未来十年，悉尼房市的Game Changer,澳房汇微信公众号文章

文 / James Tong

相信大家已经习惯了这样一个认知：澳洲的房市看悉尼和墨尔本。

过去五年，悉尼的房价上升了66.9%，墨尔本的房价上升了39.8%。确实很不错。

但懂得这个，知道利率低、就业好、人口增、供应少，并且知道各区房子的中间价位，你还远不能成为下一个真正的赢家。

因为你的钱不可能把整个悉尼和墨尔本买下来，你要知道下注的具体地点在哪儿，换句话说，你要知道未来房价增长的发力点在哪里。无论你的能力是买50万的公寓，还是3000万的豪宅，你要选对的，是未来的增长带。这需要你有“搜索未来”的能力。

虽然大数据和人工智能我们已经听了很多，但真要找房时，你可能还是等着看吸引眼球的广告，或最好遇上一个好中介。目前的搜索引擎里，有的是过去的数据和现有的房源，但是未来将会如何变化，帮不到你。所以有必要开个小灶，在这里探讨一下，这是写这篇文章的原因。

好了，回到开始的问题，我们接着问：悉尼和墨尔本的房价看哪里？

最新的房价报告出来，过去五年，悉尼房价增长的前三名是Bringelly(升170.1%）、Kemps Creek(升166%)、Clarevukke(升125%)；墨尔本的前三名是Huntingdale(升103%）、Ashwood(升91.2%)和Ashburton(升90.6%)。

这就很有意思了。

悉尼第一、二名目前都不是成熟理想的居住区，没有校区、没有大型购物中心、公共交通工不发达，住到那儿干什么？我们相信想买房的人，99%会说No。

但是，它们的确是全澳洲房价增长最快的地方(或准确地说，是地价)。为什么？因为它们都围绕着新机场、因为它们都与现有都市化设施相连接...因为有一个大概念。

你没买到，可惜吗？正如你不会去第三名的Clarevukke买房，因为那儿离市区实在太远，是富豪们买千万元级别度假别墅的地方。你没有去新机场旁边买房，也不可惜。

重点是，我们知道，这里有一个大概念、未来有大发展、而且与现有市政设施紧结合、它就是最值得关注的地方。

...这就够了

所以，当有小伙伴告诉我，银行贷款预批已经做好时，我毫不犹豫地说“无论如何，先研究一下Sydney Metro”。

Sydney Metro，就是这样一个正在推进的大概念。

Sydney Metro（悉尼地铁），是澳洲最大的城市交通工程，没有之一。悉尼新机场的造价也只是它的五分之一。

这是悉尼要建的一个全新的、21世纪的、独立铁路网。将提供全长66公里、31个地铁站，是澳大利亚历史上耗资最大的城市铁路工程。

悉尼地铁目前分成两个部分: 第一部分从悉尼日渐繁荣的西北部开始从Rouse Hill到Chatswood——之前这一段称为西北铁路(North West Rail Link），耗资83亿，全长36公里，建设早已经开始，将于2019年上半年完成通车，高峰期每隔四分钟一班。目前隧道部份已经完成，进展顺利。

第二部分是连通悉尼西南的铁路线，由Chatswood起，从地底下通过Crows Nest、North Sydney，又在海底穿过悉尼港，经CBD，到达Sydenham，然后以现有改装的铁路往西到达Bankstown。全长30公里, 2017年开始建设，隧道钻孔机(TBM)2018年底之前开动，预计2024年开通，每分钟两班。

悉尼目前的铁路系统每小时可运载24,000人，有了Sydney Metro，每小时可运载46,000人，现在每小时进入悉尼CBD的列车有120班，到2024将会超过200班，整个网络的容量提高60%，这是悉尼从未有过的服务水平。

Sydney Metro是无人驾驶列车，由于班次很密，乘搭Sydney Metro将不需要时间表，到站就上车；列车的基础设施和信号都将升级，全电子化，更安全。

为什么要做一个这样的巨无霸工程？

因为悉尼大都市的就业人数预计将从目前的210万增加到2036年的310万。其中60%将在全球经济走廊（GEC）工作。

悉尼的铁路，已经有100多年的历史，尽管一直维修改造，也到了它的极限。

在未来15年，新南威尔士州的交通系统将要大规模扩容，铁路出行将需要增加40%，公共汽车出行将要增加30%，家庭自驾将要增加31%。作为新南威尔士州政府基础设施投资项目的一部分，一条独立的新地铁线，被认为是一个关键的基础设施项目。这个巨大的工程，同时也配合新南威尔士州政府的承诺：在2019年之前创造15万个新就业岗位。

有了Sydney Metro，悉尼人的出行方式将会彻底改变。但是，从房地产的角度，我们有什么可以做呢？

首先，我们来看一下沿线31个站点地区目前的房价就很有意思。

为什么是2房公寓而不是独立屋？这纯粹是为了方便比较和日后的操作，在火车站旁即使有独立屋，也会在不久的将来变成公寓。可是有些区，比如Cherrybrook，目前是没有2房公寓出售，这里只是参考周边价格的预估值。

另外，Sydenham刚好在悉尼机场的航线下，建住宅是不适宜的，因此这个区的房价我们留为空白。这是使用这张图时需要注意的。

如果你看到这份图表时反应和我一样，你会说：这房价相差还真大。

所以有必要分“段位”来看。在编列的这个图表中，过一百万的区有七个，可称为“高端生活段”。从Chatswood到Crows Nest、North Sydney（新站叫Victoria Cross），既是校区、也是成熟的都市区、生活区。过了悉尼港，就是真正的市中心、金融区，Barangaroo和Martin Place的价格最高应该没有人会觉得意外，而且市场上的供应量确实不多。

在这一段买房的话，Crows Nest和St Leonards是好选择。

接着我们可留意的是三个热点、由北下来是Castle Hill，Macquarie Uni, 和Canterbury，这是过去五年房价增长相对较多的地方，也是在目前的铁路交通网络下形成的格局，当Sydney Metro通车后，由于新系统非常高效，它带来的结果就是，把各区的都市化差距大大缩小…那么房价的差异也会拉近。

“搜索未来”的概念是非常好用的。在Waterloo买房应该买哪儿？如果你知道未来Sydney Metro的Waterloo站在什么位置，而且又知道目前有什么房源，那么就不需要我来教你。(需要动态图的可以联系我)

Sydney Metro将会增加七个新站点，Crows Nest，Victoria Cross（North Sydney），Barangaroo，Martin Place，Pitt Street，Central（新地下站台）和Waterloo。站台是在地面30米以下，地面以上将会建成集办公、酒店、住宅的一体式综合商业中心，政府巳经请了大名鼎鼎的英国建筑师Foster+Partners领衔设计，将会招标建造，这是发展商们不能错过的。即使不是拿下这几个商业中心，旁边的物业也会有很好的发展前景。

在我最近的文章中，写了许多澳洲房地产要面对的问题，包括政府的限购，APRA和银行的限贷，税收的增加与争吵，有朋友问：是否不再看好澳洲的房地产？不是的，在我看来，政府如此大规模的基建，会给很多人带来意外的红利，APRA担当的角色非常合理、也非常必要。它是让大家在天掉下来的财富面前，保持镇定，不要太过忘形。

最近政府宣布，Sydney Metro还有更大的扩展计划，就是新增Parramatta到悉尼CBD的快速路线，目前正在论证中，如果实行，Parramatta到CBD仅需20分钟，这就是把悉尼完全整合为一个标准的世界大都市的格局，哪里还算两个CBD呢？