文/Jay Huang

（编者按：此为作者长文“房地产保值增值之迷思”的下半部。阅读上半部可点按右边蓝字标题：投资房地产，赚的是什么钱？）

决定一个房地产项目投资价值的因素除了土地面积之外，还有其他几个重要因素，比如就像房地产开发商和中介通常告诉我们的：地段和配套。不可否认，location一直是房地产的金科玉律，但是笔者个人认为，如果从长期来看，地段和配套其实并没有一般人想的那么重要。

在探讨这个问题之前，笔者想要先着重说明一点：思维方式决定了看问题和想问题的广度和深度，进而进一步决定了个人的行为和决策。

这里举一个例子来说明，在上世纪90年代，房地产在中国刚刚兴起的时候，房地产开发商经常会和消费者说那个著名的中国老太太和美国老太太的故事：中国老太太不愿意负债，更倾向于全款买房，所以等她辛辛苦苦攒了一辈子钱把房子买下来的时候，已经没有多少年可以享受了；而美国老太太在年轻的时候就向银行贷了一大笔房贷把房子买下来，等到她退休还完贷款的时候，已经在房子里享受了一辈子。

讲这个故事的时代背景是当时中国人的普遍观念是“无债一身轻”，通常认为负债是一件充满了风险同时又是不光彩的事情，所以在那个年代，除非万不得已，人们一般不喜欢借债。但是很明显，美国老太太的思维大大超越了中国老太太的思维。后来我们都知道了，这其实是一种叫“借鸡生蛋”的思维。当时听从了房地产商洗脑，做美国老太太的人现在都发家致富了。

笔者想要提出的几个观点是：

变化是绝对的，不变是相对的

用发展的眼光看世界。这个世界变化很快，随着科技的快速进步，人类社会更是进入到了指数级发展阶段。在过去经济发展模式和逻辑下的好地段，并不代表在今天的发展和逻辑下还是好地段，同样的道理，今天的好地段不代表明天依然还是。好和坏都是可以互相转换的，好的可以变成坏的，坏的也可以变成好的，今天的丑小鸭保不齐明天变成白天鹅，不仅仅是地段，对城市也是这样。

比如说中国的东北地区，在闯关东和机器大工业时代，东北城市盛极一时，而到了以信息和金融服务业为代表的第三产业服务时代，东北的城市就开始衰落了。深圳是一个相反的例子，如果说一开始它是借助于香港的东风发展起来的话，那么后来它的迅速崛起并赶超香港就完全得益于它踏准了世界经济发展新趋势的步伐。

所以结论是选择新经济和新趋势的城市做投资要优于选择现在好的城市作投资。至于配套，那就更不用担心了，人口聚集到一定程度，配套自然就会跟上来，因为配套和房屋，手机，电脑都是一样的，不是什么稀缺资源，可再生，可大规模生产。至于世界经济发展新趋势，发展新模式和发展新逻辑是什么，这里卖个关子，以后有机会再跟大家细聊。

土地，土地，土地

虽然变化是绝对的，不变是相对的，但是不断增长的人口和无法增长的土地之间的矛盾，人类不断增长的欲望和无法增长的土地之间的矛盾是绝对的，而且科技的发展不仅不会缓解这个矛盾，反而会加剧这个矛盾，直至宇宙大航海时代来临。但估计这样高级的科技还应该会有相当长的一段路要走。所以结论是土地，土地，土地。（详见上篇：投资房地产，赚的是什么钱？）

“控制但不拥有”

”信托思维”：信托这种商业结构在海外，特别是在澳洲很流行，目前在中国也慢慢发展起来。信托思维的核心是“控制但不拥有”，它是把资产的所有权和收益权分离。它的商业结构是由信托来拥有资产，而实际控制人控制信托，这样既可以享受到资产带来的收益，同时又能保护该资产的安全，不会因为比如像诉讼赔偿这类的官司而失去资产的所有权。那如何把这个信托思维套到房地产上来呢？我这里拿悉尼举个例子，

• 悉尼的房子贵不贵？非常贵；
  

• 有没有泡沫？肯定有；
  

• 那为什么大家还争先恐后地要买？因为大家在赌明天悉尼的房价会更贵。

这个逻辑非常合理。好，那接下来，我再问，

• 炒房团在悉尼的比例有多大？我没有这样的数据，但是根据政府公布的拥有投资房的家庭比例来看，最乐观估计，不会超过15%，也就是说至少还有85%的悉尼人口是以自住为主。

• 好了，如果这样的话，那么这85%的人为什么要在悉尼买房？我想大部分原因是因为工作或者上学。

• 为什么要来悉尼工作或者上学？因为悉尼工作机会多，职业发展好，悉尼的学校教育质量和教育资源好。

• 悉尼和其他澳洲城市比，还有哪些优势？生活方便，配套设施齐全。

• 那有哪些不好的地方？人口密度大，交通拥挤，治安差（我说的是相对澳洲其他城市），总之就是普遍有的大城市病。

  
  

然后我们把视线往西移，在悉尼的西边有一个地方叫蓝山。与悉尼相比，它的优势在哪里？

• 人口密度小，交通不拥挤，治安好，人与人之间比较友善，就是小城市的那些好处。

• 那有哪些不好的地方呢？工作机会少，教育资源少，配套设施没有悉尼那么齐全。总之正好和悉尼形成互补。

• 悉尼适合什么样的人？蓝山又适合什么样的人？悉尼适合工作和学习的年轻人和中年人，蓝山适合退休的老年人。

• 那么我怎么做才能够得到两边的好处，同时规避两边的坏处呢？答案是在悉尼租房，同时在蓝山买地。

在悉尼租房，控制但不拥有。因为澳洲人口自由流动，没有户籍的概念，租房者和房屋所有者在所有的社会公共设施和公共服务上享有完全平等的权利和待遇，所以租房者不用忍受高房价，买入泡沫资产也能享受到和房产所有者同等的工作机会，教育资源以及完善的配套。同时租房者保持了高度的灵活性，万一以后其它地方有更好的工作机会或者万一未来悉尼在新经济模式下落伍了，不再是澳洲的经济中心，租房者比房产所有者能更快的调头。

“一鸟在手”和“十鸟在林”

但是租房感觉不好，实际是在帮别人供房。有些朋友可能会觉得买了带房子的地，我可以每月收租金，这样我实际每月还给银行的钱就会很少，相当于别人帮我养房子，感觉很好。这种情况特别对公寓很普遍，因为往往公寓租金比较高，有时候甚至能达到正现金流量。这个说法没有错，但真的只是感觉很好而已。

按照心理学原理，人类一般都有喜欢即刻回报，同时厌恶损失的心态，曾经有一个心理学试验，给每一个被试验者一个筹码，然后他们有两个选择，一个是即刻拿这个筹码兑换100美元，另一个是等1年，1年之后80%的可能性这个筹码可以兑换500美元，20%的可能性是只能兑换到50美元，如果按照数学概率计算，理性的选择是第二个，但是实际上大多数人都会选择第一个选项，“一鸟在手”和“十鸟在林”往往很多人都会选择”一鸟在手”。

除此之外，人们往往喜欢“得到”而不是“给予”，有个笑话说一个人掉水里了，“把你的手给我”和“给你我的手”虽然实际结果是一样的，但是人们往往喜欢第二种表达方式。经济学中有个概念叫机会成本，说的是如果我们把资源用于一个地方，那么我们就损失了把同样的资源用于其他地方而产出的收益。我们下边假设的案例中，如果房主不用80万买他的房子，而是用同样的钱买入两块土地，虽然他每个月没有进项，都在贴钱，心理感觉很不好，但是40年之后当他把土地买掉的时候，投资回报率要远远高于他现在的投资。

你的家应该设在哪里？

另外我猜有一个问题大家可能一直没有想过，你的家应该设在哪里？笔者一直有一个观点，你的家应该设在未来你要退休和生活的地方，而这个地方不一定和你现在工作的地方是一个地方。

我觉得未来会有越来越多的人认可这种观点，因为时代变化了。大家想一下，以前人们的工作和生活状态是什么样的？我们的父辈一般是在一个城市，在一个单位工作一辈子。但是现在和未来，在一个城市一个单位工作一辈子已经不再是主流了。在同一个城市跳槽，跨城市跳槽，跨州跳槽甚至跨国跳槽都是越来越普遍的现象，在职业阶段追求的是发展和进步，不能因为一个房子而限制了自己的职业发展。而退休阶段才是稳定和安稳生活的开始，选一个自己喜欢的城市安家。另外不用担心你现在看中的城市地段不好，配套不好，万事万物都在变化，现在不好不代表未来不好，想想二十年前的Burwood和Strathfield。

公寓 vs 独立屋

最后我们从经济角度来看一下在悉尼租房、在蓝山买地的优劣，为了可以对比，我设立了一个方案：

方案一：80万在悉尼买一个2室的公寓自住；

方案二：80万在蓝山买一块地或者带大地的房子，同时在悉尼租2室的公寓。

我们假设这个2室公寓的租金与自住公寓的房贷利息，物业管理费，保险费等杂费持平，同时为了方便计算，我们假设租期是40年，房贷年利率则为4%。

方案一那个人支付了80万购房款。公寓价格，特别是新公寓，大部分都是分配在房子而不是底下的土地。同时因为土地是共有的，所以它的价格要比独立的土地打个折扣。我们假设70%归房子，30%归共有的土地，也就是24万会分配到土地。40年后卖出公寓，由于40年以后公寓已经非常老化，物业管理费也在飙升，公寓本身的估值基本为零甚至有可能为负数，老公寓的价格基本上就是底下共有土地的价格。虽然共有土地价格比不上独立的土地，但是我们乐观估计，依然用7年一倍的方法来计算，40年之后这套公寓的估值大概在144万（24*6）。所以在方案一下，这个人最后卖房的利润是64万，同时他支付了房贷利息和40年的物业管理费及其他杂费；

方案二那个人租住了40年，我们假设他的租金支出等于方案一中自住公寓的房贷利息，物业管理费及其他杂费。同时他要支付蓝山的房贷利息和其他费用，80万的地，40年的持有成本大概是56万，保守估计我们假设是60万，在蓝山这块地上他总共支出了140万。为了保守起见，我们依然用今天的眼光来看40年以后的蓝山：地段不如悉尼，配套差，资源少，保守估计，40年涨4倍，落后于澳洲平均水平。这样最后它的售价是320万，在方案二下，这个人最后卖地的利润是180万，但他同时支付了等同于方案一中自住公寓的房贷利息和40年的物业管理费及其他杂费的租金。

方案二完胜方案一。而且大家不要忘了，在这个分析中我们还没有考虑到未来科技发展对人类工作方式和生活方式的改变，基础设施特别是铁路和高速公路的建设所带来的影响，人口不断增长往内陆迁移所带来的相应配套设施的完善等等，如果考虑到这些因素，蓝山的增值潜力说不定还可能大于悉尼。就像上次我举的Boxhill和墨尔本市中心的例子。备注：蓝山和悉尼只是用来举个例子，并不代表蓝山和悉尼未来就一定这样发展。

同样的道理也可以适用于其他国家的大城市，比如纽约，伦敦，北京和上海等等，大家自己体会。因为篇幅有限，下次再跟大家探讨第二部分，关于如何解决“越来越难以负担的房价”这个世界难题的个人看法。

Jay Huang

注册会计师，澳大利亚纳税人协会 (Tax & Super Australia) 税务分析师。曾在荷兰、中国、香港、加拿大、澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司做税务筹划和并购交易。

网址：www.taxandsuperaustralia.com.au

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