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在澳洲买地建房是很多置业者的梦想。
试想⼀下，选⼀⽅⼭清⽔秀的宝地，来建造理想中的家园，是多么惬意的⼀件事情。
然⽽现实的情况非常残酷，10个造房的置业者在建造过程中起码有7个是不满意的。
除了和建筑商的沟通细节因素外，造成这种现象的很大一部分原因，是由于贷款的问题。
今天，我们就来聊一下建房贷款的细节和注意事项。
建房贷款的基础知识:
1. 土地必须先成交；
2. 建筑的目的可以是自住也可以是投资。如果是以投资为目的，那么预估的租⾦可以作为贷款时的收⼊；
3. 正常建房周期不超过12个月；
4. 建造期间银⾏只会收取贷款的利息部分。也就是说你可以拥有本息同还相对较低的利率，然而只需要支付贷款的利息部分；
5. 银⾏会分多次给建筑承担⽅付款。通常为以下⼏个步骤:第⼀笔款项是借款⼈的订金，用以开启⼯程(如果借款人是20%首付，那么最先使⽤的就是借款人20%资⾦)；
第二阶段是打地基， 第三阶段是房屋结构，第四阶段是房屋封顶，第五阶段是装修内饰，最终一笔款项是收尾。
银⾏会在特定的几次放款期间，派估价师去评估(实则是视察，确保建筑⽅在按照合同办事)。
需要避免的是头重脚轻的建筑合同。例如前期地基部分和房屋结构部分占了50%+的总贷款额度。如果是这样，借款人和银⾏的⻛险成倍增加，也许银⾏会拒绝贷款申请，除⾮建筑商重新调整付款⽐重分配。
大部分业界与银⾏认可的新州建筑贷款分配⽐例可以参照:Deposit 5%, Base Stage 10%,Frame Stage 15%, Lock Up Stage 35%, Fixing Stage 20%, Final Stage 15%。
例如：建筑商按照这个分配比例，贷款人的建房贷款额度是80%LVR，银⾏会在结构Frame Stage开始付款。
6. 银⾏在每个阶段放款都会有⼿续费，例如NAB每次收取$60，ANZ一次性收取$250；
7. 银行在收到建筑合同后会做第⼀次TOC(tentative on completion)估价来决定贷款比例 。这份估价会包含建筑完成后整套房⼦的市场价格以及未来预期的租金收⼊；
8. 一些银⾏可以选择⼀年定息建房贷款，房屋建完后可以与⼟地贷款合并，并且可以申请更高的利率折扣；
9. 如果申请人符合⾸次置业补助FHOG并且通过银⾏申请这笔补助，银⾏会在第⼀阶段付款时打⼊你的账户。
建房贷款时的常见问题
市⾯上常⻅的买地建房打包合同（ House and Land Package ）在提供价格的优势外，也附带了许多霸王条款，⼀不⼩就可能会被套路。
△ 在买地建房的合同中，如果明确指出你买了这块地后，必须⽤某个建筑商来造房的话，也许有些银行会拒绝提供贷款。
原因之⼀，是因为在造完整栋房屋前，这块地的真正所有权并不属于你。如果你不按照合同中提到的建筑商合作的话，开发商有权利收回这块地。
所以签合同时要仔细请律师解释合同的细节，确定自己购买的是什么类型的“套餐”产品。
△ 土地贷款和建房贷款最好分为两个贷款，永远是⼟地先成交。万一建房合同或者政府审批出现延误，⼟地也不会受到影响，银⾏通常不会过问何时开始建房。
△ 如果是以投资的名义来买地建房，那么预期的租收⼊可以⽤到建筑贷款申请中来提高借款额度。
但是需要确保⼟地成交后建房也可以⽴即开⼯，否则银行有权利拒绝使⽤这笔未来的收入来增加贷款额度。
△ 流动资金对于买地建房非常重要。因为在建房期间很大概率会产生额外的费⽤，有些费用是建筑合同内不包括的，银⾏只会根据建造合同上的价格和分期付款⽐例来付款。
如果是建造Duplex联体别墅，部分银⾏只能借贷70%LVR，也就意味着借款人要把现金先填进去，等完工并且顺利拿到政府的subdivision批⽂之后可以让银行重新评估然后套现。
感谢阅读，下期见！
作者：William
财神金融学术团队成员
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