微大展 — 澳洲房地产项目管理概要之一

文/陈雷（普华永道-房产咨询部）

引言

通常情况下，项目团队的组成并没有一个清晰界定的模式，而是仅仅把一些有能力的人放在一起，这样是无法高效工作也无法完成既定项目目标的。

一个高效团队的组成应当基于全面了解开发商的内部企业环境与项目设计、交付及推广等的外部环境。

团队在实际操作中遇到的所有项目都受到竞争条件的制约，比如预算、时间、有效资源、市场条件、维持现有工作关系等等。因此，组成一个团队并不是把最有能力的人集合在一起那么简单，因为这样的话雇佣每个领导者所用的成本会远超过他们可以带来的利益，而且对每一个项目来说，所谓“最好的”标准都是不同的。

那么首先，让我们看看一个典型的项目团队是什么样的。

典型的项目团队成员

分类项目团队成员的方法有很多，我认为最符合逻辑的分类是这样的：

1. 开发经理和项目经理

2. 咨询顾问

3. 市场营销和销售人员

4. 建筑承包商

在澳洲的建造与房地产行业中，除了开发经理和项目经理，大多数的开发商倾向于外包给其他的项目团队成员。当然也有一些例外，有的开发商会倾向于外包给项目经理以控制公司内部管理人工成本。甚至一些规模大的一级开发商有自己的设计与建筑团队（比如Westfield和Lend Lease）。在这样的市场繁荣环境中，有越来越多的的开发商（特别是主营住宅类的）用自己的市场营销和销售团队从而获得更多的项目收益的渠道。

咨询顾问是个值得进一步探讨的群体。因为他们为开发商提供设计、工程、成本核算、法律支持及建筑合规等重要咨询建议。这个群体进一步的分类还可以根据项目咨询顾问的专长划分。

下表是顾问的分类，我用两大类分出，一个是常用顾问，另一个是专业顾问：

为什么用“团队”一词？

开发商用“团队”是因为开发商直接支付工资或是以正式合同的形式构成服务与报酬交换的商业交易。因此开发商对于团队管理的效果有很强的控制与影响力，团队成员应用其自身不同的专业能力维护开发商在不同领域的利益。

特别值得提到是的项目团队还扮演者在某种程度上代表开发商管理并协调关键外部利益相关者的角色，这些外部利益相关者包括：

审批政府机构（市政委员会、公共事业公司和其它对开发项目有司法管辖权力的单位）；邻居和当地利益集团；项目投资者；最终用户。

那么为了能有效的管理并得到这些足以影响项目成败的外部利益相关者的支持，选择组建一个有能力的项目团队是开发商在整个开发周期中需要做的最重要的决定之一。

下面我们来看看项目团队组建策略制定中需要考虑的发展商内部企业环境和外部项目环境因素。

内部企业环境

事实上我觉得“内部企业环境”这个词是十分抽象的，为了方便理解可以划分成这样几个具体名称：

开发商企业层面的战略目标；开发商项目层面的首要商业目标；开发商内部技术能力和资源约束；开发商内部批准/报告要求和企业风险状况

企业层面的战略目标

企业层面的战略可以是企业为了使其发展多元化而进入全新的领域（产品或地域）。如果开拓新领域成为企业的主要战略目标，那么那些目标领域的权威专家就应当是团队组成的最佳人选从而使他们在新的领域发挥专业才能，并且为企业在最短时间内进行内部技术能力的建设。

如果企业的主要目标是实现由卓越的设计和发展商的品牌声誉带来的积极市场影响，那么企业就应该选择在指定领域获奖的建筑师或设计师，这样可以提升企业的市场品牌形象。

项目层面的商业目标

如果项目的目标是高利率的商业回报，那么最好就是聘请在类似项目上有丰富经验的专业设计师和工程师，这样可以大大提高设计空间和材料使用效率从而节约时间与成本。

如果时间是影响项目交付期限或者营销的主要因素，那么发展商应该选择有很强设计能力的承包商去解决，这样可以达到快速施工和快速的建造过程。

内部技术能力和资源约束

如果发展商不是澳洲本地的，同时缺乏在澳洲当地开发的经验，那么最好的办法就是雇佣一个有良好信誉的澳洲本地发展管理公司或者项目管理公司，这样可以有效的协助发展商进行规划和管理工作。

如果发展商自己有项目经理，他/她也有相关的建造服务知识储备，那么便可以让其加入到承担房屋建造工作的公司中学习和了解。与找有经验的管理公司一样重要，让有能力的人不仅知道技术层面的知识，还应该学习成为一个好的沟通者，领导项目的顺利完成。

内部批准/报告要求和企业风险状况

如果发展商的内部报告与审批是有规定流程的，那么选择项目经理和承包商的重要标准就是他们是否有能力及时提供全面的项目报告，以避免由于发展商的内部流程或批准过程而耽误宝贵时间。

如果发展商愿意在土地重新规划上为获最大利益而承担审批层面的风险，那么发展商应该聘请有能力与政府沟通的建筑师和城市规划师以及在土地与环境法庭（Land and Environment Court）有成功出庭经历的律师。

如果一个基金管理公司或被动的投资者要购买项目但卖家又要求保留开发管理的权利，那么这些被动的投资者就需要有良好声誉和独立承担项目风险与收益能力的房地产专家提供关于项目收益和风险的独立评估。

外部项目环境

影响项目的外部环境因素可以分为以下几类：

批准环境；市场条件；信贷可得性（股权与债券）；现场情况（包括任何可能出现的困难与立场明确的邻居）

批准环境

如果项目所处当地的LEP正在被更新的过程中，那么一个声誉良好的城市规划顾问可以解决土地重新规划问题中遇到的潜在问题或最大化潜在机遇。

市场条件

销售与市场中介的选择应该根据当前市场条件而定，如果海外的购买力很强，那么一个有能力的项目销售是有能力把本地的房产成功销售给海外买家的。

信贷可得性

在市场发展紧俏的时候，LVR也会收紧，也就是说将有更紧缩的预算控制。让工料测量公司紧密的融入工程设计中是非常有必要的。聘用专业的项目经理也会使管理效果更佳，在这样的环境中选择一个有能力并且口碑良好的承包商也十分必要。

现场情况

一个优秀的建筑工程公司可以帮助开发商完成建筑设计效率最高化，也可以完成高难度的房屋设计，如在已经建好的结构中添加新的高层等。

对于在历史遗迹上面建造的情况，发展商需要有能力的文物建筑师解决规避历史遗迹的问题。遗迹位置建造的批准是在项目批准上的关键问题，因此聘请一个可以提供专业人员不断观测保护历史遗迹的建筑公司是非常重要的（因为一些专业的建筑师虽然可以在技术上保护遗迹，但是毕竟一心不可二用，有时会造成工程的延期）。

如果开发商需要雇佣一个另外的独立承包商（如酒店装修中常用的内部软装饰独立分包），处理建造过程中遇到的困难或应对高要求的邻居，那么发展商应该选择一个没有诉讼案历史的承包商，保证可以直接与公司总经理讨论建立共同积极的合作环境。同样重要的是承包商的项目经理除了自身必备专业的建筑知识，还需要拥有良好的人际交往能力和技巧。

小结

以上只是一些项目团队组成的注意事项，具体还要视实际项目和发展商自身情况而变化，注意事项还可增加更多。而且很重要的是即使在相同环境下的两个完全一样的团队，不一样的人会有不一样的选择。选择团队的重点就在于在最终决定之前要清晰的知道项目团队选择的标准，即使是两个完全一样的团队，即使可以在这个项目成功，也难保在其他项目上依然共同成功，所以选择一个正确的团队才能够事半功倍，我们应当学会灵活变通。

陈雷简介

澳大利亚新南威尔士大学室内建筑设计学士学位，悉尼科技大学项目管理学士后学位，国际项目管理协会Project Management Institute项目管理专业人员，澳洲房地产理事会Property Council of Australia房地产投资与融资专业文凭在读。

陈雷现任普华永道房地产咨询服务经理，曾参与多种类型的项目，现正进行及完工的项目包括Little Bay Cove，悉尼东区580套住宅的大规模社区开发；Chatswood区Iglu学生公寓开发项目；悉尼市中心唐人街Haymarket区TransGrid商业写字楼开发项目；悉尼著名旅游景区the Rocks的Sebel Pier One一号码头和Harbour Rocks Hotel精品酒店装修扩建项目；以及橄榄球俱乐部St Marys Rugby League Club总体规划开发项目。

陈雷在房地产领域已有10年的经验，凭借超强的项目管理技巧与高效沟通能力成功地与客户保持着互相信任的长期合作关系。陈雷与Urbanest及Iglu在内的多层集合住宅类建筑开发商有着5年以上的合作经验，这使得他对多层集合住宅类建筑项目相关的设计限制与机会有深入的了解。陈雷所涉及的项目类型包括复杂的住宅、商用、酒店与混合用途等。其管理的多个项目也曾获得知名建筑大奖，有他管理的悉尼Iglu学生公寓项目在2013年获得了新南威尔士州建筑协会颁发的多层集合住宅类大奖。

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