文 / Max Wang  |  小麦谈地产

本周是《澳洲地产市场 健康报告》终结篇。

整个调研、写作的过程，对我自己来说上一次非常难得的学习过程，也是用尽洪荒之力深度挖掘地产数据的一次尝试，让我可以静下心来客观的看看澳洲地产市场的现状，还增加了对加拿大地产的了解。编辑读完之后说，这篇是整篇文章中最精彩的，希望大家喜欢。

如果你错过了前两篇，链接在这里：《澳洲地产市场 健康报告（上）》、《澳洲地产市场 健康报告（中）》

说完了需求，我们看看天平的另一端：供给数量。

下图是已经或即将开工的新建公寓数量：

不难看出澳洲整体的新建公寓数量在三大城市都在逐年升高，在你读这篇文章的时候，悉尼、墨尔本和布里斯班一共有525座吊车在工地现场施工，是全澳洲吊车使用率最高的时期（89%）。

从卫浴建材供应商报告Reece Supplier Report 2015-16的数据来看目前开工的新建房屋数量，包括公寓在内，都是历史最高点。

要知道现在正在建造的公寓项目可是一两年以前申请通过，并开始销售的。

而影响海外买家的额外印花税、澳洲银行关闭海外贷款业务，都是今年5月底以后的事。

这就造成了在未来6-12个月交割的新建公寓供大于求的现象。

你也许会问，如果这样，那么三个城市的公寓价格会下跌吗？

我坦白告诉你，很有这个可能。

事实上，在今年上半年就已经开始了，以墨尔本为例，3月份季度有19%的公寓是赔钱卖掉的，悉尼和布里斯班也不同程度的出现了这样的数据。

有分析师认为，在未来的12-18个月，三个城市的公寓价格最多会下跌25%。

我觉得有些夸张，但10%-15%是很有可能的。

小结：因为在未来一段时间内新建公寓供给会远超过需求，价格上一定会出现下调风险，但这并不代表整个房地产市场，而仅仅是市中心附近的公寓，其实在悉尼、墨尔本和布里斯班很多本地人青睐的家庭区，还都是一房难求的局面，这也解释了上一段拍卖清空率奇高的现象，要知道公寓是很少拿出来拍卖的。

我们在上一篇文章里提到，如果将澳洲和加拿大比作餐馆，招牌菜就是“世界最宜居城市”，排名前7位的城市里，有6个分布在澳大利亚和加拿大。

“世界最宜居城市”是个非常有吸引力的头衔，偏偏两个国家又都是移民国家，带来的直接后果是：大家都想搬去那里定居，人口迅速且稳定的增长，房屋供给跟不上的话，房价就必然会升高。

咦喂，你刚才不还说公寓供给过剩吗？现在又说供给不足？别急，下面“不要被数据蒙骗”那一段会详细解释。

大家也许不知道，这些“世界最宜居城市“其实有个非常大的无奈，就是她们同时也是“世界最负担不起的城市”。

在分析这点时，有一个重要的数据指标，叫做“中间倍数比”，傻瓜点说，就是“房屋中间价，是家庭年收入中间价的几倍。”

举个例子，如果一家人两口子的年收入是$15万澳币，而这个城市房屋中间价是$45万澳币，那么这个指数就是“3”（45除以15等于3）。

按照国际惯例，一个城市的“中间倍数比”超过4以上，就开始变得不可负担了，也就是一家人不吃不喝赚的钱，如果攒四年还买不起一套普通的房子的话，那就说明房价很贵。（如下图）

你们想知道本期文章主角的这个倍数是多少吗？

请看下一组数据：

“世界最负担不起的城市”前4名，有3个是我们今天讨论的城市。

香港排第一，一家人不吃不喝要攒19年的钱才能买套普通的房子，基本就别想了；

悉尼排第二，需要12.2年；

温哥华排第三，需要10.8年；

墨尔本第四，需要9.7年。

按照上面第一张图表的标准，这个倍数超过5.1以上，就是“极端不可负担”了。。。下面两张图是澳大利亚和加拿大主要城市的可负担数据：

小结：从发展趋势来说，这几大世界宜居城市的人口会保持增长，目前虽然都各自有自己的挑战，整体房价会在供需的博弈中上升，所以买房投资的人会依靠资产增值越来越富，而买不起房的人会越来越买不起。

想要将来过上美好的生活，并且能一直过下去，请用洪荒之力尽早进入房产市场。

中国已经出现人类历史上最大的中产阶级，无论是从人数规模来说，还是财富数量上。根据《胡润财富报告》，截止2015年底，中国有1亿人满足“中产阶级”标准，其中2,900万人是“高净值”，6,300万人达到“中上层中产阶级”水平。

这一代中产阶级和上一代很不同，他们有危机意识，兼具前瞻的眼光，既能看到国内人民币贬值、通胀等未来可能让资产缩水的潜在风险，也理解海外资产配置的重要意义，是的中国从“世界工厂”向“全球买家”转变。甚至因为中国的中产阶级迅猛扩大，出现了“世界资产荒”这个词，不过这个不是本文的重点，以后有机会再聊。

中国人到海外买房，绝大多数和个人的生活选择有关，并非完全为了投资，以下是《胡润财富报告》的一组调查数据：

我们可以看到85%的中国人去海外买房是为了子女的教育，64%是为了投资分散风险，60%是为了将来移民。

之所以加拿大和澳大利亚受华人欢迎，是因为已经有相当好的华人社区基础，而且大多已经有朋友亲人等在那里居住。

虽然各个国家时不时的会出台各种政策、新的税收等，但单纯为了投资而不介意投资目的地国家的中国投资者，只占不到20%。换句话说，想买温哥华的会继续买，想投资澳洲房产的会继续投，有一部分人会受影响转移目标，但大部分有足够的动力继续。

上面的数据是2015年中国人最喜欢的留学目的地国家，美国第一，英国第二，然后就是澳大利亚和加拿大。澳洲联邦政府今年6月份宣布了留学签证简化框架，和历史上第一次接受6周岁以上的小学生及家长来澳洲读书，澳洲新的留学生潮即将到来，是目前地产市场一个增长迅速的新生力量，具体的内容请点击链接看我7月份写的《小学生，大经济》。

小结：澳大利亚作为教育重要出口国，政府又将教育放在主要经济位置，推出各种优惠政策，可以说未来只要有教育在，澳洲房地产就在。

你知道中国人在海外花了多少钱投资吗？

中国的个人投资者在去年共花掉了$4,500亿美元到海外进行资产配置，其中房地产类投资超过50%。（数据来源：居外IQ报告）

先看一下这组数据：

根据《胡润财富报告2015》，中国人最青睐的移民及置业目的地，美国还是最受欢迎，各个城市加起来占55.8%，温哥华占8.8%，悉尼4.0%，墨尔本2.8%。

另外根据最新《居外IQ》的数据，目前中国人搜索最多的置业目的地城市是悉尼，占悉尼地产总搜索量的83%：

结合上面两组数据，悉尼和墨尔本的房地产市场在未来吸引中国投资者的空间巨大，现在两城市加起来还只是中国投资者在海外投资总量的个位数而已。

我们再把焦距放大，深入看一下澳洲的情况。

根据澳洲政府FIRB（海外投资审批委员会）的数据，自从2014年开始，中国房地产投资者已经全面超过美国，成为澳洲最大的海外买家群体，而2015年中国人在澳洲购买房地产的投入比2014年几乎翻一番，达到$240亿澳元。

如果按照平均3%的房产中介佣金计算，2015年一年中介们就赚了$7.2亿澳元。嘿嘿。

现在澳洲市场上因为贷款政策等因素，很多一两年前买楼花的人不能交割，于是市面上很多人在转楼花，但很难转掉，基本不是靠降价，就是靠运气，要不就是降价+运气。

你想知道为什么这么难转楼花吗？

下面这组数据为你揭晓：

根据《居外IQ》的数据，中国人在海外单笔房产交易的花销，91%在$50万到$70万美元之间（约合AU$65万到91万澳元），这和FIRB的数据相符，在澳洲，中国人买的公寓平均价格是$67.7万澳元。

而在转楼花的时候，通常接手的还是海外投资者，或者很少数的本地买家用来自住。但出于首次置业补贴和印花税减免优惠政策的缘故，本地买家如果选择公寓，预算都在$60万澳元以内，和海外买家购买的$65-$80万的公寓之间出现了一个价差，如果出那么多钱，本地人大多会选择远一些的，有土地的房产的，而不会选择公寓。

小结：澳洲房地产市场的增长空间还非常巨大，作为中国的投资者，还需要多了解澳洲本地市场，不要盲目被忽悠买本地人不喜欢的地区或房产类型，因为说到底，只有本地人喜欢的房子，才有人去租，才有人会再去买，才有升值的动力。而单纯海外买家去的地方，受政策影响会非常明显，风险就大很多。

看到这里相信你脑海中已经有了幅完整的画面，可以客观清楚的看待澳洲的房地产市场情况，要感谢这些数据。其实搜集和整理数据是我在写这篇文章中最花时间的部分，因为找数据是一回事，看懂数据是另一回事，现在大家都已经理解“大数据”的威力和对我们生活带来的巨大影响，但其实真正明白数据的人并不多。

举个例子，先看这句话：“小麦吃了一碗台湾牛肉面后，血糖指标激增了95%！”

是不是觉得台湾牛肉面变得很恐怖，吃了会得糖尿病，以后都不敢吃了？

其实完全不是。

再看这句话：“小麦在吃了一碗台湾牛肉面之后，血糖指标从每升血液4毫克增加到了7.8毫克，处于饭后健康水平。”其实这个和前面那句话用的是同一组数据，表述方式不同，理解方式也完全不同。

再回到地产市场，如果说7月份市场上只有一套房子出售，售价$100万澳币，8月份有另一套房子出售，售价$80万，那可以说房价在一个月内暴跌20%吗？

这其实就是我们平时看到的很多微信软文、“权威报告”、“突发新闻”的解读思维，博取眼球，增加点击率，好能多收点广告费。

回到本文的起源，来自这条新闻：“加拿大温哥华房地产市场2个月内暴跌25%，交易量下降94%... 加拿大房地产崩盘！”

其实新闻的背后，用的数据是8月初两个星期的销售数据，而且只有3套房子。

我们在看数据的时候，千万不要被蒙蔽，“大数据“想要有意义，必须有三个关键纬度：一是“规模”，数据量要够大；二是“时间”，周期要够长；三是“基准”，要知道在和什么相比较，否则单独拿出一组数据并没有什么意义。

另外一个就是要细分，比如说：”墨尔本是全澳洲人口增长最快的城市，每年有超过10万人从澳洲其他城市和海外到墨尔本定居，而未来两年，墨尔本CBD的公寓建造数量只有35,700套，完全不能满足需要，所以墨尔本CBD的公寓一定会涨价！”

我之前就看过有华人中介这么写“权威报告”，来卖墨尔本CBD的公寓项目。

只要仔细一想，就能发现逻辑的错误：一，墨尔本新建的房屋除了CBD的公寓还有周围方圆50公里内的各类房产，公寓只是其中一部分；二，从其他州来墨尔本定居的澳洲人也好，还是新移民到墨尔本的海外朋友们，你看有多少是搬去CBD的公寓里住了？绝大多数（真的是绝大多数）都搬去了CBD以外的家庭区。

说回温哥华，那里地产市场真的崩盘了吗？根据当地权威机构之一Central 1 Credit Union经济学家分析，温哥华房地产市场将因为15%的额外海外买家转让税而使整体交易量下降10%，帮助温哥华地产市场更健康的发展，预测在2017年和2018年当地地产市场将保持每年4%的健康增长速度。

小结：据说小麦是澳洲地产界最喜欢用数据说话的人之一，但同时我也是最担心大家主动、或被动的被数据蒙蔽自己的。学会看懂数据，投资之路将事半功倍。

最后我们为澳洲的地产市场做个体检报告总结。

短期来看，对于地产投资者而言，澳洲正在“感冒发烧”，有一些挑战和不安存在，主要来自于区域供给不平衡，本地人喜欢的地区房子拿出来卖的不够，造成房价持续上涨；本地人不喜欢的地区新建房屋数量却很多，需求因贷款等政策原因在减弱，出现跌价。

中期来看，因为现在三大城市CBD及其周边的公寓买家减少，很多开发商虽然拿到了建造批文，但普遍将开工日期推后了，担心卖不掉。这样一来在2019，2020年左右会出现公寓供给短缺的现象。但大家一定要有心理准备，2018年将是澳洲公寓市场风险最大的一年，主要以悉尼和墨尔本为主。

长期来看，澳洲的房地产市场借助中国中产阶级海外资产配置，移民，留学等大的趋势，只要有效人口在增长，房价只会一直涨下去。

“水涨船高”大家都听过。

如果整个地产市场是“水”，我们可以用来投资的钱是“船”，如果你想水涨船高，那么必须做的一件事，是首先把“船“放到“水”里去，你把船放在岸上，水怎么涨，都和你没有半毛钱关系。

这里和大家分享一个我的导师John和我讲过的几个数字：在澳洲，70%的人一辈子只买一套房子，每10个人里面只有1个人有投资房，而绝大多数投资房产的人犯的错误，往往不是选错了项目，而是买了之后太快就出售卖掉了，50%的人在买房的5年内就卖了。

其实在澳洲一直有个投资思维，就是买了房，永远都不卖，反正产权是永久的，而且需要钱的时候可以从银行重新抵押贷款。对此我深表认同。

越来越多的本地投资者也意识到这一点，10年前一套房子平均每7年就会被卖掉，而现在，是平均每15年交易一次。

写到这里我做了个深呼吸，从头看看这15,000字的澳洲体检健康报告，不禁让我想起美国《独立宣言》中的一句话：

We hold these truths to be self-evident, that all men are created equal, that they are endowed by their Creator with certain unalienable rights, that among these are life, liberty and the pursuit of happiness.

我们认为下述真理是不言而喻的：人人生而平等，造物主赋予他们若干不可让与的权利，其中包括生存权、自由权和追求幸福的权利。而人们变得不平等的起点，就是从在澳洲买房开始的。

最后一句话据说不是杰斐逊也不是富兰克林说的。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA、墨大法学院MLS法律学硕士，澳洲最大的独立地产集团LITTLE Real Estate亚太区事务总监，澳洲地产学院AARE创始人。M: 0488 047 886、E: [email protected]

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