文 / 芭比

澳洲的房地产景气期已过，但房价只是适度调整，并没有大跌。相信要回复高峰期前的价位，不是近期会出现的事情。很多人仍然负担不起高昂的房价，所以房屋是否供应不足，引致房价持续高企，又再成为话题。

早前慈善机构Launch Housing在提交予维州政府的意见书中指出，墨尔本有达五份之一的投资物业空置，维州政府应该效法例如英国的地区政府及加拿大卑诗省的建议，惩罚令物业空置的业主。如果对空置12个月或以上的物业征税，维州的可负担房屋数量可望增加。

此外，根据2011年的人口普查数字，悉尼市中心和附近地区，有超过十分之一，亦即多达10,000套住宅空置。这个数字在之后几年不断增加，而新南威尔士大学的城市未来研究中心最近估计，现时悉尼有多达90,000套空置物业。

何谓住宅空置税？

住宅空置税(Vacant Tax)是对空置达一定时间的房屋征收的税项。空置税的目的是令空置率减少以增加供应，也可令房价因为供应充足而下跌。房屋除了自住外，也是具增值能力的投资工具。不过，如果有人因为囤积造成空置希望令房价上升，便会影响土地资源的有效运用。

部份国家的地方政府会对空置物业征收额外物业税，以防止投资者囤积居奇，令房地产市场无法健康发展。例如在以色列耶路撒冷的大都会地区，空置的公寓需缴付多一倍的物业税。而在英国伦敦市中心附近的Camden，房屋空置超过两年，业主要缴交的地方政府税将提高一半。新税制推出后，区内的空置住宅数量下跌百分之50。

为何物业会空置？

既然房价高昂，为何会有业主花费大额资金购入后，竟然会宁愿空置，不作自住，也不出租呢？

首先，很多业主购买物业是用作投资工具，在房价高企时，租金的回报通常很低。由于有租约的物业较难出售，所以业主才不惜牺牲租金的收入，选择把物业空置，静待房价上升至一定水平才考虑出售。

此外，部份开发商在房屋落成后，也可能会持货不卖，希望囤积空置物业以推高房价。

近年不少海外投资者在澳洲购入物业，也被指是令空置率增加的原因之一。这些投资者长居海外，不会把物业作主要居所，可能只会在假期时才到澳洲小住，在资金充裕的情况下，也不急于租出或转售，同样是静待房价上升，不介意把物业空置。

实施空置税执行困难

空置税的空置定义难以界定，要找出空置的住宅也涉及行政成本，执行有困难。

例如智囊机构 Prosper Australia 指墨尔本有超过20,000套房屋每年都没有用水，以此界定这些是空置的物业。不过，如果以用水去分辨住宅是否空置，并不实际。要逃避缴税的业主，只要把花园的自动洒水器调校好，水表便会显示用量。如果以用电量去界定物业是否空置，同样不准确。业主在房屋安装在晚上会自动打开的电灯，便可以掩饰房屋空置的事实。

征收空置税可能出现反效果

实施空置税，是否真的可以解决房屋供应不足的问题？当经济转差，业主难以出售或出租物业，但却仍要缴交空置税，可谓百上加斤。投资者也会因担心物业不能出租要被逼承担空置税，而放弃投资物业的念头，令租务市场供应更少，与空置税的原本目的适得其反。

推行空置税目的是令供应增加，并希望房价因此回落，增加可负担房屋的供应，让更多人可以进入市场。不过，在实施前应审慎研究成效和房市环境，以免出现反效果。

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