达摩克利斯之剑出于古希腊的一个历史故事， 它是用来表示时刻存在的危险。

前些日子，有朋友问我你觉得Zetland如何？还可以入手吗？ 在此给出我自己的观点：

Zetland 是一个机遇与风险并存的区域，它是一把双刃剑，也是投资人的达摩克利斯之剑！

坐落在悉尼内城区的Zetland，位于中央商业区（CBD）南面仅4公里， 北面是Waterloo、Redfern和Surry Hills；东边毗邻Moore Park和Kensington；南面为Beaconsfield、Rosebery和Eastlakes；西面是Alexandria。

面积约1平方公里的Zetland位置优越，与悉尼大学、悉尼科技大学和新南威尔斯大学均只相距两公里左右，而Surry Hills和Moore Park等邻近城区且皆有商场。

在Zetland，独立屋（House）极其罕有，占不足1%，与悉尼平均的64%相比简直是天壤之别；相连屋（Semi）和排屋（Terrace）占23%，较悉尼平均率高出逾一倍；而公寓（Apartment）／单元（Unit）竟占76%，明显高于悉尼平均的22%。所以说Zetland 是典型的高密度区域。

Zetland 在我眼里一直都是机遇与风险共存的区域，这可能是高密度区域的共同特点。高密度区不是不可以买，关键是入场的时机和价位。更重要的一点，是要对整体区域的供需关系的把握度。在高密度区域，供需的关系的变化要远高于其它区域，这就是风险因素。

因为高密度区通常都是以大型开发项目为主，一期一期的进行下去，这样的项目一定要在前几期入场，入场越早，以后的风险越小。试想，当一个区有一万个住宅的话，当市场不好的时候，2000套同时在市场在售在租，想想其物业价钱会好吗？

地产市场的供需关系一直都是存在于变化中的，这种关系将一直主导着房价和租金的价格。房价上涨的时候证明市场的需求加大，同时发展商会加大开发力度，进而来消化这部分需求，这就是市场。当一个供需平衡的社区，发展商突然增加2000套住宅，市场的价格肯定会受到冲击。

依稀的记得6年前，Zetland 依靠优越的地理位置，开发商在此储备大量的土地，政府的大型规划，使Zetland 成为悉尼的投资热点地区， 当时2房2位的公寓价格也就50-60万澳币左右，而其租金也能达到约 500澳币每周。这个时期的Zetland 处于一个供需较为平衡的时期。这个时间段入手的客人大部分都享有物业大幅的增值。

上图是澳新银行给出的Zetland近几年二手房出售情况，有没有注意到2002年至2008年的6年间，此区域房价跌了10万？ 而这个时间段也就是此区疯狂的建造的时候，市场的需求慢慢地被消化，客人的选择也开始变多了，价格也随之受到影响。

以上两幅图表示，20到39年龄段的人群占了57.9%，远远高于新南威尔士州的平均数值，流动率很强！租房的人占到48.7% ，投资客多，人口结构极不稳定。

而今，Zetland租金约在700澳币每周， 房价却已经超过100万。从贷款角度我们来看个例子：客人向银行贷款80万一周的只换利息不还本金就要710澳币左右。加上物业费，水费，市政费，租赁管理费用等等。一周的费用将近900澳币，这还是在贷款利息处于历史最低点的时候。如果有一天利息突然回到6%，那么每周的开销约为1200澳币。到那个时候，市场的负担能力肯定达不到这个标准，那么房东只有一条路，就是卖房。一个区域同时上千套房子同时卖的话，大家可以想想结果。

“物以稀为贵”。很简单的一句话却道出了整个经济学最核心的原理。价格是随着供应和需求而波动的。房产投资也是如此,，随着悉尼地产市场的全面升温，各大中介，各大媒体只会喊“涨涨涨” ，“7年房价翻一翻”。越是这样的情况，我倒是觉得所有的投资者则越应该冷静对待这个而今如此沸腾的市场。大家可以设想一下，当你走进电梯里的时候，连大妈都开始怂恿你买房投资的时候，可见这个市场已呈现出多么疯狂的时段！写这篇文章的目的不是为了阻止房产投资，而是为了规避一些风险，告诉大家如何去做一名更理性的投资人。

从贷款人的角度，在市场过热的情况下，我建议客人去选择一些低密度区，相对成熟的区域。理由有以下几点：

1 所谓的低密度区，就是当地密度较小，都是以别墅，小型的公寓楼为主（大部分的房屋都在20年以上），这样的区通常来讲土地供应及其有限，发展商拿地及其困难，即使拿到了土地，当地的市政厅也不会允许盖高层，所以这里房子两个字概括“稀缺”。

2 低密度区往往都是自住人群偏多，这样的人群结构相对比较稳定。大家可以设想一下，当金融危机来临的时候，或者地产市场不好的时候，抛售物业最多的地方一定是投资房偏多的地方，因为房东不会卖自己的自住房，一定先甩掉自己的投资房，这样会造成在某一特定区域房屋供应突然加大，房价下降。

3 低密度区的房租相对稳定，同理可证，因为当地的房屋供应量有限，对房屋的需求量较大。

4 低密度区的基本公共设施比较完善，例如公路铁路医院购物等等，如果低密度区在离悉尼中心就业带附近12公里以内的话，那么投资价值就非常完美了。

（完）