尤其是做中小型公寓项目和富人区联排别墅的开发商来说，提前能够精确可销售面积可以知道自己未来可销售营业额，所以说公寓可销售面积越大肯定是越好。

提前要把整个项目的时间表和每个阶段的时间表都列出来，并且标注不可控的时间段以及每个时间段重要的节点，因为提前做出项目的时间表对购买土地与中介谈交割条件，以及做后期的贷款都有直接联系。

一个非常准确的可研性报告是非常必要的，这会直接影响最后计算得到的回报率。如果没有批文，理论上是算不出精确的可研性报告。有很多潜在的费用可能会产生，比如gst，contribution，land tax，银行利息和顾问费等，当然如果可研性报告要做到精密也是一件非常难得事情，如果刚进入地产的开发商建议找一家专业的顾问公司来做可研性报告。

这会关系到产品的设计以及未来的升值潜力，千万别觉得套数越多越赚钱，这个是非常错误的观点。每个地区的市场群体不一样，要针对性的设计该区域销售最快并且未来升值潜力最大的产品。所谓的地产开发就是开发未来几年产品，所以需要大量的数据来支持未来升值潜力大以及最能接受的产品，这样该项目的回报率才能超过目前你要的回报率。

一般情况下为交割时间越久越好，但并不是针对所有的区域，具体需要分析要做的产品以及自己手上资金情况。一般而言，如果只有批文的话，交割时间6个月左右时间最为合适，因为在交割期间内可以把endorsement以及预售给做好。如果没有批文的情况下，长交割优势更大。但是对很多性价比高的地块，段交割也许会更好。

贷款目前比较严格，很多新入行的开发商或者信誉不好的老开发商都无法获得银行的贷款支持，但通过一些途径还是可以贷到。贷款的方式也很重要，需要根据交割条件和项目周期认真策划。

需要根据个人情况以及项目的大小和周期来做决定，可以咨询会计的意见。