文 / 安琪

黄金海岸是否有黄金机会? 这个问题其实不容易回答，而且要看你问的是谁，问澳儲银，问经济学家，问银行家，或者手中有大量楼盘的发展商，得到的答案会很不一样。

前两期我们聊了黄金海岸的历史、发展过程、曾经的辉煌和辛酸、目前的市况、专家的分析预测以及当地投资者的多方面意见。

都很好，也蛮有趣，但是也容易被认为是带着读者游花园。大家似乎已经习惯了好消息、坏消息、唱好、唱衰这样的黑白分类。

然而，笔者一直认为，投资是极为个人的事情，没有绝对的对错标准，而在结果出现之前，也没有好坏之分。在同一时间，总是有人看好要买、有人看跌要卖，这样才会有交易。只不过，如果看好的人比较多，市场就会向上。如果双方势均力敌，市场就是平稳的。

如果看了之前两篇，您对黄金海岸市场仍未能做出判断，觉得心里没底，那么这篇会从更多的方面为您做出分析，并在文末，给出笔者的个人意见。

首先从上周的一则新闻说起。

是好是坏，是晴是雨

10月15日，Domain的高级经济师Dr Andrew Wilson发表了一篇题为“昆士兰首置买家及投资人数急剧下跌”的文章，内容是据最新的澳洲统计局报告显示，八月份昆州首置买家的贷款审批数字，较七月下跌了百分之8.3，也较去年八月下跌百分之6.5。

同时八月份的投资贷款也急跌，审批贷款额从21亿下跌至17亿，跌幅达百分之16.8。

这是一则看上去负面的新闻，而笔者却从中看到一个非常有利的数据，那就是，虽然昆州投资贷款在8月份急跌，但今年首八个月的投资贷款总额仍较去年同期高百分之21.4。

年比增长21.4%, 这个无论从什么角度看，都是强劲的。而早前APRA通过行政指令调节市场，控制的正正是投资贷款的年增长数字。APRA希望银行将增长控制在10%。

文章同时提到，其他州的投资贷款在八月份同样下跌，这显示银行收紧投资物业贷款准则、以及调高利率来控制投资活动的措施已经生效。而在大家密切关心的悉尼市场，这些措施已导致拍卖清出率节节败退，至上周更退至70%以下。由于对价格的统计比较延后，投资活动放缓对价格的影响仍然有待观察。

黄金海岸市场因为基数太小，拍卖清出率数据的参考价值不大。而对价格的影响同样有待观察。

另一则新闻是布里斯班时报10月8日的报道：“昆士兰房地产信心指数上升　政府改革增强信心”。文章指根据最新的ANZ/澳洲房地产协会调查，昆士兰上季度的信心指数上升两点至132，较全国平均值高出两点，远远超过100点的中性值。

这则看似正面的新闻，不过细心看，昆州信心水平和新州的144比较，差距还是不小的。

这似乎从一个侧面解答了笔者以及不少朋友心目中的疑惑。那就是，布里斯本和黄金海岸，两三年前就有专家开始看好，认为两地房价的增幅有望跑赢悉尼和墨尔本。他们的主要理据为：悉尼房价太贵，和收入相比，可负担性已达到红色警报区域；墨尔本则一直被认为有供过于求的问题。而昆州，由于物业价格较低，工资水平相若，不但可负担性较好，租金回报率也较高。专家们同时认为，黄金海岸因为环境优美，价格在金融风暴之后被打得落花流水，随着市场情绪的好转，配合政府基建计划的推出，以及2018年英联邦运动会对黄金海岸声誉及旅游的推动，价格将有出色的表现。

专家们的分析逻辑上很有道理，但是与市场表现却严重不同步。我们看到的实际情况是：布村和黄金村的房价并没有像预测的那样火起来，至少到现在还没有。而反观悉尼，虽然在2013年底，就有专家开始预言会调整，却一直到了最近，才有放缓的迹象。截至九月底的第三季度，悉尼整体房价又上涨了7.4%，同期布里斯班整体房价的增长是2.2%, 公寓则下跌了2.3%. 黄金海岸因为不是首府城市，数据查起来没有那么方便，特别是和其他城市的比较数据。

这样我们就要解释，为什么道理上来说，昆州两大市场前景很好，而目前实际的表现与悉尼、墨尔本相比，还是差距很远？答案也许就在信心指数里。在目前投资主导的澳洲市场，在各种考量中，一个地区的经济前景似乎比可负担性排的靠前。

信心指数作用这么大，让我们了解一下它是怎么来的。

ANZ银行及澳洲房地产协会合作的这份信心调查在全澳收集了2,200份问卷，受访人包括业主、发展商、代理、物业经理、顾问及政府，范围涵盖各州市及各行业分支。问卷主要考察以下几方面：受访人对澳洲全国以及各州/领地经济前景的观感；对不同物业种类表现的看法；招收员工的意欲；预计中的业务量；界定关键的行业推动因素。

继续说昆士兰，布里斯班时报的报道中说，房地产是昆州最大的行业，在全州提供240,000个职位，由于昆州政府在未来六个月将会推出一连串的主要经济计划，例如新的规划法规、全新的昆州基建计划和东南区域计划，昆士兰房地产协会执行董事Chris Mountford预期信心会进一步增强。而对房地产业的信心增加可创造更多职位，令昆州更加繁荣。

昆省反对党表示欢迎有关（信心指数上升的）消息，但不认为是政府的政策有效。影子基建部长Tim Nicholls指那是因为悉尼和墨尔本的房价已到顶点，很多人会到其他地方找寻较便宜的房屋，布里斯班和昆州各地区便成为目标，吸引很多人到来投资。

高高低低，变幻原是常态

接下来看一下黄金海岸的供需情况。

根据昆士兰政府统计办公室发布的“2015年第一季度黄金海岸住宅土地开发活动报告”，可用于住宅开发的生地有3,750公顷，可兴建大约50,000套住宅。在截至2015年三月的一年中，政府共批出1,036块住宅用地，和一年前比较大幅增加50%。

从下面的空置地块买卖季度统计图表中可看出，在经历了10个季度的极端低迷之后，地块买卖自2013年年中起，再度活跃，但离2007年时的高水平依然有一半的距离。令人担忧的是在2014年9月之后，出现了两个季度的下跌。这从一个侧面说明了黄金海岸市场的复苏，路并不平坦，虽然已走出泥淖，却并非一路高歌猛进。笔者觉得在众多图表和数据中，这张土地买卖的统计图较清晰地反映了黄金海岸过去8年房地产市场的起伏。

下面这张住宅批建数量统计表也很有意思，除了让大家可以清晰看到2008-2009年的大跌，以及近两年的复苏，也可以看到在截至2015年三月的一年当中，公寓的批建数量是2008年以来的最高水平。

黄金海岸住宅批建分类统计

看到这里，你也许会问，那么价格呢，价格的走势如何？哈哈，那就再看两张图。从独立屋的走势图中可以看到，2007年以来独立屋成交量与前面提及的土地成交量相比，波动较为温和。价格走势也乏善足陈，8年间房屋中位价上升了20.7%. 唯一值得一提的是从图中三条价格曲线可以看到，高端市场的波动远较低端市场为大，跌得厉害，升幅也较为明显。

报告中没有将公寓的销售数据和价格做成波动图，只有数字（见下表），有兴趣的朋友可以自己做一下。从表中可以看到，黄金海岸公寓的价格在过去8年总共只上升了8.95%. (没错，你没看错，我也没有算错) 注意这是截至2015年3月的数字。

黄金海岸住宅销售统计

黄金海岸独立屋季度销售统计

看似凋零，危中有机

最后说一下黄金海岸的旅游业。在由黄金海岸旅游协会及黄金海岸市政府资助，格里菲斯大学属下旅游学院今年四月完成的《2014年黄金海岸旅游业报告》中可以看到，2014年到访黄金海岸的国内和国际住宿旅客总数为428万人，其中20%为国际旅客。

占比80% 的国内住宿旅客人数和消费，在过去5年几乎是零增长，在2014年更下跌了2% ，同期澳洲全国的增长数字为7%。

国际访客的情况比较乐观，人数较前一年增加了7%, 花销增长了11%，但5年来的平均增长只有1%。

根据联合国世界旅游组织的统计，全球旅游花销数字在2010-2014五年间的年平均增长率为7.25%，与之比较，黄金海岸过去5年的表现是令人失望的。不但如此，与澳洲全国的数字比较，同样表现差劲。以下是更多的数据：

• 澳洲的国际旅游收入在全球排名第11位，去年国际访客数量增加了7.5%，花销增加了9.7%

• 黄金海岸在全澳国内游客市场的占比为4.2%，在国际旅客的市场占比为3.9%

• 黄金海岸国际旅客的主要来源为中国和新西兰

• 至2014年底，黄金海岸机场的来往旅客微增1.3%

• 国内和国际旅客总数和一年前比较增长为零 （全澳增长为7%）

• 国内和国际旅客总体花销和前一年比较下跌了3% （全澳增长为4%）

• 几个主题公园营收下跌1-2%

那么问题来了，以旅游闻名的黄金海岸，旅游业表现竟然如此差劲，该如何解读？笔者并非旅游业专家，能够想到的原因是设施陈旧以及价格缺乏竞争性。好消息是，随着澳币过去一年的急跌以及继续低企的预期，不但减低了国际旅客的成本，同时也降低了本土居民出国的意欲，加之正在兴建的全新酒店以及规划中的大型主题公园，黄金海岸旅游业的复苏不但可期，而且正在发生，相信好转的情况会在明年四月新出的2015年度报告中有所体现。

不要忘了，黄金海岸旅游业手上还有一张皇牌，那就是2018年的英联邦运动会。

格里菲斯大学的这份旅游业报告中特别提到，大型活动及事件的直接经济效益或许不会达到人们的预期，然而它的边际效应是不可估量了，包括知名度的提升，为当地居民带来的参与感、自豪感及满足感等等，都是不可计量的。而情绪的提升会间接助力于当地经济。

根据联合国世界旅游组织的统计，全球旅游消费的年平均增长率为7.25%

黄金海岸的旅游收入主要依靠国内市场，过去5年中，国内市场表现平平，而国际旅客花销则呈现增长

因缘和合，黄金闪耀

末了，是时候给出结论以及笔者的个人意见。在文章写到一半的时候，收到一位读者朋友的微信询问，黄金海岸的房产是否存在巨大风险？笔者的答案是No, 如果你以目前的市场中位价买入。黄金海岸是否有黄金机会？答案是Yes, 但时间和幅度不敢确定。

总括来讲，专家们的分析是有道理的，包括在上期引用的SQM Research的分析和预测。这里将其中几个因素结合笔者的意见再列举一遍：

• 黄金海岸目前房屋空置率相当低，出租回报率相当高

• 黄金海岸市政府，算是一个有为的大政府，比较容易推进能振兴区域经济的大项目

• 市场在2009-13年间崩溃后，到目前为止复苏温和，价格仍然低而合理

• 澳币汇率低迷将有助于旅游业的复苏

• 人们对2018年英联邦运动会的预期将有益于经济，但也要看旅游设施能否抓紧机遇升级换代

• 因为依赖旅游业的发展模式不会有根本的改变，房市就会有盛衰周期

• 2019年英联邦运动会后有可能发生回调，要有所准备

• 对区域内的房地产骗局，要有所防范

买房的人最困扰的是听到警告说市场严重供过于求，但是黄金海岸这样的地方，外来经济有很大的推动力，所以和悉尼、墨尔本，甚至布里斯本都不一样，房产发展不全看已有居民数量，当游客增加，大型基础设施配合，大型活动举办，大型文化、娱乐项目增加，工作机会就会大量增加，房屋需求也会随之而上。

澳洲的矿业出口，不知要低迷到什么时候，签下FTA（自由贸易协议）原意是要振兴农业，但是工会一直在搅局，剩下教育和旅游可以支撑房地产业了，而这正是黄金海岸的强项所在。笔者相信，若各种因缘配合，黄金海岸的再度辉煌，是可以期待的 。

附录：黄金海岸人口数据

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