澳洲矿业繁荣不再，政府望刺激经济发展，必定加大基建投入，未来诸多重要项目料将陆续上马。前几期我们讨论了多个在建或拟建的重点交通线路规划方案，从远郊到内城区，助推周边房市积极上扬。就此相关话题，澳洲城市发展研究院（UDIA）新州行政总裁Stephen Albin接受了本刊的专访，给出了很多宝贵并极具参考性的意见。

城区开发处于积极上升期

问：就悉尼目前的城区开发规模和进程，您有何看法？

答：积极上升期。一些重点地区，尤其是西部，将会承载更多传统和新兴的经济产业发展压力，提供更多的就业机会，积极推动当地的住房建设，增加城市整体的竞争力。但是可供开发用地还不够，不少内城区都是通过对旧商业楼宇或仓储物业改建，发展新的住宅项目。另外一些规划项目可能面临风险，譬如当地基建交通设施的不足，建筑设计能否符合悉尼的大都市形象，以及对绿化面积的具体要求等等。

问：您觉得就悉尼地区而言，政府基建的力度够不够？

答：绝对不够。资金不足，而且推行的力度不够。譬如西北铁路线项目和新机场方案，很多都是前前后后谈了好几十年，最后才落槌敲定。不过就像我前面说的，现在已经看到了很多令人兴奋的迹象，比如新州州长贝尔德先生一上台就承诺，将会向联邦政府争取更多的拨款，用于改善基建设施，尤其是计划大力发展但基建相对落后的西部地区。而且未来这些地区的人口会大量激增，住房供不应求，对基础设施的要求也会越来越高。

问：能否举例描述政府力推的一些大型城区规划项目？

答：说说Mascot吧。这个城区的位置很好，离CBD不远，靠近机场。政府在数年前就计划在此进行大规模改造重建，我们也参与其中，这里原来是一片旧的工厂作坊区，如今很多老旧厂房都已经被改建成新的公寓项目，大部分都集中在火车站周边地区。目前当地政府正在探讨该地区的持续增长潜力，并提高公共基建的发展，以及更广泛的交通运输能力。包括考虑一些与WestConnex发展计划相关的事宜，这将影响到具体的区划方案。

问：你认为未来悉尼哪些西部城区的开发投资前景会很乐观？

答：整个悉尼大西部地区，包括西北和西南很多城区，都会是未来的开发重点。我先讲讲Parramatta，这也是最近炒作得比较厉害的一个城区。政府将斥资80亿元，进行大规模的改造。目前该区内正在等待审批的大型建筑项目多达30个，未来5年内，这里将会发生巨大的变化，可能超过阿得雷德成为澳洲第五大CBD城区。更多的政府机构和公司进驻，居住人口翻番，蓬勃的住房基建开发，也会为“后矿业时代”注入强劲的活力。另外新机场的建设，推动了相关物流产业的发展，从距离和城区能力上看，Wollongong未来可能成为一个不可小觑的新发展热点。

市场需求变化影响规划设计

问：业务中面临的挑战有哪些？

答：首先，这个市场在不断变化，十年前和现在的开发市场有很大不同。这其中最重要的一点就是买家的“口味”在变，比如现在很多当年的婴儿潮一代，偏好购买户型较小的公寓物业，但对配套的社区公共设施要求很高。因此这就对我们在规划一些整体住宅项目上要更多地考虑诸如此类的因素。其次，政府的政策变动也会有影响，一些拟定的规划项目可能会由于某些原因暂时搁置，比如我前面提到的新机场方案及Mascot。再者就是地方政府在项目审批过程中的一些限制条件，由于每个地方市议会都会制定自己的规划及环境条例，如果存在不符合的状况，项目申请很可能就会被拒。加上等待审批结果的周期也无法确定。

问：在新的城区开发中，有哪些特别要注意的方面？

答：交通和水源。道路规划和升级一定会对周边房市起到积极的影响，就像西北铁路线项目，新机场方案以及在建的西南铁路线。越是原来交通就不成熟的地区，新的铁路线对房市的影响就越大，投资的潜力也会越大。这种影响也不会完全局限在铁路线周边，就以新机场线为例，未来受益的地区范围可能会延至Penrith、Fairfield以及Campbelltown等地。当然也不光是铁路线， 一些重要公路升级也会对规划开发起到积极作用，譬如堪称“西区脊柱”的Parramatta主干道，及机场附近的M7、M5等多条高速公路。此外，水源对地区开发也很重要，悉尼水务局是我们的会员之一，这一点上我们很有前瞻意识，特别是西南部有不少气候干燥的地区。而且水源配套设施与建筑开发项目之间的影响是相辅相成的。

我们规划的都是大项目

问：贵机构的性质和所承担的角色？

答：我们是一家代表发展商的非盈利机构，在城市和住房开发方面拥有深远独到的经验，主要致力于针对悉尼未来的长远规划，向州政府和地方政府提供最优的开发方案，并就具体项目进行对话。成立50多年来，我们一直秉承着“专业、全面、合理”的原则，拟定了很多极具开发价值的基建规划和住宅商业项目，其中不少获得了业内肯定。由于我们代表的都是一些比较知名的大发展商，所以在业内拥有相当份量的话语权。

问：相比其它一些类似机构或组织有何不同？

答：最大的不同之处包括：首先我们一般承议的都是一些比较大型的规划项目，很多都与政府的重点城区改造相关；其次我们的会员都是比较知名的发展商、建筑商或其它行业机构，而且也很广泛，譬如联盛集团（Lend Lease）；再者，我们对政府政策的了解程度比较透彻，能够获得不少有正确指引性的参考意见；最后，职能范围也更大，不光是提供规划方案，也会颁发一些重要业内奖项，比如最佳住宅开发设计大奖、优秀年轻开发商大奖等。这些奖项的候选人和评委都是业内翘楚，因此权威性不言而喻。

小结

“一路向西，勃勃生机。”随着政府各项重大基建设施项目的推进，未来悉尼西部一定会成为新的开发热点。在矿业、制造业等退缩萎靡的情况下，我们或将迎来一个新的“大基建时代”。这里特别感谢Stephen Albin先生为我们详细描述了悉尼地区开发市场的现状和机遇，并结合相关城建规划，勾勒出未来数年重点发展区域的美好蓝图。

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