文/JAMES

2014年6月27日，荷里活大片《变形金刚4：绝迹重生》全球同步上映， 166分钟片长，被中国的媒体人概括为：110分钟正片+40分钟中国“宣传”片+16分钟演职员表，三分之一的场景都在讲“中国”。

“变4”让中国人看来非常亲切，片中的中国元素，一个接一个，除了大规模喝中国牛奶外，女儿泰莎和男友从超市买回来的是一罐中国品牌的奶粉；父亲凯德用机器人去伪造的是一张中国的银行卡；中国的酒类品牌则直接以醒目的大广告牌形象出现；还有一家中国生产的名牌汽车被搬到了纽约参战；甚至中国的某“鸭脖子”品牌也被定格两秒。

在澳洲的房地产界，也有越来越浓的中国味。

首先澳洲的媒体，会每隔一段时间，就把中国人抬高了房价，拿出来炒作一下。其实，我们知道，这并没有抓住重点，因为去年这么红火的楼市，在悉尼和墨尔本卖到中国人手上的期房，也只有18%（ABC News， 25 Jun 2014）。中国人还不至于成为哄抬房价的中坚力量。根据政府的人口发展规划，澳洲每年需要新建的住宅数目，大约为18万个，而过去二十年，每年新建住宅只有15.5万个。这样的供求矛盾，才是房价高居不下的原因。

换一个角度，澳洲人则会喜欢总结如何与中国买家打交道。比如在明星楼盘绿地中心热卖后，不少地产界名人和设计师就出来总结“必胜招数”，包括：出版中文楼书、设立中国服务台(China Desk)、研究中国风水、把4字门牌拿掉、把4、14、24等楼层也取消掉、把游泳池改成鱼池等等。

究竟中国人是如何影响澳洲房地产的呢？看另一个数据，你就知道影响力的强大：据不完全统计，澳洲大城市的住宅发展用地，在过去两年有55%卖到了中国发展商手上（SMH，12 Apr 2014）。我们可以肯定地说，澳洲房地产开发的华人新世代，已经悄然来临。而中国发展商的到来，其实是及时为增加澳洲的房市供应，注入了新的能量。也就是说，澳洲将来推出的房子，会有很大一部分，是中国人建的。

和中国人买房子一样，中国发展商也被认定抢高了发展用地的价格，那么究竟中国人真正喜欢的元素是哪些？中国发展商如何成长起来？到底为澳洲房地产贡献了什么？籍着悉尼唐人街The Quay / Haymarket将要落成之际，我约了开发商澳宝公司的负责人Gavin Zhang，希望实地看看，近距离了解一下。因为这个项目，曾在市场上引起了众多中国和本地大型开发商的广泛关注。

澳宝公司是著名的首开集团在澳洲的分支企业，对“澳宝”这名字的直接联想，是澳洲的Opal，特点是七彩绚丽，圆润光滑。关注澳宝，始于廿年前，看着他们从京城大厦(Capital Terrace)、宝华大厦(Land Mark)到现在的首开国际大厦(The Quay)一路走来，在中国发展商当中，他们可以算是在澳洲落地时间最长的一个。而澳宝成长的过程，其实就是一个中国发展商融入澳洲的过程。

中国房地产界的“思想家”冯仑，最近总结了在外国投资地产的三种模式：财务投资模式、联合开发模式、房地产空间的经营模式。他说，财务投资模式要买对周期，开发模式要找对伙伴，经营模式要舍得花钱。而首开集团用的恰好就是第二种模式。

尽管在国内已经很有规模、很有经验了，首开集团来到澳洲以后，还是采用了最稳健的发展方法。从第一个项目开始，他们就和悉尼的老华侨陈锡恩先生和杨露明先生合作。陈先生在1938年就移民了澳大利亚，曾经一度是澳洲的华人首富，杨先生对澳洲房地产非常的了解，他们在本地的团队，成了澳宝公司在澳洲成长的最佳助力。

在与Gavin交谈的过程中我了解到，帮助澳宝设计和建造The Quay的几家专业公司，如WMK设计公司、Smart Design Studio和Parkview建筑公司现在都成了很受欢迎的专业公司，而负责住宅销售的CBRE，负责商铺销售的Knight Frank也都做出了行业地位，不能说他们的成功靠的是The Quay，但这个项目，确实为他们提供了展示的平台。

The Quay项目整体设计，是通过两轮设计竞赛，从10家知名设计公司中选出了WMK的方案。WMK设计公司采用了“L”型楼体设计，将南北两栋住宅塔楼朝东北方向打开，让公寓的景观和采光最大化，提高了住宅的舒适度，这方案获得了市政厅“Design Excellence”的称号以及额外10%高度和容积率的奖励。

在WMK设计方案的基础上，澳宝公司聘请了知名的Smart Design Studio内装设计公司，从细节和用材入手，合理布局，提高空间使用率，采用收纳式橱柜的设计理念，尽可能提供充足的储藏空间。这些，都很符合中国人对空间的使用习惯。而Smart Design Studio则在完成The Quay的项目后成为Lend Lease Barangaroo项目的内装设计师。

值得关注的是，澳宝充分考虑亚洲买家对住宅户型设计及用材用料的喜好，尽可能提供方正户型，公寓里的客厅、厨卫和阳台均选用了考究、简洁及干净的原石铺设地面。而且，为了配合亚洲买家的烹煮习惯，特别建造管道式外排放抽油烟机，大部分的厨房还配有岛型操作料理台。公寓里配外排式抽油烟机在悉尼不是第一个，但是，做到有足够吸力，又没有噪音就见功夫了。

公寓大堂的设计，聘请的是酒店设计经验丰富的Chada设计公司，参照的是五星级酒店大堂的装修标准。一楼露台的花园设计，则结合了澳洲本地和亚洲代表性植被，并合理运用水作为其中要素，同时，还提供健身房和公共休闲空间，为居住在繁华市中心的居民提供了难得的私家花园。

很多中国的买家，非常注意物业费的高低。如何降低物业费管理费，成了设计时的头等大事。在项目设计工程中，澳宝采用了很多优化措施来降低大楼交付使用的运营成本，这包括尽量利用太阳能、安装自动感应照明来降低能耗；使用循环用水来灌溉公共花园植物；住宅公共走廊设计窗户使用自然采光和通风；热水系统也实行集中供热，分户计量，可以减少浪费。令这个项目成为悉尼落成的新楼盘中，物业费用最低的楼盘之一。

不要小看走廊使用窗户通风采光一条，如果一层多户的走廊没有自然通风，一家饭香，就会家家饭香，住下来一段时间，就会有旧楼的味道。所以，一个五星级的家，不是靠用钱堆砌、或用广告喊出来的。

在建造的过程中，澳宝非常重视项目的质量监控，除了在材料采购环节采用多方审核签字确认的方式保证用材质量；又在施工过程中定期进行现场检查，以确保施工单位按照设计保质保量地完成工作；最后在完工后聘请独立机构对每个单位进行质量审核，出具审核报告，并要求施工单位根据检查报告进行修补，最后才签字验收。

项目地理位置独一无二，享有市中心一切便利设施。同时，在下面有Woolworths超市，通利超市和同仁堂等著名商户入驻，以及其他餐饮等共计约4000m2的商业配套。用Gavin的话说：“The Quay的住户会越住越喜欢的”。

如果要看澳洲住宅设计中的中国元素，或者看中国人带来了哪些正面的影响和启示，The Quay确实是一个真实的范本。

之前我曾经在微大展专栏【谁想来澳洲当地产界的老大？】一文中写过: 在市区买地建高层住宅，Meriton是先行者，Harry用了几十年的时间，成功地说服澳洲人放弃了前后花园的“澳洲梦”，喜欢上了节能高效的市区公寓的居住方式。随着绿地、碧桂园、福星惠誉等大型地产项目的推出，澳洲房地产的设计和建造一定会越来越优化。我也很希望看到，每一个来到澳洲的中国发展商都能被认可为澳洲之宝。

如果错过了The Quay这个楼盘，建议留意澳宝下一个升级版：

位于Sussex Street 286号的下一个项目，它紧邻情人港和悉尼市政厅，地理位置优越。已经聘请了悉尼著名设计师Tzannes作为第一阶段开发申请的设计师，将申请递交给悉尼市政厅并等待批复。预计明年年初推出市场。有兴趣跟进消息的朋友，可扫以下二维码与我们联络。

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