地理论”，“就是选择能给投资者带来最大回报的房地产。”“看上去地段和区域不怎么火热，不为很多人重视，”“但只要这些地区未来存在着获得城市规划发展、基础设施建设、人口迁入等有利机遇……将来肯定能收获巨幅升值。”反之，当“湿地”变“熟地”后，机会也就没有了。

收购土地还有一个前提，就是根据投资战略长短期筛选土地大小。民用土地大小从5公顷（hectare,1公顷等于1万平方米）至几百公顷不等。从投资周期和投资风险考虑，5公顷左右的规模（ 可开发约80套民用住宅）能较快获得投资回报以及不可控因素较少，因此比较容易得到开发商（Developer）的青睐，本文也将围绕此开发规模，说明土地开发的步骤和时间。当然，投资周期和风险还受到可开发前景、可行性报告及尽职调查这几个关键因素的影响。接下来，就先说一说可开发前景。

可开发前景就是判断这块土地是否能在中短期内开发的关键因素。套用行话来说，在红线（在维多利亚州的专业术语是Growth Area Boundary，每个州的术语有所不同）范围之内，一定是可开发的土地，而何时开发只是一个时间问题。反之，在红线外，则需要等待。政府会不定期评估房地产市场的供需状况。一般情况下，开发商都会选择以低价购买红线内的土地，然后等待地方政府发布区域结构规划（Precinct Structure Planning），再按预计时间进行开发。当然，最理想的投资就是以很低价格获得红线外的土地，并且短期内被政府划入红线内，就能尽早开发，收回投资——但是以低价格投资红线外的土地，而政府迟迟不调整红线，因而投资无法获得升值的案例比比皆是。

选好了土地位置后非常重要的一步就是做尽职调查。一个项目的可开发面积，是决定项目回报率高低的关键因素之一。因此尽职调查需要包含文化遗产评估、土著文化评估、管理袋鼠计划、动植物搬迁计划、污水管理计划等。只有对于有经验的开发商而言，这份尽职调查报告才变得有价值——因为调查报告并不会明确告知这个项目是否具备开发价值。报告只是阐述一个客观事实，需要有经验的专业人士通过客观事实判断未来的投入和回报。但重中之重是，选对一家好的尽职调查评估机构。评估机构仅仅具备相关资质是不够的，重要的是对该地区有一定了解。评估机构对该地区的了解程度直接影响评估的准确性。（未完待续）

此篇文章刊登于《澳中商圈》2018年7月刊，金融世界 Financial World.