前言

在悉尼住房“牛市”启动之初，很多人由于错过了最佳购买时期而不得不花费数年才能存够买房首付。Jarrod Myers和他的妻子Liss就属于这一批人。

因此，当悉尼住房价格今年出现持续下跌时，Jarrod Myers夫妇专程花了四个星期的时间到处看房子，最后迅速下手买下了位于悉尼上北岸Thornleigh的一套房子。

Jarrod Myers说道：“当每个人都知道市场见底时再购买，那就太晚了，竞争会再次加剧。我所需要的是一个居住长达10-15年的家，因此我们对目前住房市场是否已经见底并不是很担心。”

相比以往，现在想要预测住房市场底部难度更大。因为本次住房市场的下跌和信贷紧缩有关。

澳大利亚房产咨询机构CoreLogic的研究主管Tim Lawless说道：“前几次住房市场下行主要受经济疲软、利率上调、政府刺激政策取消、以及全球金融危机等事件驱动。然而，本次住房市场下行和信贷供应有关。”

“毋庸置疑，我们不能说目前住房市场已经见底。但是我们已经看到房价下跌速度出现放缓的趋势。另外，在寻找市场底部时关注的首要重点即是信贷是否有所放松。从目前的来看，有这种趋势的苗头。”

根据澳大利亚房产研究机构CoreLogic发布的最新数据，今年4月份，在悉尼和墨尔本住房跌幅明显收窄的推动下，澳大利亚整体住房价格下跌动能明显不足。

今年4月份，全澳范围内住房价格较上月环比下跌0.5%，较去年12月1.1%的月度跌幅下跌速度明显放缓。

Corelogic研究主管Tim Lawless指出，全澳整体住房市场录得改善，在很大程度上可归因于悉尼和墨尔本两地跌幅的收窄。

相关数据显示，相比去年12月份1.8%的月度跌幅，悉尼4月份房价跌幅已收窄至0.7％。同样，墨尔本房价月度跌幅也从去年12月份的1.5％收窄至今年4月份的0.6%。

首府城市Vs非首府地区

就首府城市而言，今年4月份，除堪培拉上涨0.4%外，其他首府城市房价均录得下跌。值得一提的是，房价一向表现坚挺的霍巴特今年4月份下跌了0.9％。悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯和达尔文房价则分别下跌了0.7%、0.6%、0.4%、0.1%、和1.2%。

就非首府地区而言，除塔州、维州和南澳非首府地区外，其他非首府地区房价出现下跌。

截至今年4月的一年内，全澳住房价格下跌了7.2%，为全球金融危机以来的最大年度跌幅。

同期，就首府城市而言，悉尼和墨尔本两地年度跌幅分别为10.9%和10.0%，为澳大利亚跌幅最大的两个首府城市，其次是珀斯（跌8.3%）和达尔文（跌7.1%）。相反，霍巴特和堪培拉则逆势出现上扬，年度涨幅分别为8.3%和2.5%。此外，阿德莱德房价保持稳定，过去一年的涨幅为0.3%。

整体而言，低价房比高价房抗跌，非首府地区房价比首府地区表现更为抗跌。

截至今年4月的一年内，在首府城市总计46个SA4统计区中，仅有6个地区成功避免了房价下跌。在非首府地区总计42个SA4统计区内，有17个地区成功避免了房价下跌。这在一定程度上反应出非首府地区住房市场条件较首府城市表现更为健康。

租房市场

就租房市场而言，今年4月份，全澳范围内住房租金较上月环比上涨0.3%，同比则上涨0.4%。

其中，悉尼租金下跌拖累租房市场整体表现。截至今年4月的一年内，悉尼租金下跌了3.1%。另一个同比录得大幅下跌的城市是达尔文，跌幅为5.6%。与此相反，受需求旺盛而供应有限推动，霍巴特租金在过去一年内上涨了5.7%。

Corelogic研究主管Tim Lawless说道：“目前的趋势表明，住房市场最糟糕的情况已经过去。”

根据在线地产门户网站，Domain Group发布的最新房价报告，即便澳大利亚住房市场条件近期略有改善，但是悉尼的独栋屋中位价将在未来两个月内跌破百万重要关口。

据统计，相比2017年年中的峰值水平，悉尼的独栋屋中位价已经累计下跌了14.3％。其中，今年一季度的跌幅就达到3.1%。

截至目前，悉尼的独栋屋中位价录得1,027,962澳元，低于去年同期的1,161,083澳元，离跌破百万仅一步之遥。

Domain分析师Nicola Powell说道：“悉尼目前的房地产市场低迷是二十多年来最严重的。如果当地房价继续沿着当前趋势下跌，那么将很快跌破百万。由于连续四年来，悉尼独栋屋中位价都没有低于百万，因此，一旦跌破百万关口，将导致买家心理预期发生明显变化。”

悉尼当地的地产中介Ray White Surry Hills董事Ercan Ersan表示，对于首次置业者来说，这无疑是一个好消息。

他说：“对于首次置业者而言，两居室排屋（terraces）是一个不错的起点。在过去四年，由于中位房价超过百万，通常为120-130万，超出了很多首次置业者的预算。随着中位房价跌破100万，越来越多的首次置业者将实现自己的购房梦想。”

其他首府城市方面，截至今年3月的一年内，布里斯班独栋屋中位价仅微幅上涨0.3%，接近终结六年连续上涨趋势。堪培拉独栋屋中位价同期下跌了2%，为过去十年以来的最大年度跌幅。墨尔本独栋屋中位价季率和年率则分别下跌10.4％和2.4%。

信贷限制放松

在过去的几个月里，借款人数增加，同时银行审批流程出现显著改善。

相比之下，在去年下半年，受皇家委员会调查影响，贷款申请在被银行批准之前往往会在“退回来、交上去、再退回来、再交上去…”的来回反复中耗费很长时间。贷款申请人因银行流水中一些小额交易被银行询问是常有的事情。

这种情况在近期已经发生明显改变。

值得注意的是，Chris Bates也认为悉尼的房价仍有进一步下跌的空间。但是对于住房市场而言，信贷开始回升“绝对是一个好兆头”。

一些经济学家预计，澳储行（RBA）最快将于下月降息25个基点，以提振疲软的通胀数据。

此外，由于澳大利亚审慎监管局取消了只付息贷款的上限规定，不少银行也针对只付息贷款提供具有竞争力的定价，以吸引投资者重返市场。

“尽管投资者不会很快重返市场，但是当银行这么做时，无疑是一个好兆头。”

拍卖清空率上升

拍卖清空率是最受瞩目的住房市场先行指标之一，每周发布一次，用于对住房市场的走向提供及时的数据。

今年2月和3月，澳大利亚两大住房市场，即悉尼和墨尔本的拍卖清空率略高于50％，明显好于去年四季度43.1％和45.4％的拍卖清空率。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless说道：“二手房拍卖市场可能提供了一个微妙的信号，即住房市场最糟糕的情况已经过去。但是，但是鉴于拍卖清空率只有50％左右，提示房价不太可能在很快的时间内就出现回升。”

成交周期

有房产中介指出，房产成交周期（上市交易天数）缩短是市场转向最明显的指标之一。但是，由于成交周期是一个滞后性指标，具有一定的局限性。

“每个人都想在底部购买。我认为我们现在正在接近这个底部。”

根据CoreLogic提供的数据，截至今年3月底，墨尔本通过私人协议销售的房产一般需要61天，高于去年同期的28天。在悉尼，成交周期相对更长，一般需要74天才能找到合适的买家，高于去年同期的33天。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless说道：“房产成交周期（上市交易天数）是一个很好的指标。尽管相对拍卖清空率而言，该指标比较滞后。因为，在获得成交周期相关数据前，通常有一个比较长的结算过程。”

他说：“我们看到，上市交易住房仍然需要一段时间才能出售。同期，上市房产广告数量也还处于高位。”

消费者信心

Tim Lawless表示，通过西太银行-墨尔本研究所公布的月度消费者信心指数，跟踪更广泛的消费者信心趋势，有助于预测住房活动。

他说：“如果你对偿还房贷的能力没有信心，对保住工作或维持家庭财务状况没有信心，那么你就不会轻易做出买房这样高额供款的决定。”

悉尼卖房中介Ray White Randwick & Bondi Junction公司的Michael Levy表示，与去年年底相比，看房活动明显增加。这是一个令人鼓舞的迹象，市场或很快就会走上复苏之路。

他说：“以悉尼东郊为例，前期看房的人寥寥可数，甚至没有。但是目前有更多的人前去看房，表明买家开始活跃，并为购房做好了准备。”

根据Richardson＆Wrench首席拍卖师Peter Baldwin的说法，拍卖过程中出现更多的竞标者，提示市场出现改善。并且，有很多买家希望在拍卖前尝试达成交易。

他说：“从买家到实际参与销售的任何情绪波动，都是我们知道市场触底的时候。”

整体而言，有迹象表明澳大利亚住房市场下跌速度持续放缓。

但是，我们仍没有看见大规模复苏的强信号。

展望未来，澳储行降息预计会成为支持当地住房出现复苏的重要触发因素。