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导语
到2019年底，伴随美联储加息周期临近高潮，中国央行基准利率将达到3.5%-4.25%区间带，对应房贷利率应到7%以上。那么在去年十月后高位买房的一大批购房者们，你们自己算算还能还得起房贷么？
最近，一种说法在坊间流传：像脱缰野马，一路奔跑的中国楼市，12道金牌都唤不回的中国楼市，将在2019年崩溃。
杀手是美联储，当然你也可以说是特朗普，或者耶伦。手段是：持续不断的加息，以及缩表。
其中的逻辑是这样的：美联储2015年12月启动的这一轮加息，已经加了三次，每次0.25个百分点。从今年开始，将进入快速加息阶段，并可能在年内启动缩表。
一般认为，美联储至少还要加息8次以上，最终将联邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比较极端的看法是，提升到3.75%到4%。
然后就是一道简单的算术题：在美国联邦基金利率维持在0%到0.25%水平的时候，中国首套房的贷款利率基本上是4.9%的85折，也就是4.165%。到了目前，美国联邦基金利率是0.75%到1%，中国不少银行则取消了首套房的房贷打折，转而维持基准利率。
所以，如果美联储把利率提升到3.5%，中国的房贷利率会上涨到7%，甚至会达到7.4%。
美元快速加息，仍将会给中国楼市带来显著的“利空”影响，将导致中国央行的货币紧缩，以及表面上或者暗中的加息。这样，未来两年楼市会在成交量上入冬，热点城市的房价会高位横盘，甚至出现微跌。
那么未来，我们央行的基准利率会到哪里？
会在3.5%-4.25%的这个区间里，也就是比美联储目标利率再高一点。
我们看看过去10年，中国央行的基准利率和中长期贷款利率，也就是房贷的利率走势：
日期 | 中长期贷款利率:5年以上（%） | 定期存款利率:1年（%） | 利差 |
2015-10-24 | 4.9 | 1.5 | 3.4 |
2015-08-26 | 5.15 | 1.75 | 3.4 |
2015-06-28 | 5.4 | 2 | 3.4 |
2015-05-11 | 5.65 | 2.25 | 3.4 |
2015-03-01 | 5.9 | 2.5 | 3.4 |
2014-11-22 | 6.15 | 2.75 | 3.4 |
2012-07-06 | 6.55 | 3 | 3.55 |
2012-06-08 | 6.8 | 3.25 | 3.55 |
2011-07-07 | 7.05 | 3.5 | 3.55 |
2011-04-06 | 6.8 | 3.25 | 3.55 |
2011-02-09 | 6.6 | 3 | 3.6 |
2010-12-26 | 6.4 | 2.75 | 3.65 |
2010-10-20 | 6.14 | 2.5 | 3.64 |
2008-12-23 | 5.94 | 2.25 | 3.69 |
2008-11-27 | 6.12 | 2.52 | 3.6 |
2008-10-30 | 7.2 | 3.6 | 3.6 |
2008-10-09 | 7.47 | 3.87 | 3.6 |
2008-09-16 | 7.74 | 4.41 | 3.33 |
2007-12-21 | 7.83 | 4.14 | 3.69 |
2007-09-15 | 7.83 | 3.87 | 3.96 |
2007-08-22 | 7.56 | 3.6 | 3.96 |
2007-07-21 | 7.38 | 3.33 | 4.05 |
2007-05-19 | 7.2 | 3.06 | 4.14 |
2007-03-18 | 7.11 | 2.79 | 4.32 |
2006-08-19 | 6.84 | 2.52 | 4.32 |
2006-04-28 | 6.39 | 2.25 | 4.14 |
再看看利率的折线走势图：
如图所示，在过去的二十多年里，我们国家的中长期贷款利率绝大多数时间是在7%左右徘徊波动，而最近两年中长期贷款4.9%的低利率未来即将要消失了。
三年后，如果我们的存款基准利率在3.5%-4.25%的这个区间里，再按照央行近几年一直以来执行的3.4%-3.6%的利差来计算，未来五年以上中长期贷款利率，也就是我们的房贷，应该在6.9%-7.85%这个区间带内。
接下来，算算三年后你的房贷变化吧。
以二线城市购房需贷款100万，享受到了银行9折利率优惠的等额本息案例分析。
2017年初还款情况：
2019年底还款情况，我们取7.3%这个区间中位值，9折利率是6.57%计算一下：
以贷款100万分30年等额本息还款方式：
现在月均还款5013元，三年后月均还款6366元，每月多支出1353元，即月供还款涨幅高达27%！
小臣建议
贷款利息上升之后，这个压力的确有些大，一千多元基本是一个二线城市工薪族一个月的伙食费支出，特别是首付款已经把家底都掏空的家庭来讲，多一分支出都是对家庭生活质量的削减。面对未来的加息压力。小臣给的建议就是好好工作，提高工作技能努力多赚钱。
而对于炒房客来讲，未来面临的困境是，由于目前一二线城市不断推进的限卖政策，手里的房屋几年内无法出售，而不断上涨的还款压力极有可能导致一批炒房子资金链断裂而引发炒房客群体崩盘事件。对此未来必定会发生的事件，小臣只能说一声，三年后大家一起来迎接房贷“7%”时代吧！
小臣的观点
最近国家出台的众多的房产调控政策，已经表明了政府想要降温中国房地产市场的决心。这个时候，再选择投资中国房产并不是一个很明智的决定。
而澳洲房产的高回报率和稳定的升值空间吸引了越来越多的中国投资者。澳洲房产永久产权和无房产税，遗产税也为投资者打开了一扇资产增值大门。
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5月19日外汇牌价
| 货币 | 汇率 | 波动情况 |
|---|---|---|
| 澳元 | 511.32 | 涨📈 |
| 欧元 | 768.49 | 涨📈 |
| 英镑 | 893.29 | 涨📈 |
| 美元 | 687.86 | 涨📈 |
5月18日盛大开盘
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7月1日前可省去约5.5%的印花税
内部预定正式开放，先订先得心仪户型
| 项目名称 | 555 Collins |
| 开发商 | FRAGRANCE GROUP |
| 项目优势 | 商务市中心黄金地段，权贵象征，周边配套设施高端。 租金回报高昂，无限升值潜力 |
| 项目类型 | 豪装公寓 |
| 项目区域 | 墨尔本市中心商务区 |
| 预计交房期 | 2018年下旬动工，2022年完工 |
| 参考价格 | 1房1卫 51万澳币起， 2房2卫 67万澳币澳币起， 3房2卫 123万澳币澳币起。 |
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