文 / Max Wang

澳洲人对政治感兴趣的比例并不是很高，但最近一则新闻却开始让很多澳洲人，尤其是中产阶级，对政治开始紧张起来。其实紧张的又何止是这个人群，在澳洲投资房产的各位们现在都有理由对澳洲两政党的一举一动有所关注，因为地产投资方面的税务改革即将开始。

澳洲房产市场有泡沫吗？我表示怀疑。但无疑澳洲地产现在很热闹，之前华人投资者和开发商没少上媒体头条。而现在大家最关心的却是个政治问题：手握投票的选民们如何面对政党对地产税制改革带来的焦虑，焦虑了之后又能做什么。

澳洲是世界上少有施行负扣税的国家，顾名思义，不但不扣税还会进行房产投资税务补偿。前提是房产须用来投资，也就是出租出去。为了鼓励房产投资行为，澳洲税务局ATO把个人房产出租当成一种会产生“可纳税收入”的小生意来看，只是这种小生意通常都是“亏”的，所以给以税务补偿。

可这一美梦即将破灭，命运取决于下一次大选是工党还是联盟党（其中最主要党派是自由党）执政。可以确定的是，无论是哪个政党上台，房产投资方面的税收会大不一样，也会更高。

负扣税改革会让房价降低吗？降一点还是降很多？亦或者会使某一类房屋价格上升？对租金市场会有影响吗？会对新房建造市场产生什么影响吗？

其实在澳洲的各大首府城市，房价已经贵的让人欲哭无泪了，尤其是对于年轻人和首次购房的人来说，所以以上问题的答案无论在经济上还是政治上都非常的敏感，可以确定的只有一点：那就是这些问题的答案都很不确定。

悉尼和墨尔本的父母们会开始担心自己的儿女将来是否还能攒够钱买房子，但又不希望自己已经拥有的房产贬值，虽然两城市的房产市场在高速增长后已开始冷却，但他们更希望的是子女们可以在收入水平、政府税收政策上能有所改善，负扣税体制如果大幅收紧，无疑是雪上加霜。

澳洲地产委员会警告说，目前房产地产开始冷却，澳洲经济基本面脆弱，并不是加税的好时候，会打击澳洲这一支柱经济。

但明显联盟党和工党的政客们并不这样想。他们任何的举动都会影响正在使用负扣税这一政策的100万业主们。目前谭宝的联盟党政府并没有具体的负扣税政策修改方案，谭总理也表示过他的政府不会冒失地做任何关于复杂经济状况的决定。

这样其实挺好的。但事实是，负扣税改革的本意大致是减少满足负扣税条件的房产数量，或者是减少政府在负扣税这一项上的财政总支出，可目前发生的一切和联盟党当时上台时承诺的“更低、更简单、更公平的税务体制”相违背，尤其最近GST服务消费税也要提高，不过政客们竞选时的承诺，大家听听就好。

政府想要给人民大众传递的信息是，税务改革是针对富人们，保护和受益的是警察、护士和普通老百姓，可以让大家通过投资地产缩小贫富差距。

但财政部长却唱反调，说工党的这一负扣税改革政策只会对地产市场产生相当大的负面影响，会将投资者们全部推向新建房屋市场。根据工党的提案，负扣税改革将从2017年年中开始实行，只对新建房屋有效，二手房将不能享受这一税收优惠，同时还会将资产增值税豁免（包括房产在内的所有资产），从目前的50%减少到25%。

这样一来的直接结果，就是那些擅长利用负扣税的房产投资者们开始一窝蜂的涌向新建房屋市场，刚开始投资房子的年轻爸爸妈妈们，想要享受负扣税这一政策将难上加难，因为可以购买的房产会明显变少。

工党最喜欢说的话题是就业率。对于这次负扣税改革也不例外，他们说只有新建房可以享受负扣税优惠，将会提高民宅建筑市场的就业率，为政府长线预算带来更多盈余，2017年中才开始实行，更是为大家提供了充足的时间去调整和准备。

并不意外的，联盟党表示反对（谁让他们是反对党呢），认为此举会让澳洲房产价格下跌，打消投资者进行房产交易的积极性，而且在未来几年内对解决财政赤字危机不会有什么帮助。

其实这个问题也挺简单的，归根结底，就是看谁在保护谁的利益，谁又真正能够受益。

有一点是非常清晰明确的，那就是：“每次税制改革都会产生许多意外的后果。”

一份最新的澳洲储备银行报告指出，50%的负扣税优惠被收入最高的20%人群获得，当然这个人群付的税也相对比较高。另一份统计局的报告显示，上个财年不到17%的纳税人贡献了63%的税收，而这一现象只会因为目前针对高收入人群的税收政策而愈演愈烈。

其实房价过高，负担性变差的真正原因并不是那些年用过的负扣税优惠，而是长期以来房产供给和人口迅速增长带来的需求并不平衡造成的。

但政党需要的往往不是事实，他们需要的是获得选票的理由。负扣税优惠政策的改革也许会对富人们有所影响，但真正享受这一优惠的主要人群却是中等收入的人们。如果投资者们都开始关注新建房市场，这一细分市场的价格升高，负扣税的代价就会隐形提高，如此一来真正受到冲击的也许并不是工党口中的富人们，而是普通老百姓；而富有的投资者们进入新房市场，会继续利用他们熟悉的负扣税优惠政策进行减税，很有可能没有被压制，反而被鼓励。

说了这么多，我们能做的其实并不多，时刻关注地产相关的各种信息，包括政治、经济、外汇、人口变化、移民走势、留学生人数等数据，充分利用政策和税收优惠，多做功课，多看《小麦谈地产》专栏，就能做一名风生水起的地产投资者了。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983、E: [email protected]

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