“ 微妙的平衡 ”

2017年全球豪宅市场地区性波动分析

（节选标题）

Kate Everett-Allen

国际豪宅指数100追踪全球顶尖二手豪宅和城市住宅市场的表现，其最新结果反映出两个显著趋势。一个是中国一线城市房地产市场表现下滑的程度，另一个是欧洲在经历十年的疲软后重现增长态势的程度。

2017年，总体指数增长2.1%，而2016年这一数字为1.4%。这反映出去年全球经济的扩张局势，即便政治紧张局势加剧，也未能削弱发展趋势。在国际豪宅指数100中，三分之二地区的价格在2017年表现出了平稳或增长态势，其中11%的地区还取得了两位数的回报率。

（编者注：完整的国际豪宅指数100排名见本文末尾）

向东方看

中国广州引领榜单,豪宅价格增长逾27%。2016年，广州与北京和上海共同占据国际豪宅指数排行榜前三位，而今年只有广州进入前十。

政府推行更严格的宏观调控政策已然实现了其遏制投机行为的目的，中国大部分地区的价格上涨趋势也得到抑制。上海和北京的价格涨幅分别仅有逾9%和近7%；按照近期标准来看，表现乏善可陈。

由于先前的价格基数相对较低，广州豪宅市场持续增长：广州豪宅均价为每平方米70,000元人民币，而上海的均价为120,000元人民币。北京和上海房地产市场的走弱使得亚太区整体表现略有下滑，2017年的市场平均增长率为4.4%，低于2016年的5.2%。

虽然政府已颁布严格的调控措施，首尔(13.2%)和香港(7.3%)仍 持续表现强劲。两地的土地供应量均十分有限，就香港而言，还有来自内地的大笔资金流入。

自2013年第四季度达到峰值后，新加坡政府采取了一系列降温措施，拉低私人住宅的价格，但2017年却出现拐点，最终价格增长率接近6%。经济前景向好，家庭财富攀升以及土地供应量有限，这些因素推动了房地产价格增长。

不过在印度，货币和政策干预为住宅市场带来了挑战。废钞政策、 《货物和服务税法案》以及《房地产(规范与发展)法案》，这些都对2017年的房地产市场带来影响，在此背景下，孟买的豪宅价格仅增长了0.6%。不过现在市场信心正在增强。

土地供应量不足使得悉尼豪宅市场的增长率(10.7%)，高于墨尔本 (9.8%)，两地豪宅与整体住宅市场的价格表现之间的差距均不断拉大。外国买家申请费和印花税增加使得两地的价格年增长率下降，但是对豪宅的需求仍然强烈。

展望欧洲

2016年，有相当数量的欧洲豪宅市场仍然处于“复苏模式”。十二个月过去了，国际豪宅指数100呈现出了相当不同的局面。

2017年，在表现最好的前十大豪宅市场中，有四个位于欧洲：阿姆斯特丹、法兰克福、巴黎和马德里。其原因是国内购买兴趣增强以及国外动荡市场的资金外流。在马德里专属飞地的豪宅买家中，拉美人士占比超过18%，土耳其和中东买家则在巴黎和柏林市场表现活跃。

2017年伦敦豪宅市场表现回弹，在国际豪宅指数100中从第92位上升到第72位。2017年，英国豪宅价格略有下滑(0.7%)，而2016年的下滑比例则达到6.3%。不过，下滑的主要原因是税改，而非受退欧影响。

不仅仅是欧洲城市的房地产市场在升温。在欧洲二手房交易市场中，意大利的利古利亚和西阿尔加维位居榜首，年增长率分别达到6.6%和6.5%。两地市场都曾遭受全球经济下滑的严重打击和欧元区债务危机的影响：从峰值至低谷，房地产价值大跌30%-40%。

在西班牙，更为紧张的土地供应为全国的房价变化提供了缓冲。2016年，全国大约有34,300套新房竣工。 西班牙发展部的数据显示十年前这一数字接近600,000套。巴塞罗那、马德里、马贝拉和马略卡岛的价格均出现增长；仅有伊比沙岛在2017年价格下跌。

埃曼努尔·马克龙成功当选总统对法国豪宅市场起到了提振作用。根据国际豪宅指数100的数据,2017年11个法国市场的平均增长率为1.2%，而2016年这一数字仅 为0.1%。

对于摩纳哥而言,2017年的豪宅市场局面喜忧参半。 前六个月价格攀升2%,但随后保持稳定,最终年增长率 为0.5%。蒙特卡洛部分地区的价格创下新高,但是次级 位置的旧公寓需求显着减弱。

夏蒙尼引领阿尔卑斯景区的豪宅价格，2017年价格增幅为4.5%。瑞士法郎的强势和对外国买家的限制使得部分瑞士景区的表现走弱。

美国丽人

2017年美国市场表现平稳。阿斯彭在我们的总体榜单中排名第三，年增长率为19%。这个高端滑雪胜地虽然销量增加，但其中一部分原因也是因为该地区在2016年的表现相对较弱。

洛杉矶、纽约和迈阿密在2017年价格略微增长，增长率分别为5.1%、4.6%和2.2%。在纽约，4.6%的增长率反映出高端住宅销量可观，这得益于纽约市(不仅限于曼哈顿)的卖家对二手和新房市场的价格表现出更大的灵活性。

虽然美元强势，但是美国房地产经纪人协会 的数据显示外国买家在2016至2017年仍然表现活跃，在2016年4月至2017年3月共在美国住宅市场投入超过1,530亿美元的资金。

向外国买家征收15%的税费，加上中国加强资本管制，导致多伦多和温哥华的排名下滑(请参见榜单)。 豪宅价格现已得到修正，并保持稳定。2017年，温哥华的年增长率从14.5%下降至3.5%，多伦多从15.1%下降至8.7%。

在非洲，开普敦在国际豪宅指数100中排在第二位，同比增长接近20%。大西洋海岸社区同时吸引了来自海外和南非其他地区的买家，但无论是新增存量还是现有存量都供应不足。

在中东地区，伊斯坦布尔排在首位，增长率接近5%，但2017年土耳其通胀率接近13%，所以价格实为下跌。迪拜的价格在2017年保持稳定，2017年1月至9月，迪拜豪宅销量增加6%，总豪宅交易金额达22.7亿迪拉姆，与2016年同期相比增长9%。2020年世博会前，针对新建基础设施项目的大规模投资将使市场更为热情。

该地区的豪宅市场表现仍与石油价格的走向紧密相关，这亦反映在俄罗斯和非洲国家中。虽然石油价格2017年上半年下跌，下半年回升，但仍不足以让莫斯科 (-11.3%)、多哈(-15%)和拉各斯(-25%)等城市在排行榜中脱离垫底位置。

与政治局势恰恰相反，2017年经济热点地区再次恢复活力，大多数市场(包括自2008年以来首次出现增长的欧洲)呈现出相对健康的增长态势。展望2018年，经济增长局面将持续支撑豪宅价格，但随着更多央行开始提升利率，豪宅市场增长将放缓。

---- 附：国际豪宅指数100 ----

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