退休护士是怎样失去退休金，欠下巨额贷款的？| 税务专栏41 (原创),澳洲房产大全微信公众号文章

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大约在半年前，也就是皇家调查委员会对银行业展开大规模调查的那段时间，ABC电视台报道了这么一个故事：

一位居住在Perth的70岁退休护士Linda Schmidt女士，在6家银行欠下了超过300万澳元的贷款，包括她自己的住房和11个投资房，而她的退休金也从50多万澳元急剧缩减到仅仅540澳元，她将面临着失去自住房的危险。

深受很多财富自由讲座的鼓舞，Linda的计划是做一个地产投资组合然后退休享受悠闲生活。她曾一度持有14套投资房，投资的本钱大多都是由各个贷款机构提供仅需还利息方式的贷款。

例如，在她67岁时，Linda就通过自营养老基金获得了一笔36万澳元用以购买另一套投资房，尽管当时她欠银行的贷款已达百万澳元之多。

在西澳经济繁荣时期，这一切似乎都是可行的。然而，当经济衰退，政府政策变革的时候，所有这一切都处于崩溃边缘。房子越来越难租出去，只还利息的贷款成本增加，很多贷款机构更是要求她以本息全还的形式还贷款。

Linda 只好去上夜班挣补贴，可即使这样，她还是无法按期还款。那卖掉房子呢？根本卖不到到当时购买的价格，也不够偿还贷款。

Linda说，当时的贷款文件高估了她的资产，包括她的退休金，并低估了她现有的债务。如今，由于她还款拖欠，银行威胁要没收她的房产包括自住房。

这个故事发生在Perth，但随着银行贷款政策的一再紧缩，越来越多相似的案例即将发生在我们身边：

有很多投资客虽然在市场条件好的时候购置了资产，但是往往忽略了在澳洲投资中的财务和税务知识，加上贷款的不合规操作，导致投资回报不尽人意，甚至和Linda 一样，陷入财政危机。

无论做什么投资，特别是投资组合，您除了明确投资可以带来的收益以外，更需要了解您是否可以有实力持续持有这些资产，如果现金收支有变化的情况下，您是否可以继续持有该投资，不会被迫出售资产。还有，您最多可以承担多大的变化？

现在我们再来看看Linda的case：

Linda的年龄决定她不可能还有很多年的工作时间，她自身也没有什么其他投资收入。所以，她的投资抗压能力其实非常小。除非她变卖房产，Linda并没有什么收入支付由于房市变化而增加的费用，比如空租期间的贷款利息、市政费、土地税等等。

而变卖资产本身，也不是救命稻草，如果不顺利，就像Linda最后遭遇的情况，可能要亏本或者等很久才能卖出去。

领赢在此要给你提个醒：就算您顺利卖出去了个好价钱，您还要考虑资本增值所带来的增值税，以及投资房曾经的负扣税等等一系列税务问题，如果没有好好做税务规划，赚的钱很多都要给税局了

在贷款问题上，Linda的做法也有明显的风险，

首先是自营养老金(SMSF)购房：

SMSF 开通贷款购房已经有十多年历史了，很多投资者的确利用这个利好的税务政策，为自己的未来退休生活增色。

可是，这毕竟是关系到老年生活的经济保障，如果没有做很好的财务税务规划，像Linda在67岁必须要退休的高龄，在本身已经有很多银行贷款的情况下，还要动用SMSF贷款购房，这对等于放大了数倍财务风险，实在是得不偿失。

除此之外，Linda的房产投资很多都是只还利息的贷款，这就是意味着，即使在所有房子都可以出租，贷款利息和其他固定费用得以按时支付，但是她的贷款额(本金)永远不会减少。

而借款人不可能永远不还本金，那么当哪天她必须开始偿还本金了，她的现金支出还是会有很大的增加。到那时，现金压力陡然增加，而Linda已经没有劳动力来对抗这种压力了。

Linda的案例告诉我们，千万不要为了追求所谓的财务自由而铤而走险。一定要考虑目前还款能力和未来还款能力，更要考虑如果天有不测风云之时，您要怎样轻松应对。很多风险，是可以通过合规合法的专业规划来避免。

最后，想和您说说，如果Linda是领赢的客户，她的投资道路会是什么样的。

在她开始考虑房产投资的时候，我们就会先和她一起对她现有情况，未来计划，家庭结构等做分析，设计投资架构，现金流收支分析和风险分析。
在她购置第一和第二套房产之前，我们会详细解释负扣税的原理，六年法则原理，首次置业的政策，贷款优势和税务优势。
在她考虑买第三套及以上的房产的时候，我们会再次详细核实她本人的收入支出情况、家庭结构、未来计划等，做出现金流分析，贷款结构分析和风险评估，再次设计属于她的独一无二的投资架构。
在她考虑重新置换或者变卖手中的物业时，我们会分析她目前所有物业的保值增值情况，协助她其作出优胜劣汰的选择后，模拟测算由此带来的资本利得税对其相应年度的纳税影响做出综合分析。
在她考虑用自营养老金SMSF购买房产的时候，更会全面的审核她的条件是否适合设立，以及说明SMSF设立的唯一目的是为其退休养老提供更好的帮助，如果情况发生变化时如何解散并回归到外部的养老基金池。

所以，如果幸运地遇到专业的尽职的税务会计贷款专业人士的全程陪同，应该可以避免Linda的遭遇，不但能够提前规避风险，就算您的自身和外界环境发生了变化，也可以及时一起判断分析，一起出谋划策。作为最独立的第三方，会计财务师和贷款师的价值就是体现在专业知识和服务上。