文/ James / 惠敏

数周前[澳房汇]一篇特写，讲述发展商利用“落日条款”强行中止买卖合约，报道引起不少读者的关注。有读者通过微信向我们透露，三年前他们也有类似的遭遇，被“贪婪”的发展商企图以这个条款取消合约，幸好有一名好律师相助，打了一年官司，终于击败发展商取得自己的房屋。

经过多方联系，我们终于找到这名为数十“苦主”请命的Bernard Chiu赵恒敏律师。赵律师香港长大，在澳洲受教育，执业二十多年，他的事务所在悉尼市区QVB对面的花旗银行中心，[澳房汇]在他事务所，请他复述打那场官司的经过。

Bernard Chiu赵恒敏律师与澳房汇出版人James Tong先生。

发展商企图一房二卖

赵恒敏律师说，接这官司实属“偶然”。三年多前，一位朋友找他，说遇到一件怪事。原来他那位朋友在悉尼市唐人街附近Ultimo的Wattle Street买了一套预售期房(楼花)后一段时间后，觉得地点不错有升值潜力，于是联络中介，希望多买一套，中介表示没有问题，说有大量供应。并且拿出售房清单让他选择，怎料看到了他付了首期属于自己的单元，竟然也出现在出售清单内，售价比他买入时贵了不少，这不是不折不扣的“一房二卖”吗。

他的朋友不动声色，没有惊动中介，直接去见找赵律师，赵律师也觉得不妥，他估计发展商可能出了问题。果然不久，在当年的圣诞节假期前后，买了楼花的数百名准业主，陆续收到发展商的信件，表示楼宇未能如期建成，要引用“落日条款”把合约取消，买家可以取回订金及利息。

这对一众买家来说可谓“晴天霹雳“，因为买入楼花至“收楼”这两年半内，当地房价升了约两成，每套公寓升价最少十万。在部分买家及赵律师多方联系下（赵律师曾经在中文报纸刊登启事，呼吁受害者挺身)，终于聚合了五六十名业主，准备和发展商“开战”。

位于Ultimo的大楼有四百多单元。

诉讼费一百几十万

“坦白说，我律师事务所的客户几乎清一色是发展商，为买家出头还是第一次，而打一场这样的官司，要花很多时间和精力，费用要几十甚至过百万元，这不可能是一两个小业主可以负担的，必须集体诉讼class action，分摊开支” 赵恒敏律师说。

结果有四十多名华人业主委托赵律师起诉发展商，但另一问题又来了，尽管这些业主全是华裔，但有些人讲广东话，有些人是讲普通话，更有部分是土生华人ABC，讲英文，他每次向这些“公公婆婆”当事人解析案情，也要分三次讲解，所以赵律师说，那一年他差不多要放下事务所其他工作，專门处理这官司。

苦主怕赔了夫人又折兵

“向这些业主分析的一个要点是打官司不是必胜的，但诉讼费则无可避免，业主要考虑法律和经济效益两个元素，律师有责任解释清楚，让当事人知道可能打赢官司也亏本，结果真的有部分业主在付了几千元律师费后，觉得律师团队费用贵，也不是一场可以速战速决的官司，倘若输掉官司岂不是赔了夫人又折兵，于是打了退堂鼓，坚持到最后的只有不足四十名业主。”

记者很有兴趣知道战至最后一刻的业主最终要付多少律师费呢？

“最后的三十多人每人要支付两至三万元律师费，的确不是一个小数目，但“收楼”之后，有业主马上出售物业，赚了十万元，也就是广东人说的除笨有精，中途而废的就双重损失了” 赵律师说。

为了公义接办官司

为什么要花这么多时间和精力，去打一场没有太大把握的官司呢，赵恒敏律师说，这完全是“公义”两个字，因为他觉得那发展商真的很“无良”，可能发展商的律师告诉发展商，可以引用“落日条款”取消合约，把四百多套房以更高价再卖，多赚四五百万，但这并不是正当和有良知的营商手法。

他说，他到高等法院Supreme Court提出诉讼，也是打“公义”两个字，因为根据法例，发展商引用“落日条款”去中止合约，在合同法来说，可以说是完全合法的，很难在合同法条文下取得胜诉。

“但在高等法院打官司，除了打合同法外，还可以打平衡法，英文是equity，就是法庭要考虑发展商有没有“公平及合理fair and equitable的去履行合约。假如能够证明发展商没有尽责，法庭便可以颁令，要发展商根据合约成交” 赵律师说。

为数十“苦主”请命的赵恒敏律师。

苦主忆述打官司的心情

我们有机会见到其中一位委托赵恒敏律师打这场官司的业主L先生，他向我们忆述当年打官司的经过和感受。

来澳洲二十多年的L先生说，当他接到发展商寄来的信件，说要引用落日条款取消合约时，真的是惊讶和愤怒。他当时曾找过几位律师，征询他们的意见，这些律师众口一词说官司打赢的机会很低，而且要花费很多钱，劝他息事宁人，但他觉得发展商欺人太甚，最后他找到了赵律师。

L先生说，赵律师当时也表示官司“赢面” 只约六成，但要相当高的诉讼费，建议他联合其他业主一起打官司，分摊律师费，于是他们在报纸刊登启事，呼吁其他受害人站出来，结果有大约四十人参与这场诉讼。

赵律师在採訪中表示部分苦主中途退出，L先生当时的心情是怎样的呢？有没有想过退出呢？

“当时真的很矛盾又紧张，虽然对赵律师有信心，但每次付款都要几千元，确实有点心痛，不过当我们想到要取回公道，不能让无良发展商得逞时，就有动力继续下去” 他说。

他又表示，他们计算过，假如打赢官司，可以得回升了值约十万元的房屋，输了就是两三万元律师费，也是一门不错的生意。

经过这次几乎跌了一交的买房经历后，对购买澳洲的楼花还有没有信心？

“有，综合我过去多年的经验，只要你买房前细心研究发展商的历史和资料，尽量找一些有信誉的发展商，另外也征询具资质中介的意见，这样便可以避免出问题” L先生说。

“我知道你仍保留着打官司赢回来的公寓，应该升价三十万吧？” 记者问。

“没有，我买回来的时候是六十万，收楼时是七十万左右，现在大约八十万多一点，没有赚三十万，真的没有，哈哈。” L先生大笑结束这次谈话。

这栋大楼只有三十多业主可以用原价买房。

取证困难重重

不过，赵律师说，整个官司最困难的正就是取证——如何去证明发展商失责。既然发展商有心利用这条款，就一定千方百计去掩盖自己的过失，双方都有大律师和律师团队，实力不相伯仲，要打这场官司，的确非常吃力，双方展开一场斗智的持久战。

“我们要通过很多方面搜集证据，例如建筑进度，发展商财政状况，council方面有没有发出过修改命令而发展商没有执行等，我们要传召很多证人及专家，包括资深建筑师，工程师，也委托私家侦探去调查，对方也不时拿出文件反驳，看上去真的像一套电视剧……，到最后我们胜了这场官司”，赵律师说。

事实上，法庭是根据双方提交的文件和证据，去考虑判案的，正因为赵律师和他的团队，在法庭证明了发展商没有尽力去履行合约，所以法官判决三十多名华人“苦主”胜诉，颁令发展商必须和买家完成最初签订的合约，这些买家也“不甚顺利”的收了楼。

发展商把车位也卖了

为什么我们用“不甚顺利”的形容词呢，原来这发展商真的非常“无良”，竟然把合约内列明的有盖车位私自卖了，部分业主原本有两个车位变成了只得一个，一个车位的就变了储物室甚至连车位也没有，赵律师代表业主们再次把发展商告上法庭。但这次官司就不好打了，因为发展商已經把车位卖了给第三者，签了合约，购买了车位的第三者是无辜的，法庭没有可能判他们交还车位，最后部分“不幸”的业主只好接受残酷的现实，平白损失了价值五六万元的车位。

这个在Ultimo的楼盘，有400多个单元，结果只有其中三十多人通过打官司，成功以签约时的价钱收楼，其余的苦主被逼接受“踢契”（意即取消合约），只收回订金及利息。

官司成为案例

赵律师说，据他所知，以前从没有人因“落日条款” 而打官司，这次他们打赢，成为了一个案例，一些大学的法律系学生也要修读这案件。有了这案例，是否表示日后发展商引用“落日条款”去毁约时，法官都可以用这案例判案呢，赵律师说这不一定，因为今次他们胜诉，主要是能够证明发展商在履行合约时失责，其他案件未必可以适用，尤其是处心积虑去毁约的，更难抓住他们的痛脚。

最后他忠告房地产的投资者，必须找有房地产经验的律师查看合约，他以医生为例，有普通科医生General Practitioner，有专科医生Specialist，律师也有普通和房地产专科之分，房地产投资和房地产开发项目都要动用几十万甚至几千万元，应该找资深地产律师把关，以免日后因小失大。

赵恒敏律师接受本报采访。

后记

1. Ultimo的发展商在法庭判决几个月后宣布倒闭破产。

2. 三十多名华人买家中，很多人至今仍持有该物业，他们的公寓已經升值三十多万元。

3. 官司结束半年后，赵律师再遇上该名发展商，发展商跟赵律师说“你的客户很好运，有你为他们出力，不然的话，他们一定失去房子”， 赵律师只微笑回答了两个字 “公义”。

读者如有类似经历想分享，或希望和赵律师联络，可在［澳房汇］公众号留言，或联络Christine_an （微信号），电邮[email protected]

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