税务专栏01 | 房产投资中的澳洲税种，你“造”么？（平台原创),澳洲房产大全微信公众号文章

主编寄语

如果把澳房投资喻成一场足球比赛，那么澳洲税法在我看来就代表着后防，是体系中非常重要的一部分。

本文作者以唐是个北京大妞，以全优成绩获取澳洲注会执照，曾供职于澳TOP5事务所任高级财务顾问，其无论文字还是本人，都透着北京人特有的“邪性”，不过我喜欢懂得调侃，还有专业功底的人。因为既有趣，又有料。

澳房大全【税务专栏】由领赢会计事务所团队撰写。

税务专栏01

房产投资中的澳洲税种

你“造”么？

作者：以唐

微信：Leadin06

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投资房产尤其海外置业以前很难，现在好像很容易就可以实现。就算是中国政府收紧换汇政策，澳洲银行不放贷给海外人士，也挡不住海外同胞的热情，照样能八仙过海各显神通，大把大把的掏腰包换不动产。

动辄就是如下的谈论，

“去年90万买的，现在都130万了，真的是买到就赚到！”

“还不买啊，澳洲政府在当地大力修建改善各类基础设施，周边房价肯定涨得笑不动了！”

房产投资会带来这么大的收益？

是不是只要找到一位好的投资顾问就万事大吉了？

或者相信自己的慧眼也很胸有成竹？

其实不然！

万万税的澳洲，税很深！

您的收益，联邦政府和州政府均要从中分好几杯羹。

没有财税领域的专业人士帮您好好布局，解惑答疑，你的收益可能会比隔壁王大爷少一半，或者更多！

这期，就给您简单概要的介绍一下澳洲房产投资中涉及到的税种，以后会慢慢展开。

购买房产时

Stamp duty印花税

不管在哪各州买房，您都要缴付相对不菲的印花税。投资房的印花税比自住房还高。

而且，各个州政府已经陆续出台针对海外人士的附加印花税。

拥有房产中

Land Tax 土地税

如果您买的是带地的投资房，根据土地的价值，每年还有可能上缴土地税，每个州都不同。

新州为例：

Income tax 所得税

投资房产是为了赚钱的，买了当然不想闲置，有稳定的出租收入当然喜上眉梢。

但如果你的出租收入高于出租支出，就意味着您当年要准备缴纳所得税了。

澳洲税务居民

澳洲非税务居民

从上面表格可以看出，如果您是非税务居民，没有免征税额。从第1块钱起，您就要开始交税了，而且上来就是32.5%，澳洲政府一点也不客气。

当然，如果出租收入小于出租支出，这笔损失你可以累计，将来财年赚了便可以用于抵扣。

事实上，这种情形下有可能已然是真金白银损失了，当然也有可能是因为房屋折旧产生的非现金流支出，并非从口袋里掏钱。

出售房产时

CGT资本利得税

当您看到几年前所购买的物业增值不菲，是时候出售物业，变现享受战果或重新优化投资组合的时候，资本利得税在悄悄地等着您。

注意，你卖房签合同的日期，而并不是过户日期，决定您要在那个财务年度很可能不得不缴纳资本利得税。有招应对吗？

当然。建议您提前未雨绸缪做好税务筹划，合法减少延迟缴纳。

澳洲税务居民

如果您以个人名义持有房产满一年以上，出售收益可以按五折计算。

如果早期明智的选用其它适合自身情况的架构购买持有的物业，如利用自营养老金（SMSF），出售收益则有可能完全免除缴纳资本利得税的困扰。

海外人士

不管持有房产多长时间，出售收益没有任何折扣可以享受，而且最低也要按32.5% 缴纳，税真是一点都少不了。

那如果不交呢？谁管呢？是的，澳洲实行的是个人所得税主动申报制度，政府默认每个人都是良民。

如果您在大数据时代不去做主动申报，澳洲税局一旦查出，便会改变对您看法，您的个人信用急速降低，有可能一辈子被税局盯上。

结语：

澳洲税法非常复杂，并且不断更新变化，不容小视。你不理财，财不理你。

若您想认真从房产投资收益中受益更多，就赶快咨询专业靠谱的持牌会计税务师好好打理税务事宜吧！

Leadin 是一家注重专业精神和高效沟通，提供财务税务，移民审计，自营养老金建立管理，商业咨询，贷款经纪等服务的综合注册会计师事务所。

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