老斯基解盘02
悉尼歌剧院门口的Opera Residences
开盘即清盘，
为什么仍是赔钱赚吆喝？
作者：张涅夫斯基
一个月前，有个项目在悉尼歌剧院门口开盘，名叫Opera Residences，104套公寓开盘两小时即清盘。这项目特点实在太鲜明，在朋友圈狠狠刷了一下屏，大家都在议论，我就来说几句。
先说一下背景，开发商是咱国内的“新华联不动产”。
它来头可不小，所属的新华联集团是中国企业500强。
早在2015年4月就来澳，总经理带队，密集考察了悉尼，墨尔本，布里斯班三个城市。阵仗很大，接待考察团的都是澳洲局级以上干部。
2015年12月就与当地合作伙伴Landream八二开，一起从AMP集团手里拍下了此地块，价格1.585亿澳元。买的时候是带DA的，作为第一次开发，买熟地十分明智。紧接着就开始了项目的筹备。
2016年1月底，新华联和Landream的合作协议在北京签约。
2016年5月底，土地完成交割，可见新华联对澳洲第一次开发还是很谨慎的。
2016年11月开卖，当天卖完，干净利索。
再说一下位置，北邻悉尼歌剧院，东邻悉尼皇家植物园及英国总督府，南邻环形码头交通枢纽，西邻悉尼环形码头及海港大桥。是可称之为歌剧院门口，仅有的可开发四块地块其中之一。可口可乐公司的曾经在此办公，可见起档次。
可以毫不谦虚地说，这是整个澳洲现在可以买到的最好位置，没有之一！ AMP集团跟Mirvac，12年的时候倒是想开发来着，可惜由于当地居民强烈反对等原因，计划就搁置了。
它左边看出去是这样的↓
右边看上去是这样的↓
所以，要是在这个世界级地标买一个房子，说出去地球人都知道。设计，内装不用说，一定是世界顶配。
当然价格也要配的起这个地段。一房200万起， 两房350万起，三房700万起。两套顶层套间，一套2600万，另一套2700万，二破澳洲公寓价格记录。如果按照每平米计算，是9万6一平，大大方方甩开之前的最高纪录6万4的一半。这已经达到了世界顶级地块纽约曼哈顿和伦敦的骑士桥物业的价格。
这种顶级项目，跟普通项目的根本区别是，普通项目是用来住人的，而这个项目的居住功能几乎可以忽略，它的主要功能已经是体现业主身份了。
电影【大腕】里说的一句台词很贴切：一定要选最好的黄金地段，雇法国设计师，建就得建最高档的公寓，能安什么都给他安上……小区里你要是开一日本车，出门都不好意思跟人打招呼。你得研究业主的购物心理，愿意掏2千美金（一平）买房的根本不在乎再掏2千美金。什么叫成功人士你知道吗？成功人士就是买什么东西都买最贵的，不买最好的！（【大腕】拍摄于2001年，那时候的北京4千美金是天价，现在，只能买到18环了。）
于是她的投资策略也会跟普通房子不同，甚至可以说，这不是投一套住宅，而是投资一样顶级奢侈品，而且还限量，就产生了稀缺性。别问物业管理费多少钱，租金回报率是多少，周边购物交通咋样，以后这里有什么政府规划，这些所有的问题，在买顶尖豪宅的人面前，都是可忽略的零头。
上一次悉尼有这样的项目出现是14年的Barangaroo，市中心最后一块大型可开发地块，在海港大桥西南，也靠水，位置也很好，只比歌剧院这个项目差那么一点点。但是，在顶级市场上，差之毫厘，失之千里。
举一个极端例子，各位客官可能玩过古瓷，品相保存完整的，跟缺那么一丢丢角的，价格可以相差10倍以上。这个项目出现之前，Banrangaroo是头牌，现在Opera Residence一出，就是当之无愧的新头牌了。
顶尖客户有钱，多100万对他们来说区别不大，但体现的身份就差了点意思。大家想想，别人问你住哪里，你回答：Barangaroo。不住悉尼的人会追问，这是哪儿啊？你得解释一下，是悉尼市中心，水边第二好的地块。别人还得追问一句：那第一好在哪儿啊？ 你只好不怎么情愿的说：歌剧院边上。。。但你如果回答：歌剧院门口，那对话就直接结束了。这，就是金牌，跟银牌的区别。
我们再细说一下这个稀缺性，也就是供求。先说求，有多少呢？以2房为例子，350万的房子虽然贵，但只能说是入门级豪宅，在悉尼，这个价位的房子一抓一大把，买得起的人无数，而同样价格买在这个全国最好的位置，供，只有104套。
这就是供求紧张。所以，在没开盘不知道价格的情况下，我就预计她即使开出了天价，也是开盘即清盘。
说到这里，各位客官停一停，我们来细细品味一下其中意思：从开发商的角度来说，开盘即清盘确实是交了一张100分答卷。但是，这本来是可以考120分的！
开盘即清盘是说明定价定低了，应该再涨价来筛选掉一些小土豪，慢慢卖，不着急，这样才能达到利润最大化。机会成本是亏了，这个角度说，是赔钱赚了一个吆喝而已，标题说的就是这个意思。
再想深一层？ 开发商没有去吃的那块利润，日后自会有市场那只看不见的手补上，就是说，还得涨！
想起以前有一个老前辈的投资理念就是只投好的地段，他说：我买的prestige地段，虽然投入大，但我的租客也会是prestige租客，接我手的也会是prestige买家，这种人都是不差钱，不会斤斤计较讨价还价，这样的钱好赚。可谓是金玉良言，而这个歌剧院项目就是把这个理念贯彻到了极致。
接下来我们深呼一口气，看看从这个项目里，我们可以得到什么样的启示？
市面上很多房子的广告，都主打说咱的区域会涨价，是因为政府有规划，有发展，这个高速公路那个商场再来个就业的。这种“规划=增值”的理论好像已经成为市场铁律了。但真的是这样吗？
我说，只能说大致正确，不够准确。这个项目就是一个反例，它所在的地区Bennelong Point，近年有什么规划吗？
没有。
那它涨吗？我们随便看几个隔壁楼Bennelong Apartment两房的成交记录↓↓↓
先来看第一套位于59 Macquarie Street 的公寓：
其成交记录如下：
另一套公寓在69 Macquarie Street ：
历年成交价格为：
最后一套依然是位于69 Macquarie Street：
该房成交记录为：
可以看到从99年建成开始，到现在，基本涨了4倍不到那么一点点。
大涨啊！
那有政府规划的地方，就一定会涨吗？也不一定。我再举另一个反例，墨尔本Docklands,规划大吧，现在惨成啥样大家都知道，我就不多讲了。
那为什么我一开始说是大致正确呢？是因为”规划=增值“这个等式中间，它跳了一步，应该是：
”规划≈人口被吸引涌入，同时供应有限=增值“
即只有”供小于求=增值“是肯定的。
说到底价格除了印钞票产生的通货膨胀，其他都是由于供求关系，而规划发展在很多时候能转译成人口被吸引，而房子供应只有这么点，继而供小于求，就形成了增值。
但是在另外的时候，人口没有被吸引，而房子多了，举个极端例子，就有可能是鬼城，近年来国内的发生过不少例子，鄂尔多斯就是前车之鉴。
当然，各位客官也不用怕，这只是极端例子。悉尼作为澳洲第一大都市，未来十年预计增长100万人口，是不可能出现鬼城的。可能发生的，只是局部涨得慢而已。
其实形成供小于求的局面有很多种方法，不止政府规划一条路，所谓条条大路通罗马。歌剧院旁的这四块地就是利用顶尖市场富豪们只求第一不求第二的心理，也形成了局部供小于求，进而得到了超常的增值，相信以后这种趋势还会继续，因为，这世界从来不缺有钱人。
最后总结一句，很多中介喜欢跟客官您说这个规划、那个开发的，是因为很多楼盘除了这个，也没别的好说了。而规划只能说是很有可能，不能说一定转化为增值。到底行不行，您还是要多长个心眼。
感谢阅读，我们下次见~
