错过上海2300元每平米房价的人们，真的错过了史上最佳资产吗？丨澳房闲话

2020年10月14日 澳洲房产大全


这是澳洲房产大全
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今天的文章先从一张图片开始说起。

前几周，有人在朋友圈发了一张1998年的旧报纸的截图，标题和内容让人看得无比唏嘘：

上海静安区房价升至2300元/平米，

专家建议尽快抛售！



作为一个曾经在静安区读书，长大，熟悉这里的每条街道，而如今却在这里没有任何房产（哪怕是个旧石库门里的亭子间）的人，我自然也免不了会感叹一下：是的，要是哥在这里也有几套房产，那该多…

如今这张图会被大家拿来传阅，无非是感叹房价如今是那么高不可攀，而当时这么便宜的时候，很多人却不知道这辈子最大的一次创富机会，曾经就在我们的身边。

但是，如果假设有一个人1998年真的在静安区买了房产，又持有到今天，那么这个人的投资回报率到底是怎么样的？

那些号称错过了国内一线房产市场机会的人们，真的就错失了史上最佳的投资机会吗？

看了这张图，我倒是真的算了一下这个问题。

在中国房地产行业协会的网站查询后发现，截止到今年9月，上海市的住宅单价在58,858/平米，而静安区的平均房价在73,998/平米。


这个价格是包含了所有新旧房屋后的平均价格，而如果单以新房来看的话，安居客的数据显示，静安区新房价格在每平米10万左右。


那么假设一个人在98年以2300元/平米买入，持有到今天，你的静安区房子值10万/平米，那么在这22年内，你的年化复合收益率是多少？

打开金融计算器一算，答案是18.7%。


让我们记住这个数字。

首先必须要承认，要击败这个数字是非常难的。来看几个其他的资产类别在同一时期内的表现：

黄金1998年的价格大约是300美元，如今最新的价格大约在1900美元，年化收益率在8.72%；


美国标普500指数，过去20年的年化收益率为5.9%；


澳洲的ASX指数，过去20年的年化收益率为8.8%。



的确，这些资产过去20年的表现，全部都不敌中国一线城市核心地区的房价涨幅。

即便如此之难，但还是有一个人做到了，那就是巴菲特。

根据伯克希尔公司公布的数字，从1964年到2018年底的53年间，股神的投资组合，将19美元一股的伯克希尔公司股票，升到了近30万美元一股。

换算成年化收益率，则是19.9%，接近20%。


先不说这个绝对收益率超过了静安区房价的涨幅，更不可思议的是这个增长率的时间的保持长度，竟然超过了半个世纪。

而应该不会有人相信中国的一线城市地产还能以18%的年涨幅，继续上涨30多年。

当然了，以上两个例子都属于极端的案例，毕竟能够和中国一线城市房价和巴菲特投资业绩相比的资产标的，本身就是极其稀有的。

比特币的增幅远超刚才讲了半天的这两个资产，过去十年的年化收益率为334%，一个普通的庞氏骗局都不敢想的数字，可能是至今为止人类历史上回报率最高的资产。（如果它可以被称为一种资产的话）

在澳洲，大概是我身边做房地产行业的人比较多的关系，大部人的观点都是房产好，稳定增值，又有现金流，而股票投资风险大，动不动投资就会打水漂了。

那我们如果不讨论那些回报最好的资产（通常你也买不到），而就买个普通的house或者指数基金，那么在澳洲，这两种方式到底哪种回报更好一些？

资产管理公司Vanguard的数据显示，过去三十年，澳洲的股市平均年化回报率是9.4%，仅次于美国股市的10.3%。


而澳洲，以最牛的资产标的，悉尼独立屋为标准，1989年的独立屋中位价是17万澳币，而去年2019年年底的独立屋中位价为114万澳元。

这么算下来的话，30年的年化增长率为6.54%。


也就是说，长期来看，澳洲的股市自然增长率，是超过房市的自然增长率的。

而且我们已经拿出澳洲房产中的最优等生，悉尼独立屋来比较了。既然数字不会骗人，但为什么在股市里赚钱，要比在房市中赚钱难这么多？

我们为何总是听到人们在股市中亏钱，而在房市中赚钱？（当然现在亏钱的也越来越多了）

关于这个问题，我认为主要原因可能有以下两个。

首先，99%以上的人无法做到持有一只股票30年，而持有一套房产这些时间则要容易许多，尤其是当你自己还住在里面的时候。

虽然我们以上讨论的这些回报率都已经是年化的，但这不意味着这些回报率是平均的。

也就是说中间有很多年会低于平均回报率，甚至是价格下跌的，而另一些年份则回报超过平均水平。

房产可能是世界上流动性最差的资产之一，买卖一次的成本异常巨大，不仅仅是中介费，税费这些，更重要的是你赔进去的看房，找房时间等。

自住房的话，时间一长，你在这屋里的回忆不断增加，它好像成为了你生活的一部分，不到家庭需求发生重大变化，你更是不会轻易卖掉。


而股票则太让人讨厌了，市场先生周一到周五每天孜孜不倦地向你抛出橄榄枝，愿意的话，轻轻一点手指，名下的股票立刻就可以与你无关。

也正因为交易太容易，要长期持有一只股票，尤其是股价出现大幅涨跌的情况下，是很反人性的操作，而我们大部分人都是普通人。

同时，这也是靠技术分析和短期操作不可能在长期战胜市场的主要原因。

因为你不知道你买的股票究竟价值多少，所以当市场先生抛出一个你难以抗拒的高价，或者让你恐慌的低价时，你会不知所措。

其次，就算你真的打定主意，要持有一只股票30年，那这个公司也未必会给你带来你想要的结果。

因为经营一家公司要面对的各类风险实在是太多了，30年里，老天有无数种方式让一家公司倒闭破产，经营不善。

远的不说，仅在过去十年内，就有太多你叫得上名字的，曾经不可一世的公司，如今却已经成为历史的尘埃，或者公司价值大不如前。如果你没有在它的基本面变坏之前出售股份，那么你的权益将变得一文不值。


相比之下，买房产，尤其在澳洲这样发展速度平缓的国家，有很多区域的变化轨迹是非常稳定的。

某一些区的基本面可以说很难有根本上的变化，就好比说，不论是30年前，现在，还是30年后，在悉尼的下北区以合理的价格买入一个房产并长期持有，结果应该都不会太坏。

说到底，股市和房产都是非常好的投资标的，不论你擅长哪一种，只要方法得当，都会给投资者带来优良的回报。

而如果投资结果不理想，那么需要承担主要责任的，肯定是背后那个操盘的人，而不是那个股票或者房子本身。

当然了，如果你现在既没有静安区的房子，也没有Tesla的股票，并不要紧。

投资自己，让自己不断成长进步，永远是最好的投资。而相比金钱和房产，时间才是一个人最宝贵的财富。

我最喜欢的访谈节目主持人，凯雷集团创始人David Rubenstein在采访巴菲特和贝索斯的时候都问过同样一个问题：当你们离开这个世界的时候，最希望人们留给你们的名号是什么？

我相信他们两个没有商量过，但他们都给出了同样的答案：The oldest man ever lived on this planet。





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Kevin Yu, CFA

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