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大约半年多前的一篇文章中我们曾经提过，一般专业的房地产机构投资者，参与市场的主要投资方式有三种：Core，Value-Add以及Opportunistic投资。这三种投资方式的投资难度、风险程度以及潜在收益率，都是逐级上升的。
对于比较保守的机构投资人，比如养老金，保险资金等，他们愿意承受的风险相对最低，所以通常会买入拥有稳定现金流的办公楼，商场，工业地产等，也就是我们说的Core Real Estate投资。而一些对回报要求更高，但也更愿意承受风险的机构来说，那么Value-Add的投资策略，则无疑更受到欢迎。这也是大多数房地产私募机构最喜欢的投资模式。下面一张图可以直观地帮助我们理解房地产投资与固定收益，股票等不同资产类别的回报与风险程度对比。
如果一个机构投资人采取买入，增值，销售的策略进行房地产投资，那么投资的最终回报，主要取决于value add的成功与否，而受到市场总体表现的影响则较低。这也是大部分专业投资机构更愿意使用Value Add策略的原因。鉴于opportunities real estate的投资模式几乎等于做一个开发商，因此Core real estate和value add real estate的两种投资模式更有比较的空间，也更接近。总体来说，value add投资策略主要特点体现在以下这些方面：Value add的最基本方式就是装修。对于办公楼来说，可以是一个全新的大堂，更高速的电梯，更现代的办公区域装修等，对于商场来说，则可能是重新引进新的anchor tenant，全新的装修，定位等。对于投资人来说，装修的成本有两部分，一是装修的投资，二是装修期可能出现的租金收入减少。通常在装修完成以后，物业的租金会出现明显的上升，空置率下降。对于酒店来说，也意味着入住率的上升，以及每晚酒店价格的上涨。但不论如何，物业装修的最终目标，在于提高该物业产生的现金流。
和个人投资房产一样，商业地产在经历装修后同样可以进行refinance，如果物业的现金流稳定，那么银行同样会重新考虑该物业的价值，对于投资机构来说，等于是拨云见日，耕耘之后终有收获。与买入后简单持有的方式不同，进行一系列Value Add操作后的物业，在销售时可以用更低的Cap rate来进行物业的估值。与住宅地产使用Comparison Method进行估价的方式不同，商业地产的估价更多的使用现金流折现的方式。更低的Cap Rate意味着同样的自由现金流可以得出更高的物业估值。
当然，万事都有正反两面，做Value Add也不一定意味着没有任何风险和需要考虑的因素。
对于一个Value Add策略的投资来说，最主要考虑的主要是付出与收获之间是否有一定的平衡。
比如对一个办公楼进行装修，那么可能意味着一定时期内无法招租新的租客，那么这笔损失是否可以通过装修后提高的租金来补偿？装修后，现有租客的租约能否从3年延长到5年？所有这些都讲通过影响物业的现金流，进而影响物业的最终价值。不论你采用哪种策略投资房地产，你都要对地产周期，经济周期，市场供需情况等基本前提条件有所了解，这样，你才能做出最合适的投资决定。
如果你决定采取Value Add的策略投资房产，那么就意味着你还需要在建筑和工程方面寻找合适的合作伙伴，因为这部分的支出以及相关的回报，将最终反应到物业的价格上。对于许多房地产投资机构来说，选择value add的好处在于，它能够提供类似于股票投资的收益，同时，又不会受到股票市场这样的巨大波动性的影响。而通常来说，哪怕是比较保守的Core real estate策略，也能够提供至少高于债券类投资的收益，这就是房地产投资的魅力所在。
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