2016年11月12日 星期六 天气：晴

2016年即将过去，房市的火热也将随着圣诞的来临慢慢褪去。

小爷我终于也可以歇歇笔，写点走心不出版的小说啥得了。

不过在歇笔之前，作为对2016全年【我的看房日记】的全面总结，根据我自己今年所走过的100多个区域，我将推出此专栏的特刊系列，即：

2016年度悉尼10个我大爱的区域盘点   I 看房日记特刊【上】

2016年度悉尼5个我最不喜欢区域盘点 I 看房日记特刊 【下】

望大家届时关注。

如果你到时不高兴了，我想一定是因为看我的文章看太少。😝

因为只有你看多了才会知道一个事实：这小子写东西从不取悦任何人。

进入今天的看房日记。

Crows Nest

Crows Nest, 中文译成乌鸦巢。很多人一提这里，就说这里的日本餐馆很多，日本人很多... ...

的确不少。

不知道这是不是和日本的国鸟是乌鸦有关系。Crows Nest距离市中心只有4公里，可以说是悉尼下北区里一个特别特别特别讨喜的区域。

Crows Nest隶属于North Sydney Council, 在大区内，无论是独立屋，还是公寓，Crows Nest都排名倒数第一。当然，这都怪对手们太强大了。毕竟，Crows Nest的独立屋中位价也要过170万澳币的。

Crows Nest是我个人非常非常喜欢的地方，否则我也不会买到这附近。

简单说几点，我喜欢区域的几点要素（当然，这也取决于买入何种物业和预算）：

• 多民族融合区域，

• 人口低密度区域，

• 距离市区不要太远，

• 商业氛围浓厚，

• 交通不拥堵，

• 绿化街景好为上，

• 火车站无所谓。

Crows Nest全部满足。

另外，从交通来讲，尽管Crows Nest目前还没有火车站（据说未来会有），但她是唯一个下北部区域面积几乎全部位于下北部最重要的两条主路之间的区域，即Pacific Hwy和M1高速公路。所以其公路交通十分发达。

购物方面，另两条公路Willoughby Rd和Falcon St，再加上Pacific Hwy，三条公路将Crows Nest中心一分为三，街面上坐落着种类繁多的店铺，咖啡馆，饭店，是下北区除大怪物Chatswood之外，拥有可以和Neutral Bay相媲美的商业氛围，但我感觉这里的步行街更有生活之感，人数也没有那么多。另外的诸如Woolworths等连锁超市当然也都在内。

在过往的文章中，能获得我这么高的评价的区域不算多，当然，她位于2016年度悉尼10个我大爱的区域盘点的榜单之中。

来看宏观数据：

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

Crows Nest的中位价在170万澳币，位于全新州第121位。过去1年涨幅为19.03%。

与此中位价类似的悉尼区域有：下南区Sylvania Waters(写过)，下东区Bondi Junction，内西区Balmain(写过)， 上北区St Ives Chase(写过)， 北偏西Epping(写过)。

公寓市场：

Crows Nest的公寓中位价偏低，这和区域内公寓较少，交易较少，房屋较旧有很大关系。

但是不代表区域的地价低，相信未来，随着新火车线规划，周边区域如St Leonards开发量上扬，区域内的开工量也会慢慢加大，这里将会是未来的热点投资区域。

当然，请先备好资金，相信我，不会便宜的。

目前Crows Nest中位价不到80万澳币，与其类似的区域有：内西区Burwood(写过)， 内西区Concord（写过), 北偏西Marsfield(写过)等。 

过去二手房成交情况：

独立屋市场：

Crows Nest作为距离市中心只有5公里的区域，占地十分大的独立屋十分少，从卫星图上来看， 房屋略窄，这有点像同距离的内西区，如Leichhardt等。当然和城市发展有很大关系，距离城区越近，占地大的可能性就越少。

公寓市场：

房价拉得还挺大。说明了区域内的发展历史，有些区域挺远，但公寓中位价飚的却很高，其实都是新房大量存在在作祟，根本不说明问题。

大悟看房

本周Crows Nest没有拍卖，找两个看过的独立屋和大家分享。

这套物业在下北区是由Mcgrath代理的，这家中介我一直都挺喜欢的。

但说实话，这家二手房中介在下北区的优势不算明显，你要知道，二手房中介，在不同的区域，Power可是不一样的，2周前写的内西Leichhardt，Mcgrath尚算是那里的王，到了下北就被完爆了。Mcgrath没有了往日的西装革履，整体水平下降了很多。

这套占地只有239平的3房2卫2车位，位置不差，靠近Pacific Hwy一端，步行就是乌鸦巢的步行街。但房屋户型很烂，典型的筒子屋，厨房设计也很一般。

要价220万，我个人觉得，有点小不要脸了。

此物业上次售出的时间为2011年，当时价格为115万澳币，顿时让我想起国内的一则白酒的广告语：劲酒虽好，可不要贪杯哦。

再来看一套，这套我就非常喜欢了😍：

此物业由下北区大拿中介LJ Hooker代理的，这照片本可以拍得更好。

此套物业占地188平，4房3卫1车位， 可以很清晰的看出是重新翻新和设计过的，二楼的棚顶吊高了，后边的院子既是车位，又是院子。

整体来讲，物业空间利用率做得特别好，再加上Staging Furniture也是用心做了，尽管给出的指导价我还是觉得十分夸张，但买房子本来就是件感性的事，你把爷伺候好了，钱都好说的。

这套物业目前的指导价在270-280万澳币之间。

上一次售出的时间为2014年，当时售出的价格为171万澳币。

乌鸦巢的Jarcaranda开得挺美，尽管区域内有那么个墓地，我也感觉它很美。王石所言的欧洲墓地美得他愿长眠于而，顿时有了共鸣。

未来Crows Nest要有火车线，这种需要不定多少年的规划，我还是先不展开讲了。因为区域本身的特点并不需要规划再做更多的支撑。

有，挺好，没有，无谓。

St Leonards

切克闹，这个区可了不得了。估计这期看房日记读者不知道有多少是因为你的存在才点开我的文章，谢了。

圣伦诺兹，这个中文音译过来跟巧克力似得区，近段时间因为大量公寓的开发正变得闻名遐迩... ...

作为悉尼下北的一个小就业区，St Leonards的商业氛围是可以的，尽管和Crows Nest的底蕴不能比，但也可以，再加上区域有火车站，距离Chatswood又不远，这个隶属于Willoughby Council内占地最小的区域，从投资来讲，难度并不大，有就业，有交通，距离适中，

唯一要求：把钱准备好。

St Leonards区域内的独立屋非常的少，基本上是一个以公寓为主的区域。公寓依火车而建，这点也不用太较真，无可厚非。

下北部最大的医院Royal North Shore Hospital也坐落在这个区域，医院也靠着另一个大墓地Gore Hill，还挺效率的。

下边内容会有一个区域内2房公寓精彩拍卖，别错过。

我们先看宏观数据。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

可忽略。

公寓市场：

St Leonards的公寓中位价为92万澳币，位列新州第51位。

与其中位价类似的区域有：下北区Neutral Bay(写过)， 上东区Bellevue Hill(写过)， 下北区North Bridge， 上北区（写过）， 市中心Pyrmont(写过)等。

过去二手房成交情况：

公寓市场：

2房的公寓价位多数是超过90万澳币的，2房1卫的不多，1房的价位差比较大，有50多的，也有近80的。

大悟看拍卖

看房人数：30人+

看房人群：西人20% 亚洲人80%（华人+韩国人）

占地面积：104平 内部  18平车位

房屋类型：公寓 2房2卫1车位

所属Council:  Willoughby

物业费：$1,600/季度

Council费： $332/季度

结果：成交

这套2房2卫1车位的物业是1997年的房子，距今已经近20年了。看起来的确不算新，但是面积朝向都没啥问题。

和我同去看房的同事问我大概多少钱，我说100-110之间吧，他觉得在90左右，因为比较旧。

起拍价从90万澳币开始，刚开始的价位差在$5,000左右，基本上是1组西人，2组华人，和一组韩国人竞价。

华人很早的以1000的竞价喊出，当场被拍卖师拒绝。我个人估计vendor的心理价位在100万左右。

5000,2500... ... 后来韩国人突然加价1万，最后喊价：101万澳币，拍卖师喊出：it must be sold today！ 意味着物业on the market了。

101万澳币，韩国人顺利拿下！

未来的St Leonards, 将成为下北区里除Chatswood外，楼宇密度最高的区域，当然，并不是高密度区域都不好，比如Pyrmont, Milsons Point等，都是顶级的高密度区，我个人觉得，St Leonards与其相比，成色略差，但是秒一个Zetland，Rhodes，问题倒不大。

目前St Leonards区域内，在售的项目有Mirvac的St Leonards Square,  Holdmark的AIR等，以Mirvac项目为例，近510套公寓，目前已经90%多售出，可见市场的认可度是非常高的。

尽管价格不菲，关于这件事，我也和澳房大全的周二贷款专栏主笔悉尼财神聊过，如Mirvac这样的顶级开发商，产品质量上乘，但是也不乏低估的案例出现：Mirvac在内西的Glebe项目，以及Rhodes的项目，当然，低估是有，但也没有很多，这取决于第几期和买入价格。

大悟总结 

今天所讲的两个区，都是悉尼上乘的区域，从公寓投资的角度来讲，难度不大，但是预算要求比较高。

对于无论是当地人，还是海外买家，在价格合理的情况下，都没啥大问题。

但是，楼花的价格是开发商根据未来市场的发展判断制定出来的，一般大型开发商制定价格稳准狠，他们会踩着你的心理价位，争取最大化利润。

但是悉尼市场，租金下扬的态势是客观存在的, 所以投资的防守端，即持有成本是投资人未来急需考虑的。也就是说，区域好，当然要，但是价格若太离谱，该放弃也要放弃。遇到好货，别犹豫，拿下就对了。

本期看房日记就是这样，感谢阅读！

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