《走出澳洲房产大数据的迷阵》- 澳房汇本周专题,澳房汇微信公众号文章

文/ARASHI/安然/JAMES

这篇文章动笔的时候，正籍澳洲联邦储备银行宣布把基准利率由2.5%降到60年来的最低水平：2.25%。这是媒体早有预料的事，但是，真正发生后，一波关于失业率、经济增长率的讨论和重新调整房价的预测又再热闹起来。

只用一个数据的统计和变更，就可以指挥一个行业、甚至一个国家，谁又能说这做法不是高大上呢？大数据，已经是我们这个时代最推崇的方法论。但是，有了大数据事情就好办了吗？答案是不见得。

找不到答案的问题

澳房汇里从来不缺少大数据，很多人因此都认同，我们是澳洲房地产资讯最丰富的中文媒体了，甚至常遇到小伙伴说要向我们讨教，如何进入澳洲的房地产业。但即便如此，有些很简单、很实在的问题，还是很难给出让人满意的答案。比方说『悉尼的房价有多贵？』，这个问题就不好回答。

『呃…我们的房价前年增长了15.6%，去年增加了13.4%，今年估计...』

『…悉尼现在的独立屋中间价是$873,786…呃…在哪儿？…面积？…』

『呃…这要看你问的是哪个区、是否有水景…多少房间…是否近学校、车站…』

难给答案的原因，是因为我们明白，问的人(通常来自中国) 其实期待的是得到一个数字，让他们想买房子时，做好预算准备。即便是模糊的、大概的数字范围，只要对他们挑选房子有指导作用就行，可惜的是，我们没有现成答案。

澳洲的房地产买卖制度是相当完善和透明的，研究房地产数据的机构也很多，但是它们都在做什么呢？为什么解决不了这个问题呢？让我们先来看看这些提供数据的机构有那些、他们又在忙些什么：

ABS：Australian Bureau of Statistics

www.abs.gov.au

澳大利亚数据统计局，它提供包括人口、经济、环境和社会发展数据的各种大数据，有效地协助并支持澳洲政府的政策研究和制定。它是根据1975年澳大利亚数据统计局法案Australian Bureau of Statistic Act而创立的，是澳洲的法定数据统计机构。

ABS的数据资料库是从1974年开始建立起来的，在澳洲，它被广泛地视为可以提供最权威的房屋交易、建造与经济统计数据的官方机构。不过，它有一个缺点，使它比不过私营的调研机构：更新公布的数据频率实在太慢了。ABS的住宅价格指数与房屋借贷数据通常是每季度公布一次。它还有每季度建筑量统计、一年两次的周平均收入统计，它的人口统计数据，对于投资者来说也是非常有用的参考。

RP DATA - Residential Property Data

www.corelogic.com.au

RP Data由纽约证券交易所上市的CoreLogic公司拥有，提供澳大利亚及新西兰地区的地产信息、数据、地产风险管理服务，可以说是应用最广泛的强大数据库。

RP Data发布的数据包括房屋中位价、房屋售价统计以及房屋拍卖量、市场待售时间和清出率等信息。CoreLogic还与一家环球房地产基金管理公司Rismark International合作发布每日房价指数。这一指数可看出以国家为单位，按地区、城市、州划分的，每日、每月、每季度房屋价格变化趋势。它的每日房价指数Rismark，是澳大利亚储备银行（Reserve Bank of Australia）的重要参考指数，同时也是澳大利亚证券交易所的重要数据支持。

APM - Australian Property Monitors

www.apm.com.au

APM由澳大利亚最大的多元化媒体集团之一Fairfax拥有，提供澳洲房地产成交的中位价、成交量以及市场储备、卖家折扣、房屋成交平均所需天数、拍卖清出率等等信息，真实反映房地产市场活动与发展趋势，其数据为银行、房地产中介与地产研究机构提供有效支持。

APM里最受欢迎的是首席经济学家Andrew Wilson，在我们澳房汇有每周专栏。他见解独到，各种数据可以脱口而出，听他演讲是件赏心乐事。

Residex

www.residex.com.au

Residex从属于澳大利亚证券交易所，可以说是历史悠久的房产及金融产业调研公司，它为用户提供一整套的相关信息，是银行业不动产自动股价系统的主要供应商，为政府和私人企业提供住宅房地产价格评估与走向数据。

Residex 每年公布各个区域、城市及州的房地产的排名报告，其数据把独立屋和公寓分开，以中位价、变动百分比、租金指数及物价指数等反映房价的波动。其部分指数甚至可以追溯至上个世纪七十年代。

SQM Research

www.sqmresearch.com.au

SQM Research与以上四大研究机构有点不同，它是由著名的物业分析师Louis Christopher创办的，创立的原因是他认为市场上已有的调研数据都不够准确，无法为你的买卖提供行动依据。SQM Research致力于为金融机构、房地产开发商及投资者提供有效的调查数据和专业建议，甚至有些大型的调研公司也会采用它的报告。

SQM Research最特别的地方是有专门人负责价格询查、市场估价、空置率及租金回报率的汇总与计算，以邮编及全国性预报的形式，发布一系列市场上的折价财产报告，所以你可以从它的报告中，找到折扣最大的便宜物业。

让人糊涂的大数据

以上所列，就是每天为我们提供房产大数据的主要研究机构。如果你拿『悉尼的房价有多贵？』这个问题去问他们，可能会得到『对不起，你问得不专业』这样的答案。他们研究的是趋势，也就是指数Index。不过即使是顺着专业思路去看上落的指数，他们给出的答案，也是不相同的。这可会让人糊涂了。

比如2013年第二季度ABS, APM, Residex和RPData给出的澳洲各省会城市的独立屋房价指数分别是上升2.4%, 2.8%, 2.1和下降0.1%。

由于ABS是不统计公寓的，我们会看到APM, Residex和RPData公寓房价指数分别是上升2.0%, 1.9%，0.5%

如果真要研究清楚为何有这么多的不同，是件不容易的事，比如，一个房子易手以后，这一手的业主投入重金去装修改建，那么再交易时，价格就可能大幅变动，这就会干扰房价的一般统计，还有地区的不同、取样时段的不同、分契面积的变化、房子内部房间和浴室数量的变化等等。只要统计的模式和取样不同、用于调整数据的因子不一样，得出的结果就会不一样。所以，有时候看一个指数好像明白，再比较一下其他又变糊涂了。

例如RP Data-Rismark有个特征价值指数Hedonic technology，这一指数可以用来调整由于不同地理位置、不同土地面积、或卧室与浴室数量等条件变化带来对价格的影响。又比如2012年三月，RP Data-Rismark 把原先的每月指数改为不按季节调整的每日指数，这让他们数据的波幅扩大。

Residex使用重复销售模式（类似Case-shiller Index），即以销售两次或以上的房屋为数据来源（当一间房屋再一次被销售后，其新价格会在一段时间后与旧价格比较，从而得出房价变化数据），计算同一个房屋的销售价格变化。

看这些大数据时还得留意：房屋出售（交换合同）时的数据与上交至土地登记处的数据之间有一个很大的滞后，这一滞后说明相关指数的计算只是由一小部分的房屋成交样本中得出的，因为大部分的交易情况还未上交至土地登记处，这种情况在统计楼花(期房)的时候就经常出现，所以，你看到的大数据指数，往往不能真实反映你当时要买的房价。

解决问题要靠小数据

看完以上分析，您会明白大数据并不是贴身为您服务的，唯一能庆幸的是，即使每个指数计算的方法不一样，看它们长期统计的趋势结果还是比较一致、值得信赖的。

那么要解决切身利益问题靠的是什么呢？靠的是小数据。各大调研机构在制作大数据的过程中，都积累了海量的小数据，把这些数据整理打包，就成了可以卖钱的小数据报告，比如，你可以付钱，买一个房子的交易历史，看看你的对手赚了多少钱；你可以买一条街的交易报告，看看别人买附近的房子时付了多少钱；再大一点的，你可以看一个区的报告，了解你将会遇到的邻居是些什么人、小区房价最高和最低是多少、过去的增长情况如何。

说回『悉尼的房价有多贵？』这个问题，我们能说的是，目前在澳洲买房子要先研究好地址方位，再研究价钱的，这对好多新移民来说，确实有点难度，所以也只能跟朋友扎堆居住，买房子是碰上什么，能买得起就买什么。如果能反过来，先看好自己能负担多少钱，再看看有哪些区可以选择，是不是更好呢？这就要经常留意我们澳房汇接下来的文章了。

友情插播