财神专栏53
注意！银行以这种理由也可以拒批贷款
微信：wangyang_0617
在房屋贷款申请过程中，银行批复贷款最重要的四个依据是：个人基本状态(Personal Information)，收入情况(Income)，负债情况(liability)，和抵押物（Security）。
在贷款政策收紧的大环境下抵押物不被接受的案例相比往年有所增加。抵押物（Security）不被银行接受通常有以下4个原因：
1 房屋面积比较小
2 同栋楼或同一区域超过银行借贷比例
3 房屋有严重质量问题
4 房屋所在地区特别偏僻
然而今天我们讨论的案例非常特别，这是我遇到过第一次以市场风险为由拒绝接受某一区房产作为抵押物。
刘先生两年前在悉尼某区买了一套楼花，今年三月中准备成交，刘先生虽然个人收入符合银行贷款要求，但当估价报告返回给银行时，银行拒绝了这次贷款申请。虽然后来财神团队帮助刘先生成功拿到其他银行贷款，但是这个案例给很多投资者一个很好的预警。
通过估价报告来看，这个房子是两房两卫一车位，内部面积85平米的公寓楼，在房屋的质量于内部面积都没有任何问题，估价师也给出了合同原价的指导价格。
同时估价师在风险评估分析中给出区域市场波动风险5颗星的最高值。
估价报告中对市场波动风险是这样描述的：
经过过去两年的增值，这个区域的公寓房产价格在2016年上半年已经趋于平缓。虽然价格波动趋于平缓，市场仍然显示出优质公寓的价值优势，但本地和境外投资者对此地区市场的指导价格也产生了决定性的影响。
供过于求的状态致使这个地区市场的不确定性伴随而生。和2016年相比，挂牌销售时间的延长和低竞争环境已经日趋明显，因此，本评估采用的风险评级已被应用。
由于低利率和有限供应量两个综合因素的影响这个区公寓楼在过去两到三年内价值在上升。在2016年上半年市场短暂冷却之后，我们注意到公寓的价格似乎正在稳步加强，然而本区市场状况的变化同时显而易见，公寓房供应过剩，海外投资者贷款难度增加，租金水平都在改变买家的态度。
此外，最近澳洲银行对房产投资者的信贷限制潜在的提升新项目的成交风险，市场波动风险评级在本评估报告中给出了市场不确定性和市场变化的进一步风险，因此给出借贷警告建议。
报告中短短两段关于区域的市场描述，银行直接拒绝接受此处物业作为抵押物，虽然最后其他银行接受这位客人的贷款申请，但是这段描述中所透漏的信息量同样给市场一个参考。
通过这个市场风险分析报告，财神提炼出几个很重要的信息点：
高密度区域
供应量过剩
房租降低
贷款政策收紧
财神锦囊
1 为了避免高密度区域的成交风险，投资者应该更早的规划贷款计划，建议同时申请两个不同金融机构的贷款，降低贷款申请风险。
2 如果以投资为目的的贷款，财神建议根据个人实际情况采取固定贷款利率策略提早锁定支出成本。
3 及时向贷款经理，或银行经理提前了解政策变动，如果无法满足贷款申请要求请及时转售楼花。
4 在条件允许的情况下，尽量提升投资房的首付比率，缩小贷款杠杆的使用率，尽量缩小投资房利息支出于租金收入的差距。
1 应选择供应量少需求强劲的区域进行投资
2 根据自身实际还款能力进行投资配置，在市场环境波动下，买的“精”比买的“多”要好。
3 选择比较成熟的地区进行投资，虽然地产投资预见“未来”非常重要，但在市场变化的大潮中，能活下来才是第一步，别天天拿15年后的变化说事，如今的市场第一考虑的是防守端。
4 把房屋质量当做置业重要的参考因素，切记贪小便宜吃大亏。
感谢大家阅读，澳房大全之财神团队希望所有的投资客人在2017年投资顺利！
想了解更多贷款解读请参见我以前的专栏文章：
海外投资贷款急救帖！2017年想在澳洲买房可能就靠HSBC了 | 财神专栏52 (平台原创）
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