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文/Jay Huang

（编者按：此为作者长文“房地产保值增值之迷思”的上半部，下半部将在下周刊出）（另之前发布的版本结论部分有遗漏，特此整理再发）

“越来越难以负担的房价”是个什么鬼？

随着越来越难以负担的房价变成了一个世界级的难题，各国经济学家和政府智囊关于如何有效控制房价的专题文章和各种讨论在最近十年来汗牛充栋。各国政府采取了一系列的政策尝试来试图解决这个难题，这些尝试主要包括以下两类：限购和加税。

具体来说，限购的目的是希望通过人为设置一些限制条件和障碍来提高房地产的入门门槛，从而达到控制房价，这类措施希望通过压制需求端来解决问题。比较典型的包括中国一线城市，比如北京和上海，对非户籍居民购房以及购房套数的限制；一些西方国家比如澳洲，对海外投资者投资本国房地产的限制等等。

加税的目的是希望通过增加税费，有时候甚至是惩罚性的税费来打击房地产炒作，通过减低房地产投资的利润率来达到抑制房价，这类措施类似釜底抽薪，通过让炒房者无利可图来解决问题。最典型的是德国。我们知道德国一直是世界房价最稳定的国家，没有之一。这个稳定就是来源于它对房地产投资的税收政策及其他配套的惩罚措施。

还有一些国家或者特定地区会采取限购+加税这样双管齐下的方式来抑制房价。但是最后政府发现这些药方的效果其实并没有最初想像的那么有效。效果不好的一个重要原因是在利益面前，你永远不要低估人民的智慧和人性的贪婪。比如在对付限购方面：

• 在北京和上海，人们会通过假离婚的方式来规避一户只能买一套房的限制；会通过假结婚或者其他造假方式来规避对非户籍居民购房的限制；

• 在泰国，如果海外投资者想在当地购置房产，特别是别墅，当地中介会安排其与当地居民假结婚来规避政府对海外投资者购买泰国房地产的限制；

• 在澳洲，有专门的投资咨询机构向海外投资者提供专门的解决方案，通过复杂的信托架构，通过由澳洲本地居民代持但又由海外投资者实际控制的方式，进入澳洲房地产市场；

  
  

在对付加税方面，一个最简单的解决方案就是税负转嫁，把增加的税负通过房租或者售价的方式转嫁给最后的消费者。在房地产卖方市场的大环境下，买方往往没有太多的议价余地，所以最后越加税，房价越高，受伤的是最终消费者。

这里唯一的一个例外是德国，德国政府在房地产的各个环节都严格把控，比如由法律来规定房租的每年增长幅度，房价的合理增值范围，否则被视为违法而缴纳高额罚金。不过世界上其他国家往往因为各种原因都很难做到像德国政府那样。即使这样，最近几年，德国房价也开始逐渐变的不冷静，从不涨变成涨太快。

除去大家众所周知的各国政府大放水的原因外，本文想从另外一个角度：房地产的本源出发来分析一下这个世界难题，以后有机会再探讨一些关于如何解决这个世界难题的个人看法。

人类不断增长的欲望与无法增长的土地

笔者认为，追根溯源，房地产问题最基本的基本面在于生态不平衡。具体来讲，不断增长的人口和无法增长的土地之间的矛盾，人类不断增长的欲望和无法增长的土地之间的矛盾。衣食住行是人类最基本的四大需求。在以前生产力水平低下的时期，食物是最稀缺的资源，人与人，部落与部落之间争夺的首要资源就是食物，人口的增长和食物的稀缺是当时的主要矛盾。人类社会的发展，特别是农业和养殖业的长足进步，已经基本上解决了这一对最原始的矛盾。现在虽然不敢说食物已经达到“取之不尽，用之不竭”的程度，但是食物的数量和种类都已经呈现指数级的发展，增长速度远远超过人口增长，也能满足人类不断增长的欲望。同样的，随着畜牧业，纺织业，染料业的高速发展，衣的问题也已经得到了解决。工业革命引导机器大生产，极大地解放了生产力，提高了劳动效率，突破了之前手工生产的生产极限，矿业，制造业大发展，当今世界已经基本上不存在产量不足的问题，困扰各国政府的更多是产量过剩。几大矛盾基本全部解决，除了“住”。

“住”的问题最根本就是土地的问题。如果我们将沙漠，戈壁，雨林，高山，冰川等自然条件恶劣和局部战争频发地区的土地去掉，地球上适宜人类居住的土地很有限；另一方面，人类衣食住行，生产和生活都离不开土地。同时随着人类活动范围的扩大和欲望的增长，对土地和环境的污染也变得越来越严重，适宜生存的土地资源变得越来越稀缺。

一般来说，科技的进步和人类社会的发展会逐步缓解和解决人与自然的各种矛盾，比如食物等等。但是土地和人类之间的矛盾是个例外，科技越发达，社会越发展，这对矛盾就越激烈，因为土地和其他资源相比，最大的区别在于它的不可再生性和不可替代性。

我们知道，战争，疾病和自然灾害是大规模消灭人口的三大途径，以前的人类社会就是通过以上三种手段来达到人和土地之间的生态平衡。但是到了现代：

• 随着军事科技的迅猛发展，特别是核弹头的出现，世界范围内发生大规模战争，比如像一战，二战的可能性已经大大降低，和平是世界运行的常态。和平当然是好事，但同时带来的一个负面结果就是打破了之前通过战争消灭大量人口，保持人口和土地之间的生态平衡；

• 随着医疗科技的高速进步，婴儿死亡率越来越低，人的寿命越来越长，同时随着人类攻克一个又一个医疗难题，病人的存活率和治愈率也越来越高。这当然也是好事，但同样打破了人类之前正常的新陈代谢，新生和死亡之间的平衡；

• 随着人类预测和应对自然灾害的能力和手段越来越强大，自然灾害带给人类的伤害，特别是死亡率，已经越来越小，现在更多的是经济损失。同时随着医疗和救援的进步，灾后伤者的存活率也大大提高。

  
  

这就是房地产增长的基本面。未来除非科技可以发展到支持人类来一次宇宙大航海和宇宙地理大发现，能够发展到支持人类移民外太空或者移民地球内部，否则在此之前，土地资源，特别是适宜居住的土地资源，将一直是稀缺并且不断减少的存量资源。

真正值钱的是房子底下那块地

从宏观的角度观察和分析完房地产基本面之后，让我们回到现实，再用微观的角度来观察一下房地产投资。

为了比较清楚的说明这个问题，下面举个例子：

笔者的朋友几年前在墨尔本买了一个二手house, 价值80万澳币。我们假设分配到房子和土地的价值相当，也就是房子40万，土地40万。他首付20%，贷款80%，就是房子贷款32万，土地贷款32万，总共贷款64万，年利率假设为4%，借款期30年。

一般来说，房子的寿命大概在40年左右，40年以后即使房子不塌，房主也要支付一大笔费用来修整。所以我们假设该房子的寿命是40年，也就是说，他花了40万买了一个寿命40年的房子，平均下来，每年他大约支付1万的房子成本。

第二笔重大的费用就是贷款利息，按照贷款32万，年利率4%，借款期30年的贷款条件，总共支付利息大概是23万，分摊到40年，每年大概是$5,800。第三笔是购房时的税金和其他费用，墨尔本40万的房子大概是$18,000，分摊到40年，每年大概$450。其他的费用大概是市政费$700/年，房屋保险$1,000/年，其他杂费$50/年，所以总共他在房子上的支出大约是$18,000/年。他将房子出租，每月租金大概是$2,000，每年大概可以收到$24,000的收入。这样他在房子上40年的净收入大概是$240,000($6,000*40)。（我们假设租金每年的增长幅度和房贷利息和其他费用的增长幅度大致相等）

40年以后，他卖出房子。按照澳洲比较普遍的7年涨一倍的说法，他大概可以卖到480万澳币，增值400万。按照我们之前的假设，房子的折余价值已经基本为零了，所以增值部分其实大部分是归于土地的增值。我们假设售价的90%部分归于土地，10%归于房子，所以他在房子上总共可以收获48万的增值加24万的房租净收入，一共72万澳币。

下面我们来看一下土地的收益，土地的成本是40万，但是土地的寿命是无限期的，所以这个40万不会被折旧，持有土地的费用主要是贷款利息$5,800/年，税金$450/年，市政费$700/年，杂费$50/年，土地的总支出是$7,000/年。但是持有土地没有租金收入，所以持有土地40年的净支出是28万。卖房时售价的90%，也就是432万归于土地，减去土地成本40万和持有成本28万，他在土地上大概可以赚到364万，差不多是房子的5倍。

从以上例子中，我们大致可以得出以下结论：

• 房地产真正值钱和升值的是房子底下的那块地，而不是房子本身。在笔者看来，从本质上讲，房子和你的小汽车，电脑，手机和家具没有什么两样，都是属于可再生，可大规模生产的产品，它提供的就是居住的功能。房地产增长这个提法严格来说是不准确的，应该是房产贬值，地产增值。

• 大家普遍认可的house投资价值大于公寓确实是有道理的。如果你没有居住而仅仅只是投资需求，并且你的现金流量可以负担贷款（也就是俗话说的”养的起”），那么投资纯土地要比投资房地产要更有价值。

• 投资土地比投资出租房另一大好处是省心太多，扔在那里，定期去除除草就万事OK了，不用担心房客会损坏你的房子和设施，也避免了如果遇到不良租客而导致欠租甚至驱逐房客的麻烦，这一点对海外投资者尤为重要。

• 不过房产本身虽然一直在贬值，但是房产却可以成为提高土地价值的加分项（锦上添花），就好像一颗裸钻和一颗镶嵌在精美戒托上的钻石一样，戒托本身不值钱，但是有了戒托，钻石的价值被大大提高了。作为投资者，我们要关注的是价值被低估的东西，尽量避免买入价值被高估的东西。

• 在现实中，有些国家是不允许囤积土地的，比如澳洲会规定在一定时间内必须要盖房子。这种情形下，最好买入那种在购价中土地价值占比高的房地产，比如一大块地+一个小破房子，然后扔在那里就好。很多年以后在最后出售前，把破房子推倒，然后建一个比较好一点的房子，这时候投入建房的费用其实不是为了房子本身，而是为了最大程度地提升土地价值，让土地价值被市场高估。

  （未完待续）

Jay Huang

注册会计师，澳大利亚纳税人协会 (Tax & Super Australia) 税务分析师。曾在荷兰、中国、香港、加拿大、澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司做税务筹划和并购交易。

网址：www.taxandsuperaustralia.com.au

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