2016年是澳洲房地产很重要的一年，国内国外买家对澳洲住房的需求量均冲破历史新高。不过， 我们可能忽略了许多2016年的重要议题，REA集团首席经济学家Nerida Conisbee近日撰文列举了几个被人们忽视的房地产趋势。

2016年房地产两大重点话题

1.“住房支付能力” 

这是今年最热门的话题，尤其受到首次购房者的关注。有人还因此调侃，认为年轻世代应该将享用早午餐的钱存下来买房。澳洲一份Brunch早餐通常价格在20澳币左右。对出社会已久的中产阶级人士或中年人来说，这个价位的早餐并没有什么可非议的，因为他们有积蓄，也有能力享受。但对年轻人而言，特别是悉尼和墨尔本的首次购房者，他们面临的经济挑战已经越来越大了。因此才会有人认为，年轻人与其追寻潮流享用高档早餐，还不如把钱省下来买房。

2.“公寓住房供应过剩”

这个问题也是今年的焦点，其中又以墨尔本和布里斯本的CBD情况最为突出。今年，这两地的公寓建设项目如雨后春笋般涌现。以上是今年房地产的重大议题，除此之外，我们可能会忽略了哪些房地产的趋势呢？

2016年房地产被忽略的重要趋势

1、买家转向塔斯马尼亚和偏远地区

Conisbee说，大家的都知道，悉尼和小部分墨尔本地区的房价已攀升至难以支付的地步。“因此我们发现，人们在realestate.com.au网站上找房的目标有很大的改变，搜寻塔斯马尼亚的人数在迅速增加中。”

当我们将各州的找房人数和住宅售出数量相比后发现，自2015年中期开始，塔斯马尼亚的搜寻次数已超过昆士兰和维州，几乎和新州一样热门。塔斯马尼亚的房价是可负担得起的，这是促使人们前往买房的主因：塔斯马尼亚是澳洲仅存的一个州——只有在这里个人平均薪资还足以支付中间房价的贷款。

2016年10月各州各种类住宅需求指数（图来源：REA Group）

同时，人们也将目光转向偏远地区，尤其是在各城市主要CBD通勤距离以内的地区。这在悉尼最明显，据REA集团的房地产需求指数显示，悉尼西北新铁路沿线周边地区的人气都有增加。

2、珀斯房价变得更加实惠

珀斯房价和收入比率已为2006年以来最低水平

Conisbee表示，“‘支付能力’并不是影响首次购房者买房的唯一因素，因为，即便珀斯的房价比悉尼便宜，但是到珀斯买房的首次购房者比例却自2011年来不断下跌，在今年甚至降到最低水平。”根据收入与房价比率来看，珀斯目前的房价是自2006年以来，最实惠的了。近年来，西澳经济大幅衰退，导致买家信心低迷，他们对当地的就业情况和薪资涨幅感到担忧。

3、更多海外买家走向澳洲

若与英国这样的大经济体相比，澳洲经济规模相对小很多。但是，2016年澳洲是各国买家青睐的投资地点。海外投资人被澳洲稳定的经济增长环境（25年来未见经济衰退）所吸引，加之澳洲主权风险低，并拥有相对稳定的政府。

最近英国脱欧和川普当选美国总统，都在国际政治情势中增加了不确定性，澳洲则因此巩固了“投资避风港”的地位。以澳洲住宅房产为例，海外买家主要来自美国、英国、新西兰、新加坡和中国。这些国家也同时在澳洲购买商业地产。

4、悉尼住房供应量数量不足

今年墨尔本和布里斯本的CBD，兴建中公寓数量创下了新的纪录。墨尔本CBD近期有18,000个公寓在兴建，比过去年平均率高了10倍以上。

2015年11月州府城市CBD兴建中公寓数量（来源：CoM, CoreLogic）

最近，悉尼CBD也有大量的建设项目开始动工，然而，数量远远低于墨尔本和布里斯本。过去十年来，悉尼的建设项目比墨尔本少了30%。这些增加的建设项目，并没有缓和买家对悉尼住房的强烈需求。因此，住房长期供应不足，是悉尼房价居高不下、购房支付能力降低的主要原因。

5、收紧投资者的贷款

如果澳洲住宅房地产走下坡，许多澳洲银行都会损失惨重。因此，根据澳洲审慎监管局提出的建议，各主要银行持续减少贷款增长率。虽然这个作法对于稳定经济是必要的，但对投资者来说，过多的限制已经打击了他们的购买意愿。

如果审监局的建议是对的，那么投资者贷款数量降低后，应该会让自住房主更容易买到住房。但是截至目前为止，这个政策对解决住房支付能力的作用不大。