文 / 范立诚 Jim Fan

上一期我们简单介绍了下澳洲的物业管理，从这一期开始我们将对物业管理中的一些细节问题进行比较深入的介绍和分析。我们这一次先来和大家介绍一个很容易被忽视的环节：业主委员会（committee）。很多公寓楼所有者和投资人可能根本不在意或者完全不了解业主委员会，但是其实对于每一个投资人来说，业主委员会对自身利益是有很大影响的。以下的各项法规是基于澳大利亚维多利亚州的物业管理法进行的说明。

有人可能会问为什么我所在的公寓楼没有业主委员会？因为并不是所有的物业都需要业主委员会存在。按照规定：如果某一owners corporation 拥有等于或多于13个业主，那就必须通过选举成立业主委员会。如果少于13户，那么可以自行选择成立或者不成立业主委员会。所以如果您所在的小区物业数少于13户的话，很可能就没有业主委员会存在。 但是即使如此，一旦遇到问题，依然需要所有业主来投票按照少数服从多数的原则。

业主委员会的组成

委员会人数按照规定由3到12个成员组成，其中必须选举出一位主席（Chairperson）和一位秘书（Secretary）。所有成员必须是这栋物业的业主，同时每户只能有一位委员会成员。

业主委员会的职责

委员会通常一年进行一次例会（annual general meeting）。会发信件到每一个业主的家里，写明开会时间、地点、会议主要议题和开会出席回执表。会上成员对于整栋物业的情况和问题要和物业管理公司进行沟通和报告，以便及时的发现问题并解决问题，维护所有业主的利益。同时委员会成员的更替也在会议上进行。会议上的所有议题和所做决定都需要记录在案并且事后告知所有人（业主和物业管理公司）。一般会后将会议记录全文打印以邮寄的方式发给每一个业主。

由此可见，业主委员会和所有业主的利益是息息相关的。所有和物业相关的重要问题比如物业管理费的多少，管理费的使用情况，甚至于更换物业管理公司等等都会在委员会内部进行讨论。

假如您对现有物业管理公司不满的话，那么只要有超过半数的业主投票同意更换即可。

我遇到过不少朋友对他们所在的公寓楼有很多投诉或者建议比如对于大楼的公共卫生情况不满，不理解为什么物业管理费这么昂贵等等，却不知道向谁反映。相信大家现在应该知道去哪里维护自己作为业主的权益了吧。

范立诚 （Jim Fan）

毕业于墨尔本大学，工程管理硕士。澳大利亚Real Estate Full License 持牌人。从事物理管理相关工作，现ANF Management 物业管理公司Director。

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