拍卖价格暴跌，市场到拐点？

周一，《悉尼晨锋报》的一则消息称“悉尼拍卖物业价格暴跌9%”，这条多少有些爆炸性的消息，引发了市场的不安。

清出率是市场动态的风向标，其上升还是下跌如同市场的脉搏，标志着市场最新的动向和未来的走势。无论是业内的专家还是买家或卖家都十分关注其动向。

拍卖的中位价格变动也对市场冷暖起到警示作用。在市场大热或大冷时，窄幅升降会是很平常的，但超过5%的变化就意味着市场已经产生较大的变动，并会对未来的趋势有影响。

本文就此向读者做一简介。

1. 拍卖价格暴跌！

《悉尼拍卖物业价格暴跌9%！》（请参阅原文《Price of Sydney homes selling at auction drops 9 per cent》，作者颇有来头，Stephen Nicholls是《悉尼晨锋报》地产专刊Domain的总编。作为资深的地产报道人，他撰写的文章在业内是很有份量的。

先了解一下该文都说了些什么：

“据Domain Group的最新数据，悉尼拍卖物业的价格在7月份下跌了9.1%。”（The price of Sydney homes selling at auction plummeted 9.1% per cent over July, new figures from Domain Group indicate.）

“价格的下跌伴随着上个月的拍卖清出率持续下跌，过去两周末的清出率指数为全年最低。”（The Price drops came as auction clearance rates trended down over the past month, with the previous two Saturdays the weakest of the year.）

“Domain Group的高级经济师Andrew Wilson博士称市场明显进入了拐点，其诱因之一有可能是银行收紧对投资者放贷而引发价格下行。”（Domain Group senior economist Dr Andrew Wilson said the market was clearly on the turn and anticipation of banks cracking down on investors could be one reason for the drop.）

以上是该文的最主要内容。其它要点还有：

• 上周六的清出率是79.5%，此前一周是79.7%，去年同期为79.1%；7月的清出率比5月份的清出率相比下跌了近10%。

• 上周六计有共644处物业以拍卖形式出售，本周则增至约800处！

• 目前在物业市场上最活跃的是投资者，估计占到买家的60%！

• 悉尼独立屋的中位价在今年的第二季度突破百万澳元大关，达$1,000,616！

文中继续引用Andrew Wilson博士的评论，由于低利率推动投资者表现活跃，而高房价导致业主急于出售物业获利，这两者的行为是悉尼市场热浪滚滚的主要原因。

市场进入拐点

在Domain中文版2015年5月29日第121期中，笔者的专题《物业投资者须知：市场有热亦有冷》就特别提醒买家注意，在市场大热时，要警觉有可能会出现的降温和下跌，即：出现拐点。文中特别写到：“投资者应该做好思想准备，市场有可能在某一天开始下行。”

记得Andrew Wilson在今年年初时做过类似的预测称，市场有可能在今年下半年减速。

如果用“拐点”或“暴跌”之类的词比较刺激神经的话，可以用“放缓”和“进入调整期”等比较温柔的字眼。

此次地产攀升，准确些的说法应该只是悉尼和墨市的物业市场热潮（其它首府城市表现均欠佳），始于2013年初，其实在2012年年底已经开始出现了躁动。道理也很简单，悉尼物业市场的上一次攀升结束于2004，在调整和消化了数年后，至2007年刚开始有了热的迹象，却被随即而来的金融海啸淹没了！这期间虽有政府以购房补贴等方式挺市，但终究扭不过市场的大势，呈昙花一现。

在沉寂了如此之久之后，悉尼物业市场可以用蓄势待发来形容，从2013至今，两年半的时间内，猛上了50%，毫不足怪。

墨市当年的情况和悉尼不遑多让，只是时间略比悉尼市场滞后些。曾有一度，其中位价直追悉尼。

下面再次引用《物业投资者须知：市场有热亦有冷》中的三幅图表：

表一、房屋价格指数走势曲线（以2006年为基点）

表二、澳洲130年间，房屋价格变动曲线

表三、悉尼房屋中位价走势

攀升 -- 放缓 -- 下行（调整） -- 淡市 -- 再攀升。这就是物业市场永恒的规律。但从时间上来讲，绝不是某些人所说的“每7至10年翻一番”的很数学的定律。

了解市场有其自然的调整规律后，拐点出现了，不必大惊小怪。

2. 房价会大幅下跌吗？

看到房价下跌了9%，你会高兴吗？不同的人会有不同的回答。

即使从买家的角度出发，房价下跌，也要从另一个角度考虑，即房价在过去的近三年中已经攀升了近50%之多。换句话说，即使减去9%，现在的买家依然比三年前买房的价格要多付40%！

房价会不会进一步下跌呢？

这要从几个方面来认识：

• 此次下跌9%的数据只是月比变化，且7月份通常是物业市场的淡季。

• 这一9%的跌幅仅是悉尼拍卖市场的数据，并非是整体物业市场的数据。物业拍卖市场的上市量在悉尼通常只占市场份额的五分之一。

• 据RP Data的最新数据，墨市的房价在7月份继续上涨了4%，悉尼也增长了3%多。

• 新盘销售仍然紧俏。

• 利率仍在低位徘徊。

• 悉尼市中心区的公寓房中位价也在近期突破百万关口！

当然，最最关键的是，悉尼市场供不应求的情况还没有根本缓解。买家需要注意的是，墨市的供应量已经开始超出。

悉尼在2000至2003增长期后，独立屋从30万中位价一下子窜升到57万，其后的下滑反复推拉多次，但从未跌穿50万。也就是说，跌幅在10%之间摆动。

2008年至2009年那次因为人为推动因素，似乎不能称为是个完整的周期。悉尼在该次攀升也有20%多的斩获。

此后，悉尼房价就没有下跌过（必须说明，这里的下跌不包括短期数据）。

从以往的周期发展过程看，攀升之后的下滑都是有限度的，几乎没有发生“大幅”下跌的情况。只是市场在过快的增长后消化和自我调节而已。

最近有文章称“加息风暴将临”，并引发房价下跌，应该理性去分析。稍微了解目前经济形势的人都知道，世界经济形势持续疲软，欧洲的利率几近于0，日本0，美国从去年年底就嚷嚷要加息，至今只听楼梯响，不见息增加。

澳洲的经济更是随中国的波动而波动，目前中国的经济形势如何？股市暴涨暴跌，上千只新股在不到一年之间上市，造成了一轮虚假的繁荣，经过此轮股市“收金”，把百姓手中的闲钱基本圈的差不多了。

GDP增长持续下调。以为成功申办了2022冬奥会就能推动经济发展，基本上是痴人说梦，自己哄自己玩儿玩儿。

加息从来不是造成物业价格下跌的决定性因素，这是个常识问题。请看上图表二，上个世纪八十年代末九十年代初，澳洲利率曾高达近20%，房价跌了吗？

澳储银由于国内经济不景气，很有可能会进一步降息。即使加息，加多少会影响到房价呢？他们曾经一直如此认识，但在此轮增长期内，零售银行纷纷反水，储银在实际上已经没有调控房价的能力了。

即使加到超过10%的利率会对多少人有影响呢？已经完全拥有了住房的人是事不关己，爱加多高加多高；租房者只要不加租，加息对他们来讲属于“遥远的传说”；感受到压力的只是仍欠有高额贷款者，这部分人占物业所有者总体的百分之多少？他们会抛售物业吗？如果没有出现大规模抛售，就不会有大幅跌价的情况发生。

所以，不必担心物业价格会有大幅，即超过两位数的跌幅。相反，市场还有可能温和的向上一段时间。

3. 如何面对拐点

总体上讲，价格下跌对市场来讲应该是个好消息。过速的价格增长其实并非正常，而是对长期压抑的反弹。

前阶段拍卖市场爆出超底价几万、十几万、甚至几十万的热卖，那已经不是竞价而是在赌气了。市场应该回归理性。

物业市场价格下跌，对于政客们来讲无疑是个好消息。他们最关心的选票中有相当一部分是尚未买房者，房屋的“可负担性”令首次买房者感受到极大压力，同时也使政客们面对指责。

回顾下今年联邦和新州政府的预算案就可以清楚看到，对物业市场几乎没有任何支持政策，反而加强了对海外买家的审查，设置或提高了相关的费税，甚至加大了惩罚力度，这都是前所未有的。

澳储银对飙高的房价也是无可奈何，只能不断的发表些灭火言论罢了。决定市场的最重要的仍是供求关系。至少悉尼还未能达到平衡。

面对拐点的出现，首先要了解这是个很正常的现象。特别是经大幅飙升后，价格回落调整是市场健康的表现。

面对拐点时，尚未买房者入市要注意了。因为，拐点刚刚开始，稍微等待有可能会有更多的惊喜。

卖家则要审时度势，是否急于将物业抛向市场。这取决于卖家的期望值是多少，如果所在地区的价格已经远超出当年的买价，而此时又有资金的需要，仍然可以投放市场。

如果可卖可不卖，那就不妨先Hold住，物业本来就是个长线投资。以后还是有机会的。

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