疫情过后我们该怎么利用“报复性”消费？黑天鹅事件给人带来的投资启发是什么？（下）,澳优地产 AoYoGroup微信公众号文章

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黑天鹅事件

“黑天鹅”的存在寓意着不可预测的重大稀有事件，它在意料之外，却又改变着一切。人类总是过度相信经验，而不知道一只黑天鹅的出现就足以颠覆一切。黑天鹅存在于各个领域，无论金融市场、商业、经济还是个人生活，都难以逃过它的控制。（例如2020年的新型冠状肺炎。）

“黑天鹅”效应的三个特征

“黑天鹅”有着高度不可能事件所应具备的三个特征：

第一点是不可预知性；

第二点是它所带来的影响是巨大的；

第三点是，在此之后，人们总是试图编造理由来作解释，好让整件事情看起来不是那么的随意就发生了，而是事先能够被预测到的—— 通过这样那样的分析。

——《知乎》

“报复性”消费

“报复性”消费是一种不计后果，冲动的心理性消费。

多发生在人们潜意识对重生或新的人生阶段的庆祝，也是人们缓解焦虑、抑郁、苦闷和生活受限制的一种方式。

随着疫情逐渐的放缓，人们结束了数月的居家隔离后，终于得到了解放，可能通过“报复性”消费这样的一种“躁狂”状态来对抗不舒服的感受，这是一种正常的心理补偿性行为。

——《资本论》

上次的文章讲解了如何通过重新分配家庭资产配置和“合理负债”来平衡家庭资产，去应对未来可能再次发生的“黑天鹅”事件。

本篇文章会详细为您分析：如何用30%生钱的钱和40%保本的钱在低风险的条件下，达到稳定且长久的收益。

No.1

选好投资市场是关键

本章节会为大家分析澳洲房地产市场的投资策略：

1.房价价格的历史走势与分析。

2.租金回报率的分析和判断。

3.未来首府城市房价的走势分析和产品选择。

房价价格的历史走势与分析

澳大利亚房地产在过去的50年里市场稳健发展、法律健全、经济发达、就业充分、人均收入显著提高与房价稳定和持续增长同步，创造了世界房地产史上过去50年房价7-10年翻一倍的不朽传奇。数据是真实的，只有学习过去、总结现在、才能感知未来;只有掌握规律、把握趋势、才能在漫长的房地产资本市场博弈中成为真正的王者和赢家。

真实的成交案例还有很多，最著名的当属这个标题:《从三十万到一百三十万》，2009年7月26日澳洲主流媒体( The Sun- Herald)太阳先锋报刊登这个报道:悉尼郊区一栋二手别墅以132.5万澳元在房产拍卖会上售出;业主在1995年以32.7万澳元买入的。

这一实例印证了澳洲房产价格过去几十年的一个规律:房价中位数平均每年增长7％-10％左右，大体每7-10年翻一番。以上实例和数据不管是对房产市场在经济衰退中的前景忧心忡忡的澳洲本地人士，还对澳洲房地产是否值得投资还心存疑虑的中国投资者们，无疑都具有很好参考价值。

租金回报率的分析和判断

首先，谈谈租金回报率的话题。绝大多数的中国投资者朋友们从咨询的一开始就已经假定公寓的租金回报率一定高过别墅。当我反问为什么的时候，大家一脸茫然，然后说:中国的大城市就是这样的啊，公寓好出租，租金回报率高。

如果作为即将投资澳洲房产的您有一样的想法，说明大家都在犯经验主义的错误，走进了空置率高低和租金回报率高低的判断误区。另外一个走入误区的原因是:被根本不了解澳洲房产投资市场的非专业销售人员的错误信息的误导造成的。事实总是胜于雄辩的，小编查阅了澳洲两家独立第三方的权威房产信息统计机构，它们对于澳洲各个首府城市别墅和公寓的租金回报率作了如下的相关统计：

来自 R.P. DATA的统计报告显示，在2020年第一个季度的租金统计数据中，首府城市的别墅租金毛回报率都低于公寓的毛租金回报率;但请所有的海外房产投资者朋友们需要注意的是，这不是净租金回报率的比较，放到自己口袋里的钱才是真正的收益;

由于公寓有额外的物业管理费( Strata Levy)、维修基金( Sinking fund)的额外支出，在供需平衡的情况下，别墅的净租金收益会高于公寓的净租金收益。(中位别墅净租金收益＝毛回报率-0.5％;中位公寓净租金收益＝毛回报率-1％)。

*学区公寓投资回报率和别墅持平。

其次，不同地区的空置率高低该如何判断呢?通常来自国内的房产投资者认为:离市中心越近，租金回报率越高，因此才以市中心及周边公寓作为了他们涉足海外房产的第一步。真实的市场反馈才能证明，做房产投资不是去买房子，而是做房产市场走势的研究，作一个顺势而为的投资者。

判断空置率的高低不能仅凭个人的主观判断和中国的过往经验，而是以本地市场的动态空置率的数据为依据。总体而言，空置率的高低完全由各个区域的自住型住房与投资型住房的比例，及可出租物业的数量与对该区域的居住需求所决定的，与离市中心的远近没有关系，和房产的类别有一定关系。

未来首府城市房价的走势分析

每一位投资者(市场中各种类型的投资者，包括股票、黄金、期货、房地产、金融衍生品等)都是在投资对未来市场的预期。对于房地产投资者而言，投资海外房产不是简单地去挑选一个自己喜欢居住的房子(且关注点仅在房子的本身，如朝向、装修、结构等，就认为别人也定喜欢，等待下一个出价更高的购买者)，而是分析市场的供给和需求关系、经济状况、人口变化、就业状况、收入水平、利率走势，及影响房价走势的相关因素的综合分析，来判断房市向上、振荡、下行概率的一种科学分析方法。

因此，选对市场和趋势，比选择产品和类别更加重要。这与购房人去选择自住房有着本质的区别;一种是纯粹的消费行为(自住购房)，一种是经济行为(投资购房)。而相对于澳洲这个经历了70多年、7次涨跌周期的市场而言，中国的房产投资者必须遵循这个市场业已形成的投资规则、筛选标准、判断方法来进行房产投资，才能真正跑赢这个与中国万里之遥的澳洲房地产市场。

总而言之，兼顾以上的土地价值和房价预期的研究，很显然：选择土地供给有限，人口高增长，经济强劲，就业机会充足的区域中、土地价值在售价中占比高的房地产类别进行投资就错不了。

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