文 / James Tong
“May The Force Be With You”－-愿原力与你同在！
这是电影星球大战中最让人印象深刻的一句话。上月上映的最新一部外传：《Rogue One俠盗一号》，在精彩时刻，也同样少不了这一句。
而在圣诞长假，我也围绕着一个“原力”在打转，到处翻资料，找秘笈。
当然，我为的是自己的主业，澳洲房地产。
过去一年，我花了不少时间来关注澳洲的农业。这引起了小伙伴们的好奇。
在不同的时间，不同的场合，我会被问到以下一些问题：
为什么澳洲的农业吸引你？要改行吗？
基得曼农场的农地真的不好吗？
若要买好的农地，应该买哪里？
重点不在于问题，重点在于问我的人，他们大都不是农民，而是房地产中人。
这看似很符合时下流行的跨界逻辑：不想当农民的发展商不是好的投资人。
对于问题背后的用意，我是懂的：
大家想了解的是：难道还有比房地产更赚钱的事儿？
有小部分人是在盘算着，房市升得差不多了，如果农业真的更好做，不如就转行啦。
而大多数人其实是房地产的中坚份子，他们手上几百万，几千万，甚至一个亿的资本，要找落地的机会。他们很想知道：若要买地建房，钱应投在哪儿？
回想我最初研究澳洲农场、农地，也是起于这么一个概念：
所有的城市用地，都是由农地改造而来的，而澳洲未来30年，人口要(注意，不是“会”)增加一倍。
这就让澳洲的土地充满了机会。
问题是：它将会在哪儿发生，将会怎样发生？
或者说：究竟有没有驱动澳洲房地产非涨不可的原动力？如果有，它是怎样来？又将如何去？
我是有点不自量力，想理一理澳洲房价增长的原始脉络。
不要以为只有我们吃瓜群众、外来移民，才会这样傻傻的用这个来锻炼智力。
澳洲政府用的，也是同样思路。
2013年，也就是最新一轮澳洲房价暴涨开始的第二年，一家著名的房地产和市政规划顾问公司Urbis，从联邦政府IA部门接到一个神秘的研究任务: 做一份澳洲东岸都市地价增长的报告。
这个IA，不同于那个AI，不是在围棋比赛中把人类彻底打扒的阿法狗Artificial Intelligent人工智能，而是Infrastructure Australia澳大利亚联邦大基建部。它需要的，是一份能告诉政府如何布局和开展大型基建项目、控制地价的走势、恰当地切入买地的报告，从而确保政府的大型基建可以顺利征收土地和控制成本——你也可以说，这是一份如何在澳洲大地上“下围棋”的程序。
为什么会有这样一个任务？其实这也很容易理解，联邦政府要做任何一个大项目，第一步就是要做好预算、可行性报告、环评报告，供国会和大众讨论，并且确保在预算內、以合理的价格把所需土地买下来，然后才开展建造工程。
在这个过程中，土地的价格是会不断上升的，而政府的钱是不会一开始就待在那儿的，资金都有机会成本，不干这也要干那，政府从来不会有资金富裕的时候。那么在什么时间把土地锁定，用多少钱来锁定，需要有执行的依据。若土地太贵拿不下来，后果会很严重：一是工程可能要在某一地段突然转到地底(这会造成严重超支)，二是因为各种政治压力会排山倒海而来，令规划中的工程停工或缩减规模。
澳洲是民主政治，规划和推动一个项目本来就不容易(看后面M7)，大型基建交通项目都要经很长时间论证，若工程停滞，将会严重影响全国经济大局。
即使脑筋不太灵活的人也能马上意识到，这是一份意义重大的报告，对政府如是，对发展商如是，对想当个“农民”的你我也如是。如果你有兴趣读一下这份106页的英文报告全文，可扫文章后的二维码索取，我这里先剧透一下它的一些概要：
IA交给Urbis的任务，是以三个东岸城市悉尼、墨尔本和布里斯本为中心，在1993-2012这20年的时间段里，对地价的增长情况做一个系统分析，帮助政府制定取得土地发展空间的策略。
Urbis以CBD为圆心，按半径的长度把三个大城市分别划出内城区，中城区和外城区三个部份；不同的土地用途又分成居住用地、厂房用地(有大、小)、农业用地和商业用地等几大类。
再用2000年奥运会和2008年全球金融风暴这两个重大历史事件把20年时间分隔为三段，看看每个时间段里各类土地的增值情况。
总的来说，地价的平均增长，在每个时段都远远超越同期澳洲物价指数CPI的增长，有某些时段，甚至会高七、八倍。对此，如果你近几年生活在澳洲，已经深有体会。
报告中有一个出乎预料的发现：我们一般的认知是，市中心土地供应少，人口和商业密度高，发展用地最抢手，地价应该升得最快。但是，报告说外城区的地价增长才是龙头。悉尼和墨尔本外城区的地价年增长率，分别是每年6.42%和8.49%，都比内城区和中城区增长得快。因此从节省成本的角度，外城区更应该受到重视。
读了大半之后，政府下一步棋的用意就弄明白了。这份报告，是为政府提前购买远郊的用地，预留和保护好交通走廊提供理论根据。下图是三个城市的一个总结，布里斯班虽有点例外，但相差也不远了。
在20年的跨度中，年平均增长6.42%和8.49%算是很不错的，但是，如果你预先买中了政府要用的走廊，甚至只是附近一带的土地，那种增长更加利害。报告中举了三个实例：一个是悉尼的M7高速公路，一个是墨尔本的EastLink Tollway东区快线，还有就是布里斯本的M1高速公路。它们由宣布地址到建造完成，附近一带的地价分别增长21.4%, 26.4%和49.1%。
这种大跃进式的增值，其实就集中发生于从地段被宣布，到工程完成的时间段里。而且，增速还会有高低的起伏。比如悉尼的M7，虽然在1948年就开始形成概念(你没看错，澳村的每一个大工程，都是历史悠久的)，最大的地域升值，是发生在确认选址(1994)两年后的1996年 ，但当时的环境评估报告还没完成。到环评完成并开始施工，又是一波大涨。
政府以往建一条高速公路，都要算好怎样收路费，经过多少年才能回收成本。而澳洲地广人稀，算来算去的结果，往往都是Not Feasible不可行。有时道路建好了，预测的流量没有出现，只好眼巴巴地等着不知何时才能回收资金。因此很多项目都停留在概念阶段，不敢实施。这个报告，确认了关联地价的增长量，并且知道了增长的曲线，一个新的资金来源模式就呼之欲出了。我们近两年越来越多听到的一个词叫Value Capture增值提取，说的就是这一个梗。
看来，不久之后，政府从发展商手中抢夺这块蛋糕，将是大概率的事。但同时，这也会带来更多的发展机会。
澳房汇在12月曾发表过一篇颇受欢迎的文章：《全澳基建计划2016－澳洲房产投资的“寻宝图”》，它为大家讲解了排在政府日程中所有大基建项目，这一篇，可以说是寻宝图的延续。通过Urbis的报告，大家对大基建引领房价上升的概念就有更清楚的认识。
道路建设，可说是国家建设的骨架，我们再来看一张CoreLogic刚发表的“Before-After”， 2011-2016悉尼百万房价区域5年内的扩张图。能辩认出M7在哪儿吗？这张图，展示的是房地产原力在悉尼被释放的威力，值得分享给每一位想了解澳洲房地产的朋友。
Urbis报告中说的还只是同类用地的增值情况，如果把Rezoning土地改用途的变化考虑进去，那是澳洲房地产开发最大的机会和利润所在。
最后，给大家再看一张更形象的“下围棋图” －－ 《2015澳洲农场价格图》
写《基德曼案给中国发展商的七大看点》时，我还没有遇到这份资料，如果有，那文章就应该是八大看点了。这张价格图，是根据澳洲境内22万笔、2.64亿公顷农地交易的统计制作出来的，图中的红点，标出了澳洲农地的交易区域和中间价位，从每公顷$28，到每公顷$20,945，颜色越深，价格越高。基德曼农场是在去年底才获批交易的，所以不在其中，但是，偏离所有热点区域，那是明显的（需要这张图的朋友，也可加我微信）。
有了这张图，你能清楚了解交易最多，价格最高，也就是说，最受欢迎的澳洲农地在哪儿。如果你对澳洲房价和大基建项目的报道有足够敏感的话，可能就会恍然一悟：交易最畅旺的地带，不就是讨论中的澳洲高铁要经过的地方吗？
对的，关于澳洲农地、澳洲高铁，确实还有很值得写的故事。
2017，愿澳洲房地产的原力与你同在！
James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
