文 / Max Wang

最近过去的这两周时间对于澳洲来说，就像今年小李子获得奥斯卡最佳男主角奖一样，无论往回推10年，还是往后看10年，都将是澳洲非常重要的一个时刻。

先是澳洲各大银行收紧对海外地产投资者的贷款政策，然后是墨尔本所在的维州政府大幅提高海外地产投资者额外需要支付的印花税；后是本周澳洲储备银行RBA将基准利率降到历史最低点1.75%，加之联邦政府当晚推出的新财年税收预算案。

这些都会直接影响澳洲地产市场接下来几年的走势。至于对谁是海水，对谁是火焰，咱们今天聊聊。

关于各大银行收紧甚至关闭对海外身份地产投资者贷款申请的新闻大家想必看了不少，提高的额外印花税率对接下来墨尔本地产，尤其是公寓市场的影响和交割风险我们上周也分析过，如果大家错过了可以看一下上周的《小麦谈地产》之“要钱也要命，澳洲银行眼中的地产市场”。

至于本周二降息和联邦税收预算案，涉及到企业、中产阶级、本地地产投资者、即将退休的人，基础设施等多个方面。具体的内容我们今天不再赘述，微信朋友圈里有很多转发可以看，我们今天主要说接下来的影响和可能会发生的事情。

整体来说澳储行降息和新的税收预算案对澳洲本地经济的中长期发展大有好处，对于本地地产投资者（有澳洲身份）的人群，尤其是维州的地产投资者，在未来10年来看是重大利好消息。之前银行收紧海外投资者的房屋贷款和额外印花税，其实不会对本地的投资者有特别明显的帮助，因为两个群体购买的房屋类型及区域有很大的不同，主要受益的是本地的首次置业者，也就是想要在好的区域，方便的位置购买负担得起的公寓这个人群。而对于大多数本地买房的人，二手房才是最主要的市场，规模也大的多，海外人士是不能染指的。

这次降息和税收预算案则不同，对于本地地产买家的好处不但明显，而且会是长期的。

先说降息

这次降息的主要因素有两个，一个是上周公布的澳洲第一季度消费者物价指数CPI远低过大家的预期，不但没有增长，反而意外地下降了0.2%，出现了经济“通缩”现象，意思是说，澳洲本地经济疲软；二是全球经济接下来走势也比较薄弱，尤其是对澳洲有直接影响的中国，GDP增速减缓，对矿产等大宗商品需求减少，澳洲会有些担心，于是便出现了这个历史最低基准利率1.75%。

不但四大银行立刻做出反应将贷款利率跟进降低（除了ANZ下调0.19%外其他三大都全额下降0.25%），首次贷款人士甚至将享受低至3.75%的贷款利率，这个的直接效应就是：会有更多的人开始买房，二手房市场交易将更加活跃，拍卖清空率上升，更大比例的首次置业者开始进入市场。当然这里也存在一定的风险，我们最后总结的时候说。

再看税收预算案

地产投资者们享受多年的“负扣税”政策（Negative Gearing）这次得以保留（关于负扣税政策是什么，可以参照之前《小麦谈地产》的文章“负扣税背后的那些事”），鼓励地产投资者继续通过投资买房来合法减税，这可以说是一大成功，澳洲前20年地产稳定的增长和这个政策有很大关系。

年收入8万以上的人获得一定的税务减少，但这条的象征意义大过实际意义，因为对于这个人群，平摊的每周其实只少交了$6的税，但却是联邦政府的一个重要信号，让中产阶级不会因为收入高而受到惩罚。

税收预算案中对墨尔本所在的维州有一项特别棒的支出，是帮助维州改善基础设施建设，主要是公路、铁路、交通拥堵等。

为什么这么说呢？

因为地产投资从来不是短期行为，墨尔本虽然在过去5年连续成为世界最宜居城市，但高速的人口增长虽然对经济好，但每天堵车也让人很郁闷，不改善的话是个很大的问题。这次税收预算案有针对性的改善这个问题，可以让墨尔本长期持续的发展下去，我在很多培训中也和大家讲过这个观点，那就是：人口增长才是房产增值的根本驱动力，其他的东西都可以是虚的，人口增长是刚需。

接下来大家需要注意的几点

1. 海外买家集中的墨尔本CBD、Southbank、Docklands等地区接下来将面临很多压力和挑战，有本地身份的地产投资者可以好好攒钱，多积累cash，接下来一定会用得到；

2. 虽然信贷成本进一步降低（这里包括汇率和贷款利率两部分），本地买家会更加活跃，但为长期做准备，一旦利率开始反弹，还贷额增加，压力会增大，在买房时不要按照现在这么低的贷款利息评估自己的还款能力，而且要留有余地，如果利率上升，自己是否有这个能力继续支付贷款；

3. 首次置业者们，虽然现在政府没有很有诱惑的首次置业津贴，但现在的种种因素都是入市的好机会，这种机会还真的不是经常有。

篇幅的缘故我们今天先聊这些，一句话概括，海外买家要慎重，本地买家要抓住这次的机会，为未来10年打下个好基础。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983、E: [email protected]

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