文 / 芭比

近月悉尼和墨尔本拍卖清出率下跌，再加上最新的数据显示两个首都城市的房价向下，澳洲房市景气不再似乎是铁一般的事实。

根据星期二发表的CoreLogic RP Data房价指数，悉尼在11月的房价下跌百分之1.4，而过去三个月则下滑百分之一。受影响最大的是独立屋，下跌百分之1.4。公寓房价虽然上升，但仅为百分之0.6。

墨尔本房价在过去三个月也下跌百分之0.5，在11月份的房价更下跌达百分之3.5，再加上最近墨尔本的拍卖清出率跌至三年的新低，进一步证明房市走势已转向。

过去几年悉尼和墨尔本的房价屡创新高，一般人的工资加幅远远追不上不断上升的房价，置业对很多人来说只是遥不可及的一个梦。现在房价渐渐向下走，是否表示重燃置业的希望？

不过，希望在房市大跌时捡便宜的人可能要失望了。因为月度的房价数据下跌并不代表很快两地的房价会跳水。根据数字显示，悉尼直到今年为止，房价仍然上升百分之12.8.，虽然较七月前的12个月百分之18.4的年度升幅略低。在过去12个月，墨尔本则从之前高峰的百分之14.2下跌至百分之11.8的增长。换句话说，房价大跌暂时还是一件很遥远的事。

还有澳洲储备银行在星期二的每月议息会议后公布，将连续七个月维持利率在百分之二不变，更表示如果有需要将会进一步降息。众所周知，低利率是推动房价向上的因素之一。虽然自从澳洲金融监管局限制投资物业贷款，令各大银行收紧房贷准则，结果投资者减少，但基本需求在低利率的环境下仍然支撑市场，所以房市崩溃不大可能发生。

纵使大部份分析家都预测房价不会在短期内大跌，但对房市进入调整期这点并没有太大的异议。也即是说，房价不会再像过去几年般不断急升了。而调整期后，也可能会进入下跌的周期。这是否代表是一个买房的好时机呢?

其实，跌市时虽然房价低，但买房所需的资金并不会按比例大幅减少。当房价下跌，银行也会收紧房贷准则，因为在跌市中的房贷风险更高，故此需要的首付百分比会较高，利率亦会因应提高，而银行对房屋的估值也会调低，也就是说您可以借贷的金额会较少，您要准备的现金往往会比房价高时更多。

房市下跌的时候﹐其他经济环境也会转差﹐所以跌市不一定是买房的最佳时机。经济欠佳，失业率上升，生活拮据﹐这个时候有多少人还有买房意欲？

现在不少人都会说房价太高，要等待房价下跌才买，但究竟要下跌到什么程度才买呢? 如果房价下跌百分之30，您可能会希望下跌百分之40才买，到了真的下跌百分之40，可能您会想还有机会再跌，还是再等一会吧，结果可能是无了期的等待，因为没有人知道何时才是到底。如果房市的下跌周期是十年甚至廿年，那些希望房价见底才买房的人是否真的要等这么久呢？

曾经有人说过，在房市中赚到钱的人是看懂时机的人，不是等跌市的人。房地产巨商李嘉城也说：“有需要就可以买。” 还是那一句，每个人的情况不同，是否最佳时机也因人而异，最重要是看自己的能力和需要。

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