2013是悉尼房市值得骄傲和令人振奋的一年，年初的慢热、年中的升温、到年末的火爆令人炫目的变化，似乎还在眼前回旋。

特别是几个大盘，推出当天，数小时即告售罄。如同Flemington市场，中午1点吹哨后，顾客拿麻袋论堆买菜似的。可买房不是买菜啊，现在一套房，动辄几十万。在某大盘的销售日看到，一套高层的1睡房公寓，售价99万！买家还是起了个大早才“抢”到的。只能说，这个市场令人疯狂。

去年悉尼房市增值15%，今年开拍后连续五周清出率都超过了80%，预示着市场温度不减。有报道称，现在每个上市的物业，平均有九个准买家在等候，绝对的卖家市场。再就是，前两年受危机影响卖不动的高端物业纷纷挂牌，也拟乘热市卖个好价钱。

今年悉尼还有哪些新盘上市，是很多追捧公寓房的买家特别渴望知道的。本文概略的做个介绍。

超级楼盘

在澳洲有数百套的开发项目都可以称为大盘了，上千套绝对是超级楼盘。从上表中可以看到超过千套的项目有Green Square的1800、Darling Harbour的1400和 Meadowbank 1600套。

Green Square项目已经进行了十来年了，中间停顿了一段时间，但不管怎样，这个项目已呈现出规模，一个极靠近CBD的新社区俨然成型。原先这一片是小工厂作坊、仓库等，经过十多年的努力，可以说是焕然一新。

近CBD是其最大的优势，交通方便为其二，近新州大学和Moore公园和Centennial公园。该项目的特点是并非所有的公寓楼都是高层，而是有相当部分仅为三或四层，所以人口居住密度并不是很高。且在规划时又预留了大片的绿地，是个非常成功的项目。

由于，周边还有很多类似的小工厂仓库等，扩展式的进一步开发应无任何悬念。

情人港改建项目是另一个值得关注的项目，去年与其遥遥相对的Barangaroo项目的预售获极大成功，相信情人港项目也同样会受到热烈追捧。

Barangaroo项目尽管有公寓有赌场，但商业的味道更浓些。因其主要的目的之一是要缓解CBD区的A级写字楼严重不足的问题。

情人港项目则偏向娱乐和会展，更休闲些。其实，情人港的设施不过使用了才30几年，就推倒重建，可见当初的设计还欠长远。如今，新的项目除了更新和扩建会展面积更增加了民用住宅。

情人港周边娱乐场所众多，立体影院、海事博物馆、水族馆、会展中心、赌场、唐人街、动力博物馆、咖啡和餐厅更不必细述、即使步行到鱼市场尝鲜也不算远，还有每年在港湾举办的游艇展、龙舟大赛等、新年的烟花……所在地段的优越位置和绝佳环境在悉尼是绝无仅有的。

还有，周围的住宅楼数量并不很多，全新的就更是屈指可数，所以新项目的1400套公寓将会非常抢手。无论是自住或投资都是很不错的选择。

业内评论

John Carfi，Mirvac居民住宅开发部的CEO称：“我们认为这个市场仍非常稳定。我们对今年充满信心，并相信在优势地段高质量的物业肯定会热销。”

该公司今年将会推出2,200套新公寓房。

Nigel Edgar，Australand住宅部的总经理说：“我们对市场很乐观，并将努力工作去实现它。”

Australand今年将会在其若干已经开发的项目中推出新的楼盘。

不仅是悉尼，墨市的新楼盘也将会出现井喷。市中心区，由Elenberg Fraser开发的650套公寓项目正等待批准。在South Bank，Marco Melbourne的双子楼项目包括435套公寓房。East Melbourne，一计划建240套公寓的项目在洽谈中。

Andrew Leoncelli，CBRE维州民宅项目的董事总经理，谈到过去数年中墨市楼市比较沉默。但市场逐步接受了公寓房的生活方式，并开始预热。他说：“我对2014充满了期待。在去年最后一个季度内，我们的清出率高达70%至80%，资本增值翻番。”

“市场现状信心很足，可负担情况在全澳范围大幅好转，特别是在悉尼。”

Murry Wood，CBRE新州项目市场总裁，他说：“今年的开局就很令人兴奋。我们看到首置业者、自住业者、换房人士、国际买家等，对我们的项目表现出极大兴趣。市场现状非常振奋，我们将顺势推出更好的产品以适应这个市场。”

Peter Chittenden，Colliers International市场部的董事总经理，说去年的市场无论从总市值还是价格的增长都是“棒极了！”他说：“我们已经收到很多询问。我想说，2014至少会和过去的2013年并驾齐驱。不仅需求强烈，供应也将增加。”

看到以上诸位业内重磅人士的评论，该作何感想？

悉尼供不应求

从本文开头列出的2014新盘，总套数近8,000，尚有数个项目的数额未计算在内。这个数量不算小了，但为什麽还是有很多人买不到房呢？都说悉尼供不应求，缺房，到底缺多少房呢？

这还真是个很难回答的问题。因为数据公司和统计局只是公布批建量、建成量，从不说市场缺多少。不同来源的缺房数字均为估计数。

记得在09年时，业内某位资深人士说，全澳缺房15万套，新州列首位，而首府城市中悉尼列首位。悉尼大约缺房至少5万套。这是个估计数值。

有专家从另外的角度计算过，即，悉尼每年因人口增长需建新屋至少3万套，但从金融危机以来一直没有达到此数量。每年新增的缺口在1万套左右。

如果以以上的数值为基准，那麽09年缺房5万套，加上后来的每年继续欠缺1万套的话，悉尼目前缺房应该在10万套左右。

但，这肯定是个不准确的数字。因为，市场房屋的需求量是动态变化的，比如，2013年，澳洲的移民数高达24万多人，而此前年份的平均值在18万左右。 约三分之一的移民会选择新州及悉尼作为他们首选落脚点。移民不一定落地就买房，但肯定会租房，每多一位移民对房市就多一分压力。

不管缺房多少，供不应求是不争的事实。房价与此则息息相关。

接下来的问题是，这个缺口何时可以弥补上呢？

明确的答复是：不知道！

因为这里面有太多的变数。

首先是州政府每年批出多少可供盖房子的建地？有报道称，政府土地的释放量较前减少了很大一个比例。

第二是，有了地，仍要地方政府批准建房申请，也就是通常所说的DA。这个过程各地很不一样，短的要七、八十天，长的要200多个工作日！

再就是建设过程，一幢独立屋，最快也要半年，通常一年内完工都算顺利。楼房，一年半算快的。复杂些、或高层，盖个两、三年是很正常的。

由此可以看出，即使新州今年，今天立马批出盖10万套房，但能住进去时已然是2016年了！这绝对可以称之为“大跃进”速度了。

你认为这种情况会出现吗？

明确的答案是：不可能！

理由很简单，产能不够！平常只能每年承担建造2万套房的工程量，一下子提高五倍，可能吗？想找农民工都没有！

还有，陆克文刚当政时，信誓旦旦要在10年内建10万套廉租屋给低收入者，时至今日，小陆自己被篡权，又咸鱼翻生，现在连议员都不干了。那10万套房也随斯人而去。顺便说一句，被认定的低收入者有110万！不是批评小陆的政策不对，问题在于政府根本没银子，画出个大饼，那就是“逗你玩儿”了。

所以，在短期内补足欠缺无论从理论上还是实际操作上都是不可能的，这对置业者和投资者来说是件好事，因为清楚地知道了市场的走向，房市在相当一段时间内会是非常稳定并且价格上升。

寅吃卯粮

2013年售出的新楼盘，要到2015，甚至2017年才能入住。今年买到的楼花，要到2016年，或2018年才会完工。从另一个角度讲，市场上在最近的将来都不会有全新的现房，如果说的准确一些，不会有批量新现房。

这种供求关系紧张的市场对开发商来讲是件好事儿，因为在破土动工之前，楼花已经全部售罄，绝无后顾之忧。

对买家来讲，是好事儿也有风险。好的方面是，房屋价格有可能在建筑过程中继续增长，买家的楼花升值。另外对买家有利的方面是，在等待楼花建筑的过程中，2年、3年……还可以继续攒钱，至交割时，一次性投入的首期可能不止通常贷款要求的20%，而是更多。那麽还贷的压力自然减轻。

风险方面有，因为是“纸上买房”，缺斤短两的事儿时有发生，还有货不对板的问题。这类官司在“公平交易厅”，和法院均不少见。做为势单力孤的买家既赔了钱，又赔了时间。

避免此类风险发生的最好办法就是选择有信誉开发商的产品，并请律师严格审阅合同。

选择新盘

新盘其价值有相当部分就在这个“新”字里面。如目前逐步时兴起来的“智能家居”系统、节能设计、多功能格局、社区环境住宅楼、双锁布局等。很适合新新人类居住。

从2014的新盘可以看出，大部分都在环线以内，这意味着交通便利、购物方便、设施齐备等众多优势。根据自己的财务情况和对开发商的产品多做些功课，自住业好，投资也好，都会是不错的选择。因为，在可预见的未来，市场的旺势将持续。

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