澳房论剑系列：大师的独门秘技和第一套房子,澳房汇微信公众号文章

文 / James Tong

在我的眼中，澳洲房市就是一个江湖。

江湖最近有传闻：“悉尼墨尔本房价将飙升达15％”

这是对明年房价的一个推断，而且，还带有一个前题，就是澳洲央行不再减息。

如果再减...那房价还得了？

于是就有小伙伴急问：“可信否？”

答：“放出消息之人颇有份量，可以参考一下。”

问：“我手上有前年买的两房一卫公寓，想放，但要亏不少，妥否？”

答：“为啥要放？”

问：“房价若飙升，换一个物业解套等于换跑道，或许能更快赚回来，不是吗？”…

在我看来，这位朋友显然对澳洲房市这个江湖不太了解，由于被中国房市训练过了，深得“唯快不破”要诀，习惯快周转的套路，一有传闻就忍不住要出招。所以，我觉得很有必要重新盘点一下澳房江湖中的成名人物以及他们的成名绝技。这样，当接到江湖传闻时，对其份量和价值，马上就可以心里有数。

澳房江湖中有不少成名人物，按他们的心法、论点，以及切磋学问时喜欢相聚的朋友圈，可分成许多门派，其中影响比较大的是以下几个：

内功派：这一派认为，房市有长期必涨的内在规律，阁下要做的只是不断练好内功，只要能买入并持有对的房产，就有机会实现个人的财务自由。代表人物是Michael Yardney, Andrew Wilson, Pete Wargent。

崩坏派：这一派专注于给政府挑刺，永远认为房市要崩盘，如果没猜对，只不过时间没到，核心理论是澳洲的家庭负债率太高。代表人物是Steven Keen, Martin North和John Adams。

建制派：认为房市是政府的房市，房市也只是经济的一部份，利率、就业率、汇率、拥房率等等都对房市有关键影响，政府有很多招数可用。他们最喜欢怼唱衰经济的崩坏派。代表人物是 Peter Switzer, Christopher Joye。

技巧派：认为不管牛市、熊市，都要开工吃饭，阁下要留心的是不同形势下使用不同的方法，注意好现金流。因此，市场数据(比如，CoreLogic，SQM的报告) 对他们很有用。代表人物有Kevin Turner, Louis Christopher。

每一派都有其独步的武功，都值得介绍。

澳洲房市由很多部份组成：政府、央行、金融机构、监管部门、媒体、数据统计机构都很重要，但是，每天给我们大家提供房市走势话题的，主要还是这几大门派。

我的主业是写房地产，平常对他们自然密切关注。我觉得每一个门派都很有意思，尤其是他们“江湖论剑”互相比试的时候。比如：建制派与崩坏派之争《世纪之辩：澳洲的房价是否会下跌40%》或者《越了解 “末日专家”，你会越相信房地产》。

即使有时候他们的预测不对，也有一定价值。比如文章开头所说“悉尼墨尔本房价将飙升达15％”，就是出自技巧派 Louis Christopher的一篇报告《2020繁荣或崩盘报告 - 2020 Boom & Bust Report》。

准确吗？要出招吗？先不急，如果你翻看他去年11月份的《2019繁荣或崩盘报告》，预测今年的房价会再跌3-6%，就知道结果不一定准确，不过对比其他人的预言，已经算是比较接近的一个，所以我答：可参考。

事实上，我的预测有时就比他们准确得多(见《好险！澳洲房市差一点就一蹶不起》)。这是因为我把他们的论点和心法都研究过了，然后又作过前后对比，再加上对整个江湖的理解早就有一个大框架(见《解构：澳洲房市十年来最具争议的决定》)，知道每一段的“江湖传闻”该有多大的份量，放什么位置。

-- 当然，自己还是要有一些定力的，这就要说到内功派的心法：过去有一段时间，我常与威尔逊博士 (Andrew Wilson) 的专栏为邻，受他的影响，逐渐明白了房市的内在规律，以目前整个经济架构来说，澳洲房市确实只有涨的道理。并不是任大炮上了身。

由于在华人圈子内，大家对威尔逊博士已经很熟悉。这一篇我就说一下这一派的“掌门” -- Michael Yardney的趣事。

迈克儿.雅尼Michael Yardney有自己的地盘：https://propertyupdate.com.au/

顶顶第一行就写着：全球排名第一的房地产网站 Rated #1 Property Website In The World!

这个排名是由有Google Reader replacement 之称的著名内容流量统计网站Feedspot给的，说的是Facebook、Twitter粉丝总数以及文章被其他网站采用的数量, Yardney已经连续两年第一。

他写过8本畅销书，有5本曾在亚马逊上排名房地产类第一，在过去7年里5次被选为澳大利亚最重要的房地产导师，门派基地在：https://metropole.com.au/，独门秘技是研究“富人为什么富”。

但Michael Yardney自称不是理论家，长期以来也不愿意透露自己的出身。大家只是知道，大约40年前，一个二十多岁的穷小子，对房市游戏规则一窍不通，花2,000元付首期买了第一套房产...然后...最后竟然成为了大师。

这是不是有张无忌、郭靖练成大侠的感觉？对于平凡出身的我们来说，应该很有启示作用。

两个月前，Yardney与技巧派的掌门Kevin Turner, 过了几招，大家才算看清他的功力来源和独门秘技。

Yardney的父母都是移民。他小小年纪看着父母工作，也看着他们吵架。因为他们家的钱从来都不够维持一个月的生活，每到月底都是挣扎。

另一方面，小Yardney却看到其他小朋友的家有车、有房，而且常常去度假。也知道他们的父母并没有拼命赚钱，而只是投资了房地产。他机灵的小脑瓜就开始有想法，知道自己看到了父母没意识到的东西...但他对房地产的规则还是一窍不通，那时也没有什么中位价或拍卖清出率，房子要等一两年才知道是否涨价。

他的第一笔房产交易是与父母平分合作的，因为父母和他都拿不出全部首付。他从银行申请了2,000元的个人贷款，父母则拿出了存款，做了一个30年期的贷款，在墨尔本的South Caulfield，Larch Street花18,000元买了一套房子，那是1979年。

几年后，房子值三万了，他把自己一半的房产卖给了父母，收回一万五。当时这可是一笔巨款，他就用这笔钱买了一套房子来结婚。有趣的是，2001年，他和妻子Pam又以25万元从母亲手中买回了那套房子。又过了一段时间，改建成两套联排房子用来投资，每套价值90万元。于是，40年前第一套1.8万元的房子，变成了180万。

当Turner问他做过最好的房地产交易是什么？他说最好的一次，就是第一笔交易，因为这给了他前进的信心。一些投资者一进场，就买错了物业，这使他们从此再也不敢碰房地产。

至于投资的心得，他说：

一. 房子要长期持有，不是靠买卖交易赚钱，而是用时间和杠杆来帮你赚钱。

二. 要有很强的增值概念，要么翻修，要么重建。

三. 要懂得看经济周期，有时什么都不做才是对的策略，上升时才买入。

四. 一定要选好地段，人口增长、工资增长数据很重要，进入高档化gentrification的地区最好。

五. 房子要有独特之处，而不是看价钱多少。

Yardney对选房非常挑。他比喻说，就如想去一个目的地，不是光坐上车准时到达就行，一定要坐奔驰或宝马。

对于不少朋友来说，买房只是一个从众行为，挑旺盘买，最关心的是大市房价中位数的上落，然后就判断是否买错、是否要解套，但解套之后呢？其实，在房市江湖中要混出点名堂，就总要：“问世间，是否此山最高，或者另有高处比天高，在世间，自有山比此山更高..."

Yardney的经验正是给大家提供了一个可以对比的高度。

Yardney与Turner这次论“建”有文字记录，需要的朋友请与我联系。朋友们若喜欢这个系列文章，就请在下方“在看”点一下。