微大展——澳洲房地产项目管理概要之三

文/ 陈雷（普华永道-房地产咨询部）

引言

建筑施工招标策略是整个项目规划中的重要方面之一。这一点在项目初期选择项目团队的阶段就应慎重考虑，而不是说等到招标时才想起如何部署招标策略。房屋建筑所用的花销一般来说是开发成本中占比重最大的一部分，如果没有一个清晰的建筑施工招标策略及严格的进度安排，最终的建筑开发效果将不尽如人意：

• 项目若使用了不适合的合同类型，委托人和承包商之间的责任和风险就会分配混乱；

  
  

• 招标过程中，项目业主无论选择比原本所需资质高的承包商或者资质不足的承包商都不科学，不合适的承包商可能增加不必要的花销甚至降低项目质量；

  
  

• 建筑合同签订时没有事先写清业主的所有要求，那么在后期项目推进过程中建筑商所花的成本与选用的建筑材料质量都会有所影响；

  
  

• 招标过程中如果招标方与投标方沟通不善，那么整个项目的完成工作会在时间上拖拖拉拉，或者在报价上对应价格不准确；

  
  

• 以上所提到的问题杂揉到一起。

我觉得无论是投标还是竞标，主要目的是以顺利完成项目为目标，利用市场的竞争机制去寻找项目最适合的“合作伙伴”。在这里我强调“合作伙伴”这个词是因为行业中的普遍概念仍然认为设计顾问在开发商那一面，总承包商在另一面，然而其实在完成项目时，设计顾问和承包商都是必不可少的因素，无需明确分离。

承包商承担的是最重要的“顾问”工作，然而惟一区别是这个特殊的“顾问”承担着项目最大的风险，承包商需要雇佣优秀的分包团队和设计顾问，他们需要负责整体的管理工作。他们还承担着项目最大的现金流转责任，所以承包商有时调配不灵活也情有可原。

通常来说一个具有合理规模与复杂性的项目需要4至6周的投标期加上大约2至3周的标书评估期。

招标攻略

以下五点是我总结出的非常有用的招标攻略：

1. 选择最合适的采购方式

早在任命顾问之前的项目规划阶段，就应当考虑选择何种合同成功获得项目竞标（比如是用传统包干合同AS4000-1997、D&C合同AS4902-2000、小型工程合同AS4905-2000还是施工管理合同AS4916-2002）。

设计顾问团队应该根据合同类型简要列出获得项目竞标的条件，那么下面我简单介绍一下常用的合同类型：

〉〉传统包干合同AS4000-1997

传统包干合同AS4000-1997适用于委托人（即项目甲方）希望对项目设计保持完全控制的情况。项目规划由委托方完成95-100%（除施工图外）之后，在此基础上进行招标。这也被称作实打实的招标，对于建筑商来说，他们可以在用实际花销最少的情况下对人力和材料成本提价。那么为了从建筑商处获得利益最大化，越来越多的委托方会要求投标人提交相较市场来说会最大化节约成本的清单。这一方法的优点在于委托方考虑到了项目推进过程中可能由承包商引发的花销增加、施工时间延长等风险，以及项目设计风险（如招标文件包中的计算误差）。

〉〉D&C 合同AS4902-2000

D&C 合同AS4902-2000一般来说可以将项目风险从委托人甲方最大化地转移到承包商乙方。如果合同履行顺利，那么会为项目至关重要的招标文件包的准备工作节省时间。然而这一类型的潜在缺点在于，承包商可能会因招标阶段不成熟的项目设计而采用质量差的建筑材料。因此，如果采用这类合同，甲方项目要求文件（或被称作设计刚要）可以保证甲方希望达到的所有条件得到实现。基于建筑材料性能的规范，甲方项目要求文件还应当明确写出建筑中相关设计的寿命和延长保修期的要求，这样可以保证招标过程中产生不必要的损失。

〉〉小型工程合同AS4905-2000

小型工程合同AS4905-2000适用于简单的小型项目，比如学校餐厅、游泳池、样板间、FF&E（即Furniture，Fixture and Equipment家具、固定装置和设备）的补充和装修。这一类型合同不适用于复杂且占时长的项目。对于合适的项目来说，这类合同可以缩短招标时间，保证资源最大化地利用在项目的推进工作中。

〉〉施工管理合同AS4916-2002

施工管理合同AS4916-2002适用于未在招标时明确界定的或者未来可能变化的项目。举个例子，如一个正在运作的酒店需要重新翻修，那么时间对于这一项目来说就是非常紧张的（必须在圣诞节交易高峰期前完成），翻修工作中的每一步都需要一环接一环以缩短施工时间，从而将施工对酒店正常营业的影响降低至最小。为保证承包商的报价公平合理且不浪费过多成本，通常情况下招标方会制定一个独立的施工质量标准。

2. 物尽其值 各尽其能

在选择项目承包商时，无论“一刀切”还是“越大就越好”的观点都是常见的误区。分类建筑商的方法有很多：以规模分（建筑商内部级别结构的繁简程度）、以行业专长项目数量分、以区域收入分等。

承包商的规模是根据他们具体可承担的项目能力来看的。项目的大小、资源、经验，当然还有公司可支配资金都决定了承包商能接什么样的项目，当然也就可以看出这个承包商可以分到哪一级别中。

第一级别的承包商可以接千万甚至上亿的工程，这一级别只有屈指可数的几家公司 - Leighton Contractors, Thesis, John Holland, Boulderstone, Abigroup, Groncon和Brookfield Multiplex。

第二级别的承包商可以操作1亿以下的工程，偶尔也能接1亿以上的项目。第三级别的承包商为相对较小的建筑商，不过小建筑商的工作能力相对灵活，且由于公司总经理会整体宏观地负责项目规划和管理工作，这样的小建筑商日常运作花销会相对较少。

除了考虑交付项目的具体规模和复杂性，能力更强的承包商的核心优势在于更优的企业管理、更强有力的项目控制能力、更机动的资金调配度、更负责的项目交付、更安全的劳动关系管理、更专业的员工发展以及更系统的分包商及供应商预审过程。

然而也要看项目的规模，需要承认的是，在委托方的适当管理下，有时较小的承包商可以带来以下收益：有竞争力的报价、更灵活更简单的合作伙伴关系、遇到复杂情况或者争议时可以更快与建筑承包商的高层对接。小承包商有相对明确细致的部分划分，且由于市场竞争的缘故小承包商会更在意“回头客”，所以在合作中会更认真仔细。

我认为选择承包商的另一种合理情况是一个大项目由有能力完成却不常接手大项目的相对中小型承包商来完成。中小型承包商对于相较其能力而言略大的项目会比大型承包商更认真，报价相对低，且他们会组成优秀的团队合作完成，这样既在节省花销的情况下保证项目质量，也对较中小型建筑商的发展积累经验和条件。

3. 创建严密的招标文件包

一个详细的招标文件包是保证可以达到招标人要求最重要的一点，招标文件包做不好意味着项目在交付时就有可能是达不到招标人项目要求的，或者最后承包商要求增加项目推进中因更多的时间和成本投入而带来的相应费用，亦或者是这两种情况同时出现。

整理招标文件包的工作应当分配给负责监管整个项目的相关团队。除了建筑绘图、技术规格外，以下是在制作招标文件包时对项目推进时间和成本有影响的易忽略重点清单：

1. 招标文件包中应当包括所有法定许可条件并且明确列出承包商和委托人（在承包商协助下）应遵守的条件。这一点可以被总结为DA责任明细DA Condition Matrix（或者“其他责任明细”）

   
   

2. 委托人甲方有时承担的外部责任是需要转换到承包商头上的，比如在做住宅项目时，甲方开发商与房屋购买者签订的合同中所写的，开发商承诺要做的内部设施，要保证这些条目写入委托方与承包商的合同中；对于商业用的办公楼项目，委托方开发商需要确保承包方建筑商是根据商业办公楼所需的建筑条件进行施工的；又如greenstar或者NABERS节能标准，有时节能标准是开发商的重要销售条件，那么这样的节能标准也应当包括进与承包商的合同中；

   
   

3. 建筑施工中本应正常运转的业务应当保持，比如对于酒店翻修项目来说，应该保证至少一个酒吧和餐厅正常营业，且不能有超过一半的房间停止使用；

   
   

4. 许可委托方雇佣的其他承包商同样可进入施工场地。如果在招标文件包中没有明确表达这一点，施工时因此遇到混乱，合同承包商是有权收取延期费用的，比如对于学生公寓项目来说，委托方会直接联系FF&E在项目主体建造到后半部分时同时开始进行家具的安装工作；

   
   

5. 清楚地标出费用明细，税款与押金支付方，以及特殊保险要求。建筑时常用的费用包括94款（94 contribution）、CC款和OC款、土地划分费、长期服务税、市政公共区域押金及应缴费用（包括水费、下水道费、雨水收集费、电费、气费和通讯费），特殊保险包括当项目施工过程中由于意外导致承包商必须退出的责任险；

   
   

6. 落实每一项具体风险的问责制，包括设计风险、施工位置风险、恶劣天气风险等。

整理招标文件包中每项工作的重要性也可以理解为是市场价格张力的影响。当没有优先投标方的公平竞争环境下，理论上所有参加竞标的承包商会以最具竞争力的价格提高获得项目的可能性。然而，有任何的要求业主应该越早说越好，若在合同签订后再加，那时承包商给的报价就是“随心所欲”了，当然也就失去市场价格竞争力了。

4. 利用有价值的评估标准

有评估标书经验的人知道，当涉及复杂的交易时，价格并不是惟一衡量标准。而是取决于委托方的商业目标、承担风险能力、市场条件以及其他外部约束和机遇，评估标准和因项目而异的标准权重分配。

明白如何选择适用于项目的评估标准是十分重要的，因为正确的评估标准不仅可以推进招标过程，更重要的是评估标准是可以通过口头或者书面形式讨论的。这样一来便保证承包商可以更好的达到委托方的项目要求并将项目顺利交付。

列举一些选择承包商时关键的注意事项：

1. 承包商的资金稳定性；

2. 委托方的项目组织架构及任何特殊报告要求；

3. 满足特定项目交付要求的专业人员（如项目工头，Greenstar环保标准专家），如果不具备专业人员也要确保专项可以外包出去及时解决；

4. 总计划（施工所需时间）；

5. 施工方法及阶段性规划；

6. 项目风险识别及应对措施；

7. 附加价值或工程经济期权；

8. 审核适合项目类型的重要承包商（如不同类型的结构钢架及幕墙分包商）

在评估标书时考虑的因素有很多（价钱、时间、建筑商质量、建筑商经验等），那么不一样的项目都需要根据不同发展商的情况选择各项因素所占不同份额的标准。

当然，招标是选择项目承包商的方法之一，另一个选择是直接与特定的建筑商协商，不过这样的情况下需要一个独立QS（即工料测量师）对承包商的报价进行评估。所以说除了招标这一形式外，QS的协助可以让开发商选择报价相对合理的建筑商。

5. 进行透明、公平并严格的招标过程

最后我要指出，一个透明、公平并严格的招标过程不仅能保证项目质量最优化而且可以使甲方在接下来的项目中保持良好声誉。如果竞标人只是关注压低价格能让他们拿到项目，这会在项目建筑过程中因低价材料影响项目质量，从而也会影响到开发商甲方的行业声誉。严格的招标执行过程意味着所有的竞标人收到的是一样的信息，一样的项目介绍及招标文件包，而且所有的竞标人会同时收到项目资料，共同竞争。

下周主题将为：合同前如何有效谈判——《有话好好说》

陈雷简介

澳大利亚新南威尔士大学室内建筑设计学士学位，悉尼科技大学项目管理学士后学位，国际项目管理协会Project Management Institute项目管理专业人员，澳洲房地产理事会Property Council of Australia房地产投资与融资专业文凭在读。

陈雷现任普华永道房地产咨询服务经理，曾参与多种类型的项目，现正进行及完工的项目包括Little Bay Cove，悉尼东区580套住宅的大规模社区开发；Chatswood区Iglu学生公寓开发项目；悉尼市中心唐人街Haymarket区TransGrid商业写字楼开发项目；悉尼著名旅游景区the Rocks的Sebel Pier One一号码头和Harbour Rocks Hotel精品酒店装修扩建项目；以及橄榄球俱乐部St Marys Rugby League Club总体规划开发项目。

陈雷在房地产领域已有10年的经验，凭借超强的项目管理技巧与高效沟通能力成功地与客户保持着互相信任的长期合作关系。陈雷与Urbanest及Iglu在内的多层集合住宅类建筑开发商有着5年以上的合作经验，这使得他对多层集合住宅类建筑项目相关的设计限制与机会有深入的了解。陈雷所涉及的项目类型包括复杂的住宅、商用、酒店与混合用途等。其管理的多个项目也曾获得知名建筑大奖，有他管理的悉尼Iglu学生公寓项目在2013年获得了新南威尔士州建筑协会颁发的多层集合住宅类大奖。

征稿启事

澳房汇支持原创，我们希望挑选最有价值的信息帮助华人在澳置业，如果您有原创好文章，或者您想推荐原创文章，请与澳房汇的专栏编辑联系：[email protected]

© 原创文章，保留所有版权。 All rights reserved. 查阅以往资料，请回复目录。