文 / 安然

前言

在悉尼房地产市场愈发火热的今天，似乎所有人都会讨论房价、开发，然而悉尼现在的房地产业发展究竟有多热？大悉尼地区未来的规划重点有哪些？开发商在开发过程中如何增加利润？澳房汇5月20日的首届悉尼发展用地微展会请到了来自CBRE和JBA的大牛为我们一一分析。

CBRE简介

CBRE世邦魏理仕——全球最大的商业房地产服务与投资公司，世界五百强（排名第363），拥有超过100年历史，全球共有52,000名正式员工与372家分公司，是房产领域排名最高的公司。CBRE目前基本垄断了悉尼最大最重点的一些项目，Danny Shi所在的资本市场部是悉尼住宅开发地皮销售的第一团队，在过去18个月的交易量超过20亿澳币。

悉尼住宅领跑全澳市场

嘉宾一： Danny Shi 施赟 （CBRE资本市场亚洲客户主管）

CBRE市场研究部的资料显示，悉尼市的公寓房中价位远高于澳洲其他城市，悉尼中价位公寓大概为$570,000AUD左右，接下来是墨尔本，布里斯班相对更低。那么主要省会城市公寓房的闲置率是用来判定市场房子是否过剩的重要指标，可以看到，目前墨尔本、布里斯班的空置率接近或超过3%，而悉尼只有1.7%，这表明公寓房非常紧缺，还有许多租客和自住，所以说整个悉尼的住宅市场是高需求、低空置率，总体为供不应求的状态。

从主要省会城市公寓房的租金回报率可以看到，悉尼的回报率是4.65%左右，相对于布里斯班较低，因为布里斯班的公寓相对来说处在比较低的价位，所以回报率相对较高；而墨尔本处在供大于求的状态，所以租金回报率相对更低。对比悉尼、墨尔本和布里斯班三个城市周租金回报，悉尼中价位在$540AUD/周，其他两个城市相对低，墨尔本在$400AUD/周，布里斯班大概为$370AUD/周，综上，悉尼的租房市场还是很热的。

从2015年3月统计的悉尼独立屋与公寓每年申请DA获批数量来看，公寓获批数量大约为27,000套，独立屋为14,000套左右。2014年第四季度对比2013年，悉尼公寓的增值率达到12.8%。通过以上对比，悉尼在整个澳洲的住宅市场上保持着绝对的优势。

悉尼公寓值得投资

嘉宾二：David Milton （CBRE住宅期房项目部董事长）

David被问最多的问题就是他对市场的看法，这个市场还能持续增长多久。David认为，悉尼住宅市场还会强劲好几年，因为目前悉尼市场依然供不应求，还有很大缺口。为何这么说呢？2014年初，CBRE每周收到的对每个项目的咨询有1650个，到去年年中至年底，每周每个项目的询问达到平均1850次，而现在，每周的咨询已经达到2050次。所以说，市场现在还在继续上升中。CBRE曾做过很多项目，其中有不少楼盘都是开盘当天售空，由此也可以看出目前悉尼住宅市场非常火热。今年CBRE做的项目有很多是开发商分一期和二期来开发的，许多项目的二期销售价位和速度都比一期时高，比如在Green Square的一个楼盘，第一期卖到13,000AUD/平米，今年会卖到15,000AUD/平米，所以从这一点也可以看出公寓期房的价位是在向上走的。

根据CBRE统计的购买咨询信息显示，在过去12个月里，有48%的咨询是投资者、43%的咨询是自住者、6%的咨询是首次置业者。2014年，自住买家的成交量与咨询量是成正比的，不过首次置业量所占比例有所减小。在买家统计中，52%是投资者、42%是自住、6%的首次置业者。可见许多人会选择投资房地产，也说明房地产的投资回报率是很可观的。近交通、学校、工作等基础设施的内城区住宅项目通常会吸引更多地首次置业者。

悉尼房价不断上涨 你是买家还是卖家？

嘉宾三：张伟（CBRE住宅部期房销售董事）

根据CBRE自2014年至今的销售情况统计来看，2014年12月31号有3500套销售量，2014年上半年到下半年的中位价增长率从6.4%降到2.5%，合同交换价区间从Auburn的一房37.5万澳币到Double Bay的1,230万澳币。统计中具体时间段的房价变化大致为：2013年的中位价为$730,000，2014年1月1日至6月30日，中位价涨至$780,000；2014年7月1日至12月31日，中位价涨至$802,000，2015年1月1日至今，中位价已经达到了$822,000。目前悉尼的房价还是呈现上涨趋势，悉尼的供求关系依然非常不平衡，每年的供应量、需求量和交房量仍然有很大的缺口。

悉尼北部的Chatswood是悉尼最大的除CBD外的华人聚集地，也是房价较高的地区。从CBRE曾售出的一个Chatswood项目来看，从2014年12月此项目面向市场以来，3.5个月的时间122套公寓已经全部售罄，据统计，平均销售价为110万澳币一套，海外买家占30%，Chatswood的期房房价已经达到AUD15,000/平米。

另外，在推销过程中，CBRE曾采用过很多推销方法，根据不同地区、不同项目、不同规模和不同的买家范围，需要采用不同的推销方法，作为发展商，在推广楼盘时需要参考科学的统计方法，以达到用最少的钱最大化地推销自己的项目。需要注意到的一个细节是，在过去18个月中，CBRE统计在2014年初每个项目平均有1650个咨询，2014年中到年底，每个项目平均有1850个咨询，而在过去的6个月中，每个项目平均有2050个咨询，从每个项目平均咨询量的增加也可以看出，说明买家不断在增加，越来越多的人将投资眼光放在了悉尼的房地产。

各州主要城市的住宅空置率统计中，澳大利亚的平均住宅空置率为3.0%，而悉尼的空置率最低，为1.7%，其次是阿德莱德2.8%、布里斯班2.9%，高于全国平均住宅空置率的城市包括墨尔本3.2%、堪培拉4.1%，以及珀斯的4.2%。可见悉尼的住宅供应依然十分紧俏。

JBA简介

JBA是专注于城市开发业务的顾问公司，汇聚专业的沟通洽淡人员、城市规划师以及城市设计师，提供的服务包括：法定规划、策略发展计划、研究咨询、房地产经济、城市设计以及传播等。

悉尼地区发展机遇大盘点

嘉宾四：Tom Goode（JBA城市发展部经理）

由政府发布的悉尼发展蓝图显示，悉尼将建造第二个机场，一旦机场建造成功，将增加更多就业岗位，人口密度也会增加。North Ryde、Macquarie Park等区域将成为优先考虑的区域，进行首要开发规划。悉尼西部包括Rhodes、Olympic Park，以及Parramatta都会成为新的市中心。从政府发布的2005年及2015年发展报告中看，2005年的市政报告显示，到2031年，悉尼一共需要提供640,000个新住宅；2015年的市政报告显示，到2031年，悉尼一共需要提供664,000个新住宅，增加3.75%，从报告数据上看变化不是很大。然而，由于从2005年至2015悉尼每年实际新住宅的供应量都远低于所计划的供应量，导致了现在所需新住宅供应量从2005年预计的每年24,600套猛增到了每年39,000套，才能达到2031年的计划，增长了足足58%，所以说悉尼的住宅一直处于供不应求的状态。

那么新州政府关注的开发重点是什么呢？在政府投资的基建方面，计划在四年间耗资610亿、建设悉尼西连高速公路（WestConnex）、悉尼北连高速公路（NorthConnex）、第二条过海铁路、扩展至悉尼市中心的CBD快速客运线、悉尼第二个机场、悉尼市中心/东南轻轨（轻轨一条连接新南威尔士大学，一条连接悉尼大学，将使两所高校离市中心更近），以及西南和西北铁路。正在建设的西北铁路线是一条快速客运线，建成后将贯通整个悉尼。轻轨的建设相对来说更省钱，还可以增加客运量，从环形码头（Circular Quay）经过市中心，一路到达新南威尔士大学，这一路线曾经是政府首要规划的区域，由于各方面原因，这一路线还没有开始建造。另一条轻轨路线是进入悉尼大学的计划，其实也是为了能让两所高校离更市区更近。

开发商如何将利润最大化？

Tom用JBA的几个经典案例说明他们如何为开发商获得最大利润。第一个例子是11-27 Cliff Road, Epping项目，当初JBA受Hornsby和Parramatta市议会聘请，作为顾问公司对这一项目做出总体规划，后由新州政府进行土地性质改变，由低密度用地变为高密度住宅用地。在CBRE销售土地过程中，JBA对土地进行测算，预测开发密度、公寓套数等。后Danny Shi销售给开发商，最后通过JBA提交开发申请。由于JBA了解政府的开发需求，所以能对这块土地做出建筑开发最大化的评估，从而让开发商获得最大化利益。第二个例子是绿地集团在悉尼Lucent的项目，这块地的原本限高规划是16层，JBA在第一次申请时申请到了190套公寓，已经超出原本规划增加到了18层，然而后来JBA又进行了图纸改动，通过开发许可修订与市政沟通，协商设计采用更多自然光及自然通风，让建筑获得更好的使用率，使公寓又增加了21套，最后为211套，这让开发商的利润又大大增加。第三个例子是Wolli Creek的Discovery Point区域改建项目，2011年获批132,000平米建筑面积的概念设计，一共可建1,900套公寓及9,000平米商业与零售面积。随后JBA为开发商做了10份详细的开发申请，通过与政府协商减少了自然采光，从而楼宇间的退距得以减少，增加了开发密度，也就增加开发商利润。最后一个例子是有名的Barangaroo项目，这是一个耗资110亿澳币来开发的22公顷海滨地段，JBA作为顾问，对这一区域进行总体规划，获批564,000平米的总建筑面积，为1,800户居民提供住所，为23,000名就业人员提供办公场所，建成后也将是许多金融行业总部转移的区域，现正在评估总建筑面积可能增加到605,000平米。

我们原定早上10点开始的微展会在10点以前就已经有很多朋友前来签到，CBRE和JBA准备了许多项目资料，会议还未开始就全部发完，大家对于投资开发项目和楼花销售都十分感兴趣，会议中场休息时很多朋友已经相互熟络，热情沟通起来。这次发展用地微展会，我们准备了包括市场上（On－Market）及市场外（Off－Market）的十块地给大家分析和讨论，有了具体的项目参考，加上主讲人的专业分析，大家对买地开发有了更科学的方法，也知道该如何进行宣传推广。会后准备的午餐种类丰富，三明治、寿司、烤鸭、烤肉、沙拉应有尽有，鲜榨果汁、汽水任选，大概这次美食是澳房汇的Seminar最丰盛的一次，没有报上名的朋友直呼没来太后悔。

后记：看来悉尼的房价走高状况在短期内还将持续，租金回报率较高，有一定投资价值。作为开发商，在买地开发时应当找行业绝对领先的大中介获取土地资源，凭请专业的设计团队进行可行性分析，并与政府及时沟通，让建筑开发面积最大化，从而增加发展利润。作为个人买家，投资时也应多方考察，关注市政未来开发重点区域，买高升值潜力的房。

想要进一步了解悉尼住宅开发市场或获取更多开发项目，CBRE世邦魏理仕的Danny Shi 施赟 （CBRE资本市场亚洲客户主管）联系方法如下：

电话：02 9409 8302

手机：0409 955 559

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