文 / Max Wang

作为房产投资者，其中一个重要的任务就是确保自己的投资回报率最大化，对于房产而言，如果租金在市场水平之下，那么显而易见，第一步是了解市场租金水平，然后进行上调，如果你有不止一套投资房，这将对一年的整体租金收入带来不小的影响。

那如何能时刻确保自己的投资房租金在市场水平呢？这个最好找一个好的房产出租中介，不仅对市场的变化比较了解，而且会定期对租金情况进行重新审核，长期下来会增加投资回报率。

如果租金已经在市场水平了，那还有办法提高租金回报吗？当然有。

无论是哪种办法提高租金回报，背后的基本原则是一样的：就是尽量让自己的投资房吸引所在区的相应租客类型，这样一来，房子会很快租掉，空置期缩短和更受欢迎，从而尽可能多的收到租客申请，申请多了，我们就有机会从中选择相对高质量的理想租客，无论是接下来按时收到房租还是对房子的爱护都至关重要。

从经验来看，不少房东不太愿意花钱来改进自己的投资房，觉得反正也不是自己住，这种态度其实有些不妥，这类房屋通常会有比较高的空置期和比较频繁的租客更换。聪明的房东会找到简单、廉价的好办法来为自己的投资房提高价值，增加租金，咱们一个一个来看：

1. 每次租客搬出后对房屋进行更新

每当一个租约结束，租客搬走后通常租客需要付钱对所有地毯区域进行专业蒸汽清洁，作为房东，心态不应是只要是专业清洁了就好，而应该站在下一个潜在租客的角度思考，确保房屋得到了全面的清洁，包括气味。如果墙上有需要修补的痕迹，这也是个好时候。如果你很幸运的有长期按时交租的好租客，那么房东大可主动花钱每年春季为房屋进行地毯清洁，花不了多少钱，不但房子得到了定时的维护，租客也会很开心更长的住下去。对于租客而言，大多数都理解租金是也定期上涨的，如果房东能做到关心租客，租客也更愿意接受房租上涨。

2. 有需要维护的地方要及时处理

上周关于房屋折旧抵税的文章里我们提起了“积少成多”这个词，在维护上就要尽量避免。如果租客有需要维修的地方，无论大小，都应该及时处理，无论是关不紧的水龙头还是门窗松动，也许看上去不是太大的问题，但对租客而言有可能是不方便和不安全的的隐患。如果处于某些原因不能及时处理，也要和租客保持沟通，让他们知晓。好的租客，通常也期待好的服务。

3. 装修厨房

厨房对房子来说是非常重要的一个部分，甚至很多房子销售时的卖点都是厨房。当然，我们并不需要“Master Chefs”那种高大上的厨房，但整洁、干净、有现代化电气的厨房会让整个房子更具吸引力，甚至可以弥补房子其他一些小的缺点。

如果你房子里的厨房比较陈旧，有几个小的简单易行的办法可以试试看：重新粉刷橱柜甚至瓷砖，替换掉橱柜把手，安装一个现代化的水龙头开关，都会让人觉得焕然一新。

需要注意的是时间的安排，最好在没有租客的时候进行，提前安排和准备。通常来说，$10,000可以将一个小型公寓的每个房间都更新一遍，包括重新粉刷墙壁，新的地毯和窗帘等，装修完之后房租会有明显的上涨，抵消掉装修的开销。

4. 翻新浴室

和厨房一样，很多房子都是“成也浴室，败也浴室”，陈旧、肮脏的浴室绝对会让很多潜在优质租客转头离去。很多房东都理解浴室的重要性，但会担心装修的开销比较大，其实不然，大多时候房东并不需要翻新整个浴室，可以从一些细节入手，比如更换新的水龙头，淋浴头和一些其他现代化的装饰物可以改进外观，新的橱柜，门把，镜子或者是将浴帘换成玻璃，都会卫浴室带来很大的改观。

另外如果浴盆或者洗脸池很旧，可以考虑重新抛光，瓷砖可以重新喷漆，都是切实可行又廉价的好办法。

5. 保持起居室和卧室整洁

试想一下，一个光亮、整洁的房子肯定会比一个阴暗、杂乱的房子更受租客欢迎。这里就要注意灯光的选择，适当地改进或更换灯光是个简单的办法，很多时候也不需要注册电工来完成（视电压而定）。门窗和玻璃的整洁对室内的光线影响也很大，建议在做专业清洁时一并完成。

我们下期继续聊另外五招。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983 / [email protected]

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