悉尼地产开发札记之三：准备销售合同,澳房汇微信公众号文章

清晨熙熙的人群把城市从周末的沉寂中唤醒。Meadow Bay开发项目箭在弦上，这种紧迫把周一综合症一扫而光，拿了杯double espresso外卖，打起精神走进了Auyeung Hencent & Day律师事务所，该所的合伙人Sunny Auyeung律师在做开发商律师方面驾轻就熟。

红蓝格领带、熨烫整齐白色衬衣、剪裁讲究的西装、锃明的黑皮鞋，Auyeng律师一直保持着成功律师的装束，让我遥想起了当年在英国律所执业的往事。一名好的律师不仅要做到谨慎细心，而且要把握住尺度，不能因为要过度保护客户的法律风险，而把法律文件做的过度严苛，影响到交易的商业性和操作性。Auyeng律师在我们见面前已经看过了项目信息，因此我们直入主题。

对一个地产开发项目来说，法律问题称不上是重大环节。但如果销售合同中有疏忽或者对尺度把握不好，会影响到销售环节的流畅度。开发商律师在准备销售合同时需要考虑到开发商及购房者双方利益，不能为了保护开发商而过度失衡。在销售合同中还要尤其注意满足银行的要求，在银行审批开发贷款的时候，需要确保预售的金额要大于等于开发贷款的金额，小于项目总成本70%－80%的金额。银行在确定预售金额的时候，会对销售合同进行审核，确保购房者项目完工时可以如期交割。

在与Auyeng律师沟通中，还讨论了销售合同中的落日条款(Sunset Date)。落日条款规定开发商需要完工并完成登记分户图(Plan of Subdivision)的最迟日期。在落日条款规定日期内，开发商需要完成开发项目，如果逾期未完成，购房者有权取消合同。从开发商角度，都希望早日完工并回笼资金，但有时项目会因为不可控情况延时，例如不利天气或罢工。因此律师的技巧就是设置一个既让购房者觉得合理的日期，又给开发商留出足够时间完成开发。

在道别了Auyeng律师后，就收到了土地测量师的电话。在销售合同中，开发商需要提供由土地测量师提供的分户图纸草案(Draft Strata Plan), 分户图纸草案中会明确说明公寓的室内及室外面积，作为房屋验收的标准。如果交房时的实际面积与分户图纸草案中的面积一致或者有微小施工误差，合同不受影响。如果面积偏差超过5%，购房者有权取消合同。土地测量师一般需要1周左右准备分户图纸草案，因此开发商需要确保在预售前获得精确的分户图纸草案，并获得各个建筑顾问的反馈。

本周的另外一个亮点是我们与REANDA会计事务所就Meadow Bay项目众筹方案的讨论。众筹是近几年很盛行的融投资模式。众筹投资者通过资金集合来参与一些具有规模的项目，既分散了投资者的投资风险，又提高了投资回报率。在悉尼通过众筹投资地产项目，微大展绝对是领军者。

当前希望参与地产开发的投资者越来越多，但很多苦于单个资金量不足独立完成开发。 Meadow Bay的众筹方案可以为这些投资者提供一个通过少量资金参与地产开发项目的机会。在REANDA的众筹方案中， REANDA将担任独立会计师监管资金 —— 控制投资风险，并确保资金使用在项目中。在众筹方案确定后，将与各位分享并探讨。

最后，展示几张Meadow Bay电脑成像的工作稿，和大家分享这种项目进行时的真实感。电脑成像既需要体现楼盘的设计特点，也要忠实于设计的原型。希望下周可以与大家分享完成的成像图。