点上方蓝色普济国际加关注
全文约3100字，预计阅读时间8分钟
图片较多，建议WIFI环境下阅读，土豪请随意
今天要讲的主题是深度分析能引爆市场的好项目背后存在的种种因素，在进入正题前，简单说一下 2017 年11月4号发生的故事。有一个楼盘Melrose Park 火爆了整个地产界，其中两个数据给人印象深刻，一个是当天清空92%，另一个是平均用时3秒不到选一个户型。有些客户为了能买上一套，甚至为此做了计划书总结了5至62个户型选择。
光听起来就好疯狂的感觉，为什么市场会如此轰动，仿佛一瞬间就选定了房型，难道大家脑子都进水了吗？
这些看似无脑的行为其实有着深层次的原因，下手快，正是因为准备足，用了大量的时间精力在前期的准备。
在这里不会过多解读项目的规划（即使它很优秀），在第一期售卖时小编已经就此做过详细介绍（公众号前几期文章，"Rhodes"全新项目$39万起，现接受预定）
下面让小编尝试从更高的一个角度，以一个投资者的身份，给大家娓娓道来Melrose Park项目逆市崛起的根本原因。
在2017年7月1号颁布的最新房地产政策里大幅度地增加了本地居民购置房屋的福利，尤其是还没买过房子的老百姓，即所谓的首次置业计划。简单来说，其主要涉及两方面，第一是印花税的减免，65万以下的全新和二手房全免，65-80万的减免一部分；第二则是1万澳元的补助，60万以下的新房才可享有。
政府煞费苦心地希望能通过政策的调整来转变房屋购买者的类型及房屋未来的用途，事实也正如政府所愿，大部分纯粹作为投资的购买行为已经消失，市场的份额正慢慢地被自住房取代。本人认为从2017年中开始，自住型首次置业者将会成为购房主力。与投资者最大明显的区别是自住人群往往都是刚需，不管市场好坏，他们对房屋的需求一直存在。况且移民数量每年都在稳定地上升，对于新移民来说，安家才能立业，这些持续增长的需求开始形成规模并且决定了市场的方向。
自2016年澳洲政府开始上调海外印花税后，2017年购房政策再次收紧，俗称史上最严调整期。这次调控的矛头简单明了，直接针对澳洲的海外购房人士。具体表现在全面禁止一切本地银行贷款给海外人士的业务，大幅度增加海外印花税等等。社会上普遍存有一种声音，“澳洲的房产都被外国人尤其是中国人炒高了”。虽然鲁莽地将暴涨的房价归罪于大量涌进澳洲房市的外国投资者是一件非常不明智的行为，但为了平息民怨，安抚民心，澳洲当届政府决定向海外投资者开刀，海外投资者成为了过快发展的替罪羔羊。
除了政治上的考虑，银行愿意配合断臂取义的原因经济利益与风险的不匹配。海外人士在澳洲几乎不买理财产品，不做消费贷款，只想定存或申请房贷。而银行最好的盈利点恰恰是理财产品，手续费用和信用卡贷款，购房贷款虽然量大但是并不怎么赚钱。在政府施加的压力和房贷低利润双重压力面前，银行选择了放弃海外房贷的市场。
上升的海外印花税和限制本地银行做海外房贷提高了海外资金进入澳洲房市的门槛，同时在世界的另一头，英国，泰国和韩国等房地产市场的繁荣也吸引走了一大批在世界各地流动的资金。即使纵观过去十年，澳洲房产仍然是比较稳定和高回报率的资产，但在看重利益的外国资本面前，投资热度开始降温。
Melrose Park的价格定位满足了许多首次置业者的需求，第一期项目在65万以下的户型大约占有25%，价格在65万-80万间有39%。这意味着在277套的总数量下有将近177套能让置业者享受到印花税务上的优惠，况且还有大约60套户型在60万以下，还能再为首次置业者拿到额外$10,000的住房补贴。自然而然，它受到了许多首次置业者的青睐，成为了当今市场的娇儿。
然而，并不是所有在65万左右的房子都能得到市场的认可，项目本身如果不够好，一样不会有太多人关注。
Melrose Park位于悉尼西北区，目前归Parramatta区政府管辖，聚集了一些轻工产业的厂房和办公楼，附近的就业集中地区还有Rhodes，Silverwater和North Ryde等等。在2014政府打算通过改变土地使用性质达到增加就业机会和繁荣当地经济的目的。于是乎，借此机会，起源于福建，发迹于中原地区的闽商房企升龙集团（Aqualand）耗资1.35亿澳元从当地政府手里竞拍下了位于悉尼西北区Melrose Park的维多利亚和码头路项目，计划开发建设超过6亿澳元的商住综合社区。然而到了2016年的春天，传闻因多次整体规划书并没有得到Parramatta当地政府的认可，最终由澳洲本土老牌上市公司Payce以1.6亿澳元接手（Payce 是一家在1978年上市的公司，特别擅长大范围的区域性开发）。
有人分析说，让Parramatta政府下定决心将Melrose Park转手给Payce负责开发的主要原因是它给的方案里包括了大量的公共设施优化计划，其中包括社区公园的新增，学校操场的优化，道路的拓宽和相关配套设施（托儿所，购物中心和健身场所）的建造。除此之外，还会建造一个规模堪比麦考瑞大学和eastvillage购物中心的购物场所，新增大约1500个全职工作。这方案里达到的效果与Parramatta 想要的不谋而合，顺利成章Payce最终拿下合同。
2017年1月左右，Parramatta政府为了进一步拉动经济增长，提高生产效率，下定决心调动资源搭建一条贯穿Westmead,Carlingford 和Parramatta CBD的轻轨，其中有16个站，每7.5分钟从早上7点到晚上7点，预计2023年建好。尽管如此，要想打通Parramatta CBD 到Olympic Park，还得建造第二期，可具体的轻轨站点，细节的路线在2017年8月份都还迟迟未决。Melrose Park 在10月份初就开始接受预订，短短时间收了几百个订金，在10月18号时政府正式宣布确定了轻轨的第二期将会从Camella分离出从Rydalmere作为起点，连上Ermington, Melrose Park, Wentworth Point和Sydney OlympicPark。从最初的规划里并没有将Melrose Park考虑在内，到最后的官方肯定，Melrose Park在短时间内刷爆地产界的预售成功息息相关，这能看出政府在政策制定的过程中对Melrose Park项目的侧重和对市场反应程度的考量。
十年的规划，足足5000套公寓开发总数的项目即使是在国际大都市悉尼里也是寥寥无几，能有资质担当如此巨大项目的开发商更是十指可数，除了要求资金雄厚，更重要的是对于大型社区整顿开发的宝贵经验。有分析指出，5000套的体量，即使开发商只愿意平均为每一套公寓拿出一万澳元作为市场宣传费用，总共可用的资金量是非常的惊人。分摊后的宣传成本的降低化让开发商更有动力持续性地为Melrose Park舔砖盖瓦，进行增值活动。
9月27号，专门负责Payce新项目销售的公司BOSTON 在Zetland举办了一次隆重的酒水见面会，悉尼一百多家的房产中介都来捧场，参与和咨询有关于Melrose Park的信息。随后的一个月里，几乎整个悉尼的房地产中介都在不约而同地为Melrose Park进行宣传。
试想一下，一个顺应投资大环境，开发商愿意花钱带头，中介力量全面支持，市场定位准确的楼盘如何能不火。
找好项目很重要，找对合作的销售伙伴更重要！
最后
祝各位投资得当，家业长青！
