文 / 子木

（原标题：物业市场最新数据及动态）

2014/2015财政年度结束，各类经济数据纷纷出笼。房地产的数据非常靓丽，澳洲8个首府城市的物业在过去12个月里增长高达9.8%！

各首府的表现很不一样。媒体和业内人士对该些数据的解读也很不一样，未来的市场可能的走势和动向备受关注。

14/15财年物业市场表现不一

据RP Data公布的最新数据显示，澳洲的房地产市场在2014/2015财年表现不俗，全澳物业价格被推高了9.8%！

悉尼以年增16.2%再次成为领头羊，其今年第二季度的增长达3.1%，6月份的单月增长有2.8%，比墨市2.9%的月份增长略逊。其中，独立屋的年比增长达17.8%，公寓房的表现也不错，年度增长14.5%。市场滞留期仅有26天。

自2012年5月以来至今，悉尼物业共增值达43.1%。

相对于物业价格的飞涨，租金的增长呈现温和。悉尼独立屋的租金在过去财年中表现一般，仅增3.3%；公寓房增4.3%，但已经是近5年来最好的数据了。

墨市紧随悉尼之后。其6月份的单元增长为2.9%，领先悉尼的2.8%，是所有首府中增值最高的。其物业中位价格达到$560,000，年比增10.2%，逊于悉尼的16.2%，且差距不小。即使稍逊悉尼，此轮增长乃是墨尔本自2009年以来最大幅度的攀升。Domain Group的高级经济学家，Andrew Wilson博士称，预计墨市未来的增长将趋缓，尽管从目前来看增长的“动力仍然强劲”（There’s still plenty of energy）。

6月份，墨市的独立屋增长了3.1%，公寓房增长了4.2%。但是，年比数据则显示独立屋的增长远比公寓房强势，为11.2%和2.4%。市场滞留期为32天。

相对于悉尼和墨市，其它首府城市就乏善可陈了。佩斯和达尔文甚至出现负增长。

业内专家们对悉尼和墨市的增长评价不一，沉寂了一段时间的泡沫论最近再次频频出现在报端。（笔者将在日后专题谈论“泡沫”问题。）

悉尼从当下的热市开始放缓，持续增长至2016年，然后开始回落。

增长动因

物业市场的火热，得益于创历史记录的低利率：2%！尽管银行在金融危机时为了自身利益，都毫不犹豫的提高了现金利率与借贷利率之间的息差，但当下乃是（对借贷者来讲）最佳的贷款时节。

首置者由于物业价格的飙高而不得不退缩，在市场上呼风唤雨的主要是物业投资者和换房人士。最近的数据显示，投资者在贷款总额中所占的份额越来越高，已超过百分之五十。

海外买家则更借助澳币从高值的兑美元1:1.15左右降至最近的1:0.76，贬值超过30%！炒房时顺便又炒了外汇，或者炒汇时顺便投资了物业，反正，怎么说怎么做都有理。

在看看澳洲其它市场的表现，除了股市，其它市场均呈现不景。特别是资源和矿业随着中国大陆经济的软着陆而一落千丈。制造业同样上演着悲剧，至2017年，澳洲的汽车制造业将告终结。这不仅仅是关闭了几个厂的问题，反映出来的则是产业结构、竞争力、投资信心、发展前景，等系列深层原因。澳洲未来的经济形势不容乐观。

阿得雷德会继续现在的缓慢增长态势。

佩斯已经放缓，至2016年开始回落。

10年长期表现不俗

从上表可以看到，物业资产的优势所在，即：长期性和稳定性。同时也解答了如达尔文在前几年的飙升后进入市场消化阶段而出现负增长的情况，所以，其上个财年的负增长相对于10年的平均增长算不上什么。

反观悉尼的长期增长排在第四位，反映出从2005至2007年其淡市的状况。换句话说，最近悉尼的疯长是因为10年前的最初几年市场平缓（或者说是在消化2000至2003年的飙升价格），2008年开始的金融海啸又打压了一下，致使这两年热市。那么，现在就可以预测一下，悉尼房市在未来两、三年攀顶后，将进入调整期。

市场经济就是依需求和大环境而变化，谁说什么都不管用。

未来展望

澳洲物业市场未来状况如何，是很多人都关心的。数据公司BIS Shrapnel每年6月都会出一份市场预测报告，其报告的可贵之处在于对物业市场做出未来3年期的预测。

业内专家也好，其它的数据公司也好，通常只对近期动态做估计，很少做3年以上的，道理也很简单，太多不可预见的因素了。不管是近期还是短期的预测，主要是依据过往发生的实际变化，用公式来模拟未来的态势，这种纯数据的模拟不得不说具有相当大的主观性。因为创立出来的公式是建立在发生的数据基础上的，是非动态的，不可能预测出政策的变更、经济环境的突然恶化、金融危机的爆发、及复杂的国际局势变化。

近期影响最大的莫过于金融海啸、希腊债务和中国股灾，而正是这些动态或突发事件对市场影响最大。

澳洲国内也有很多具有极大影响力的因素，如利率、置业补贴、政府物业政策等。什么是影响澳洲物业市场动向的主要因素呢？

供求关系

这是个老生常谈的故事了。由于物业的供应量受到买家，包括首置者、投资者两大类。买家的来源又受制于自然人口增长、移民人口变更、海外投资者等诸多因素。

供求关系还受到政府的制约，如：土地释放量、区域规划、审批进度和审批量等等。

业内的条件也不容忽视，建设能力、建筑周期……

总之，道理很简单，现实很无奈！

利率水准

澳洲的现金利率降至近60年来最低，2%！如此低水平的利率还能持续多久是很多人所关心的。

从下图中可以看到，1999年至2007年现金利率与借贷利率之间的差与2007年至2015年的差额有了至少10个基准点的差。

请看图：

物业市场借贷利率与现金利率对照图

此差额说明自2007年年底以来，澳洲储备银行以增减利率来调控市场的能力已经越来越差了。换句话说，零售银行不再像以前那样唯储银的变动而变动，而是以自己的利益为第一原则。

今后的利率走势将会怎样？请看下图：

美日欧三大经济体的现金利率图

这世界三大经济实体的现金利率为0.5%及以下。仅从此点可以判断，澳洲的利率至少在相对短期内继续低迷。视澳洲经济状况如何，如果持续不景，年底前还有减息的可能。

政策影响

近两个月先后出笼的联邦和新州财务预算案对房地产可以说无任何支持政策和补贴，反而收紧海外投资者的条款。表明政府要“冷落”房地产市场，至少在近期是这样。

没政策并不等于置之不理。新州预算案显示，2014/2015财年，州政府从房地产印花税中获利72.9亿澳元，并预计至2018/2019财年更将高达86亿元！

联邦的预算案中则没有显示从新屋销售中征缴了多少消费税。

墨市紧随悉尼之后所有首府中增值最高的。

回报状况

租金增长放缓将影响市场，墨市租金的增长比悉尼更日趋缓慢，当投资者感受到回报率与投入的比值相差太大时，市场就开始进入拐点了。但这个过程会比较长，没有人会预期那么远而未雨绸缪。还有另一个因素是，很多投资都是个人行为，个体对市场的感觉又受到其所投资的具体对象及资金多少的制约，因而“退出”行为将会是缓慢的。等真正形成“势头”，暴跌就开始了。

单纯从租金角度来评论房市是片面的。尽管“租金”回报不是很高，为什么还会有那么多人涌入市场呢。另一个巨大的诱惑就是：资本增值！想想物业价格的年度变化，增值以两位数计，即使现金回报稍逊，但是只要长期守住，物业的回报总额还是很可观的。这就是为什么物业市场很少出现像股市那样的“单日狂泻”的悲剧。相对于股市，物业市场是“慢热”或“慢冷”表现。

自2012年5月至今，悉尼物业共增值达43.1%。

首府城市未来三年的动向

BIS Shrapnel数据公司预测未来三年澳洲首府城市房地产的走势：

• 悉尼：从当下的热市开始放缓，持续增长至2016年，然后开始回落；

• 墨尔本：已经放缓，但会持续增长；

• 布里斯班：持续增长至2016，然后放缓；

• 阿得雷德：会继续现在的缓慢增长态势；

• 佩斯：已经放缓，至2016年开始回落；

• 霍巴特：比较平缓的增长；

• 堪培拉：未来呈现持平走势；

• 达尔文：尚有短期增长，至2016开始持平。

  
  

所谓预测主要依据已发生的数据，但市场永远是动态的，总是有机会，也会发生意外。

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