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去年小编把自己嫁了
而身边的小姐妹们
都陆陆续续步入婚姻的殿堂。
其中一位小姐妹L非常喜欢小孩子，早早准备造娃，也许因为时机未到，努力了大半年依旧求子不得，前些日子见到她整个人都消瘦了下去，聊天时才得知她居然得了“轻度抑郁症”。
小L：“咱们那个时代因为独生子女政策没有兄弟姐妹，我觉得特别遗憾，我想让我的孩子和兄弟姐妹一起长大，想多生几个孩子，可是现在，我突然间不敢要孩子了”
小编：“你那么喜欢小孩子，怎么突然间不敢要宝宝了呢？”
小L：“当初想的太天真，想着有孩子了就兼职工作带孩子，如果有了老二老三我就干脆把工作辞了，当全职妈妈。可是当我们老了怎么办？几十年没有工作过，等老了只靠政府养老金，一年不到4万哪里够开销呀！”
小编：“那你考虑过做些投资吗？”
小L：“当然考虑过，可我们刚刚买了第一套房子，每个月还要还贷款，没有多余的钱去买第二套房子了。”
小编：“你也别头疼了，我们来听听【澳优地产】的投资理财顾问怎么说。”
干货来了
澳洲四大投资领域：
现金
以现房方式向银行、建筑协会或其他金融机构投资。
投资的方式包括现金账户管理。
这种投资类型的主要好处是流动性好。
固定利息
通过这种方式投资于收入稳定的短期或长期利率产品。
投资方式包括债券、混合债券、定期存款和其他类型的债券。
房地产
可以投资于住宅、农业用地、工业或商业地产。
可以根据您的退休计划和财务目标，制定投资计划。
股票
通过投资ASX上市公司或海外上市公司。
我们今天就来谈谈澳洲房地产投资。
当我们确定好自己的投资方向和目标后，就要一步一步着手做好资金和心理上的准备。
投资是“钱生钱”游戏，要做好承担风险的准备，同时切记将鸡蛋都放在一个篮子里，不要将自己全部可支配资产投资到同一产业中，要做好对冲分担风险。
01
前期准备 & 付出行动
前期准备：包括心理准备还有“资金-钱”。
心理准备：
房产投资的收益不是一蹴而就的事情，而是未来几十年人生规划的一部分。
和股票每日大盘波动不一样，房产投资是个耗年头的事情，房产自身的增值可能要到十几二十年之后才会在市场上体现出来。
而在这些年中，房价和房地产市场可能会随着社会大环境起起落落，但只要稳定心态，坚信自己投资房增值特点的不可替代性（比如重点学区房：教育是第一生产力；大学旁的投资房：很少有大学会搬家，接受高等教育是未来社会的必要趋势；新兴社区投资房：社会在发展，老牌社区饱和后慢慢扩张，新兴社区是增值潜力很高的区域。）
资金准备-钱：
投资说白了就是“钱生钱”的游戏。
做投资肯定需要一定的启动资金。如果要投资房产，至少需要$50,000-60,000澳元的存款作为第一套投资房的首付。
像小L的情况在我们身边其实很常见，有投资意识，但苦于没有资金，那要怎么办呢？
有两种办法：
开源节流-存钱：最简单的方法就是开源节流，降低不必要的开销，同时努力提高收入，也可以将爱好发展为副业来拓展收入来源。
购买贷款保险（LMI）：如果首付不够20%，那就不用纠结，可以通过购买LMI贷款保险来降低所需首付。
当你准备好了第一笔钱后，我们就要来看一下你的购买能力了，就是用这笔钱，可以投资一套多少钱的房子。
（购买能力不是简单的将可支配存款×10(10%首付)、或者×5（20%首付），除了合同上规定的首付款之外，还要将印花税、LMI保险、贷款手续费、律师费、水费、市政费等额外开销计算在购买能力里。）
澳优建议：在做好购买投资房的心理建设后，和专业的贷款经纪人讨论自己的实际经济能力，了解自己大致的借款能力，再把相关税率问题和未来可能出现的空租期等因素都考虑在内，最终综合计算得出自己真实的购买能力，再由澳优地产的投资顾问为您推荐最适合您的投资房产。
付出行动：
行动是整个投资行业中最难、也是最重要的一步，很多人做了大量的研究和学习后迟迟不敢进入到市场中，在等最好的市场行情。其实投资的最佳时机不取决于市场行情，而是取决于你是否在一个恰当的时机进入市场。
很多人有了投资计划后，花了很多时间了解市场、浏览房源、参加Home Open、参加拍卖、找一个心中的完美房产或者等一个所谓的完美入场时机，到头来看了很多却什么也没买，反而错过了很多有升值价值的房产和即将上涨的市场周期。
一旦做好了心理准备和备好了“钱”，就伺机而动进入市场，将投资的计划付诸于现实。
（纸上谈兵终觉浅，绝知此事要躬行
-Just do it！）
02
利用持有房产，扩大投资组合
购买了第一套投资房之后，恭喜你在通往财富自由的路上前进了一步，这是重要的里程碑也是了不起的成就。
不过，回到小L 的案例里，对于小L来说，一套投资房产并不足以达到她未来享受舒适老年生活的目标。她需要做的，是在持有已有房产的基础上，再继续扩大投资组合，制定未来的投资计划。
许多人将持有一套投资房视为负担，觉得背上额外的几十万贷款会给自己的生活带来负担，而自己则会被还款压力压得喘不过气来。
但在现实生活中，除了将投资房出租收取租金之外、还有两件事情可以帮助你轻松持有投资房——折旧抵税和负扣税。
折旧抵税：
投资房有一项“隐形”支出，就是折旧（Depreciation）。
随着时间的作用力，任何建筑物及其中的设施都会磨损。澳洲法律允许所有新房的房东可以将这类损耗视为投资支出。
负扣税：
“负扣税”并不是一种税收，而是一种对于房产投资者的税务补贴政策。
从原理上来说，“负扣税”等于澳洲税务局（ATO）把你的投资房产视为一个“小生意”，租客缴纳的租金是你的“收入”，维持这一“生意”的所有开销，包括银行贷款利息、水电费、物业管理和维护费用、保险费……等等。
而上文提到的折旧抵税也适用于负扣税。
当你的支出高于你的收入时，澳洲税务局视为投资亏损，而这一亏损额可以从你的应税收入中减去，从而降低你的应税收入，让税务局为你退回一部分的个人所得税。
换言之，你的投资房“亏损”得越多，你的应税收入就越低，需缴纳的个人所得税也就越少。
当房产折旧和负扣税制度双管齐下时，可以帮助投资者有效地获得个人所得税的减免，从而降低现金流压力，帮你轻松地持有投资房产。
第二套投资房的首付从哪来？
对于大部分工薪族来说，攒出来第一套投资房的首付就很难了，那去哪攒出来第二套投资房的首付呢？
房屋净值（Equity）：房屋净值等于房屋价值减去房屋债务。并且银行允许将房屋价值的80%减去房屋债务的净值额度提取出来，用于再投资。
珀斯20年房价中位价复合年增长率为6.1%。
假如你用50万澳币买下一套房子，在6%的复合增长率下，第五年会升值到64万澳币，这是投资者还欠银行35万贷款，理论上可以从银行提取最高的房屋净值额度为：
640,000×80%-350,000=162,000.
这16万左右的房屋净值，就可以用来作为第二套投资房的费用。
在这些澳洲税务和贷款政策下，通过扩大投资组合，投资者就能实现“房滚房”，在10-20年的时间里就可以达到自己最初设立下的财务目标，为自己积累出可以舒适养老的退休财富。
03
澳优地产优质学区房&投资房
项目位置：97 Smyth Road，Nedlands
项目房型：1房1卫1车位、2房2卫1车位
项目价位：一房45万澳币起
两房59万澳币起
十年内房价增长百分比
项目类型：期房公寓
（最高可节省5万澳币印花税）
周边及学区信息：
·位于Nedlands区中心位置
·150米内即是公交站，直达海边和市中心
·公交/步行可达UWA，澳洲八大之一
·距Claremont购物中心车程3分钟
·Hollywood 公立小学学区，西澳公立小学排名第二；
·Shenton College公立中学学区，西澳公立中学排名第二；
项目位置：33 Station St，Cannington
地块大小：230㎡、316㎡
项目价位：3×2×2 单层别墅46万澳币起
4×2×2单层别墅55万澳币起
十年内房价增长百分比
项目类型：期房别墅
（最高可领取5.5万政府补助）
周边信息：
·步行可至Cannington火车站和Carouse购物中心；
·距社区休闲中心 2分钟车程；
·距科廷大学 仅6分钟车程；
项目位置：40 Mcmanus St，Wilson
地块大小：180㎡、200㎡
项目价位：地块价格250K澳币起
十年内房价增长百分比
项目类型：居住空地
周边信息：
·距Waterford购物中心 仅5分钟车程；
·距科廷大学 仅6分钟车程；
·距Westfield Carousel 仅10分钟车程；
·距Como Secondary College公立高中 车程仅8分钟 西澳公立中学排名第五；
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