【税务会计】获取外国资本，助力澳大利亚房地产开发热潮,澳中商圈微信公众号文章

尽管利率保持相对较低水平，但在接下来一年内，获取资本和融资仍是全球各地企业面临的主要挑战之一，想要进军澳大利亚市场的房地产开发商和投资者也不例外。

目前，澳大利亚房地产领域的融资要求主要集中在两个层面，即建造和出售房地产开发项目，以及用以出租和实现资本增长的竣工项目收购投资。澳大利亚银行在房地产开发商贷款方面采取了更为保守的态度，对于房地产开发商而言，2016 年或许是史上最严峻的年份之一。导致这种情况的原因可能是，银行对澳大利亚房价的可持续性增长持更谨慎的态度，但更严峻的是，银行监管要求的变化迫使全球银行持有更高的资本水平。预计世界各地央行仍将延续货币缩紧政策，这同样也会影响贷款。

这意味着，房地产开发商和投资者都要寻找替代融资策略，才能保证2016 年的资金来源。博诚(Pitcher Partners) 确认了替代融资策略的三大趋势。我们认为，未来几个月内，房地产领域将越来越多地采用这些策略：

1.证券化市场与非银行融资的复苏。

2. 管理投资信托( 即REIT) 使用率提升，以此作为房地产投资的集体投资工具。

3. 对于有意投资澳大利亚的跨国公司而言，他们将转而谋求本国资本来筹集项目资金，并加大对跨境融资工具的使用力度。

在管理投资信托(MIT) 方面，澳大利亚已经制定了相关机制，力图刺激澳大利亚房地产领域的外国投资；根据这一机制，某些外国投资者的净租金收益和资本利得分配可享受澳大利亚15%的优惠代扣税率——无需缴纳30% 或更高税率。目前，已有人提议修订MIT 机制，以显著提高信托投资者税收待遇的管理灵活性。具体而言，所提议的修订在于允许符合条件的MIT 积累收入，不用按照目前要求，每年向投资者提供收入权益。

近年来，澳大利亚大力重视鼓励外国资本进一步流入澳大利亚管理基金领域，而MIT 机制就是这项计划的关键环节。优惠代扣税率、利得作为资本或收益的定性，以及拟删除过时信托税收机制的异常情况，均为提议修订方案的关键内容。

有意投资澳大利亚房地产的跨国集团，可能会考虑一系列跨境融资策略。

在国内贷款机构风险偏好下降的环境里，跨国公司总是可以选择在本国筹集资金，并将这些资金部署在澳大利亚境内。这样做的话，就要考虑一系列非常重要的问题；例如，以债务形式提供资金与股权形式的对比；资金固定收益与任意收益的对比，以及澳大利亚与借贷行政辖区的税收待遇差异。

马尔科姆·特恩布尔(Malcolm Turnbull) 已表示有必要推动澳大利亚的外国投资，显然这个考量将成为2016 年大选前整个国家积极讨论的主要话题。欲知房地产领域替代融资策略与政府推进澳大利亚外国投资方针的目标，请联系博诚。

有意投资澳大利亚房地产的跨国集团，可能会考虑一系列跨境融资策略。

鉴于澳大利亚联邦大选已被宣布将于今年7月2 日举行，让我们来适时探讨一下政府所公布的政策会如何影响本土及国外企业。

2016 年的联邦预算对中端市场企业十分有利，其中大量税务与基建举措都旨在帮助政府实现促进经济增长与就业的目标。

然而，国际税务相关法律将变得更加严格，这些变化对澳大利亚来自海外的投资将会产生什么影响？这仍有待观察。

营业额不到1000 万澳元的企业将直接获益于2.5% 的公司税率降低以及2 万澳元资产扣税政策的延续。未来十年内公司税将逐步下调5%，在2026-27 年降至25%，这一举措会使所有企业获益。

税务委员会所建议的对Division 7A 规定的简化，也会为中端市场带来益处，这有助于澳大利亚企业降低债务，释放现金流，提高债务融资能力。在跨国企业避税方面，我们看到的情况与国际形势一致。澳大利亚已采取措施以保护自身立场，并与其贸易合作伙伴在税基侵蚀和利润转移问题处理方面的方向保持一致。

对于跨国企业来说，唯一的好消息是，之前谣传的资本弱化措施变动并未成真。鉴于现在澳大利亚的一些资本弱化措施已是全球最严格水平，此状况有利于澳大利亚的全球竞争力。

政府宣布从2017 年7 月1 日开始实行的转移利润税（Diverted Profits Tax，简称DPT），则是大型跨国企业始料未及的不利消息。DPT 的概念起源于英国，2015 年在英国开始实行。根据澳大利亚的DPT，当通过相关方交易将利润转移国外时，若相关方因此多缴税额低于在澳大利亚因此少缴税额的80%、且构成“经济实质不足”时，作为处罚，所转移利润将按40% 课税。

这一规定目测将带来很大的不确定性。所幸，此项措施只会以全球营业额达到10 亿澳元的集团为对象，而且只要在澳营业额不到2500 万澳元且未将利润伪记入国外账目，就可获得豁免。从2017 年7 月1 日开始，全球营业额达10亿澳元的企业若未履行财务报告义务，会受到更高的处罚。与提交税务文件相关的罚款最高额会从4500 澳元增至45 万澳元，而伪造税表的相关罚款额则变成从前的两倍。

我们预测，本次大选期间，政府对于跨国企业的关注态度将会是持续的话题。跨国企业避税将成为政府与反对党的交锋问题，而且鉴于经合组织与20 国集团在税基侵蚀和利润转移问题方面的持续工作以及不断变化的全球政治格局，这一情况将继续下去。