文 / JAMES

周二陪一位中国来的大发展商老总去看一个大型的Land & House Package（地＋房）项目。我问他主要会关注那些方面，他说，首先最关心的是悉尼房市的走势，其次是看能否掌控工期的进度，第三是看周边市政配套设施是否成熟。然后，我们就最近几周房产拍卖清除率下降的事讨论起来。

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确实，要说房市走势，拍卖清出率是近期必然要关注的事情。如果说，媒体用“繁荣结束”、“步入熊市”这样的说法多少都有哗众取宠的成分，那么，合理的解读又应该如何呢？

与前两个月时接近90%的清出率相比，上周的69.6%确实是一个显著的下降！就算是与去年同期（2014年9月27日）的81.8%相比，也是相差甚远。

不过，我们对这些数字还是可以进一步分析的，去年的81.8%是有723个物业在卖，而今年的69.6%则有984个，足足多了36%呢！

另外，我们也应该知道，传统上，春季通常都是一个清出率回落的季节。为什么？可能是因为春天来了繁花盛放，让房子看起来更赏心悦目，卖家于是希望这样能更容易卖个好价钱；又或者，卖家们纷纷选择春季，是为了避免挤到圣诞长假期前才推出。总而言之，当春季供应量大增，而买家却没有相应大增的情况下， 数据不怎么好也是不奇怪的。

而根据SQM Research刚出的报告，其实在过去的15年，春季的清出率基本都是徘徊在60%－70%之间的。值得关注的反而是2010年6月28日这个冬季周末，清出率跌到58.6%之后，接着而来的是两年的房市低潮。

所以，光是看目前的数据，我们是很难，或者是不应该断言房市大跌的。

正如我们前几期所说的那样，目前房市有所回落，正是市场健康的迹象，我们不希望市场一直在发烧。如果在经过了另一个有史以来最火热的冬季后，清出率还是高居80%以上，那才是非常危险、不应该再入市的信号！

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