文/大悟 （微信：262739843 ）
承接上文：【墨尔本专栏03】《墨尔本的公寓到底能不能买？-上》【六个真实案例】
文人之间博弈靠渊博的知识储备，武人之间博弈讲究力量与技巧。但都要尊崇相应的规则。
上篇的文字，获得国内外大量读者的关注，在此表示感激，但同时也获得了大量的质疑与骂声。
如果您觉得墨尔本公寓值得投资，您大可以写一篇《为什么说墨尔本的CBD值得投资！》，这叫博弈，骂人属于不按套路出牌，老炮儿叫“没规矩”！
事物自有其属性，不夸大，不诋毁，用数据事实说话，哪怕它并不能折射一件事物所有方面，但所折射的方面自有其道理，因为客观。
上期点评了几个墨尔本，发此文当天正巧赶上澳洲著名金融机构AMP发出的全澳城市公寓黑名单列表，墨尔本CBD赫然在列。但所谓的黑名单，我倒觉得言过其实了，悉尼的The Rocks能搞到一套，管你高密度低密度的，一样稀缺。
AMP的意思就是说，你们这些区的房屋属于高密度区，银行到时贷款，会变得十分谨慎，最终贷款LVR会低，就是你不一定能贷款到70%。但AMP有啥了不起？看了你的表，我投资失败了，找你，你管我么？ 为啥？因为投资是他妈个人行为啊，你觉得好奏成。
但最近，澳洲银行NAB点名说了，只要是墨尔本的CBD公寓，不管投资人是否有身份，最多贷款7成！
墨尔本这么大的城市，公寓不可能都涨得不好，这是常识的思维。
今天咱们就来用数据说话，看看墨尔本涨幅较好的区的公寓都是啥样的。
案例一：墨尔本东部Burwood
二手物业地址：12/1 Conservatory DriveBurwood VIC 3125
(3房2卫2车位)
历史交易：
2005年售价：$385,000澳币
2008年售价：$485,000澳币
2015年售价：$620,000澳币
10年时间，涨幅21万5澳币。1.61倍。
案例二：墨尔本东南区Sandringham
二手物业地址：17/122 Beach Road Sandringham VIC 3191
(3房3卫2车位)
历史交易：
1995年售价：$380,000澳币
2009年售价：$875,000澳币
14年，涨幅39万5澳币。2.3倍。
案例三：东部，墨尔本大学周边Carlton
二手物业地址：12/18 Barkly Place，Carlton, VIC 3053
历史交易：
2000年6月售价：$210,000澳币
2000年8月售价：$301,000澳币
2012年售价：$507,500澳币
2015年售价：$588,000澳币
过去15年涨幅，38万澳币。2.8倍。
案例四：墨尔本东部Armadale
二手物业地址：4/55 Denbigh Road Armadale Vic 3143
(2房1卫1车位)
历史交易：
1991年售价：$140,000澳币
1998年售价：$232,000澳币
2015年售价：$805,000澳币
过去17年涨幅，57万澳币。涨幅3.46倍。
总结：
说良心话，找墨尔本公寓涨幅正面的例子要比负面的例子难得多。因为墨尔本这座城市的全新公寓兴起也就是近10年的事情。
上文中的一切区域的公寓早的有的距今已经80年了，只是伊始那几万澳币的价格我并没有列出。
在以上的案例中，如Cartlon, Armadale这些算是非常有底蕴的区域的公寓涨幅很好，尽管很旧很破，在我看来，这就是供需决定的价格。区域内富有底蕴，富有文化，开发量又小，所以变得更珍贵，价格自然会高一些。
我们说供需决定价格。不管供应多大，需求能跟上的话，问题都不大。有些区域供应没有，需求很大，房子再旧都一样涨；有些区域供应过大，需求虽有，却远远跟不上供应的变化，那么区域房子自然涨得会慢一点。
我希望投资人在投资一个城市时，不要用对一个城市的整体印象来衡量城市内所有的区域，因为每个区域内的供需都大相径庭。
墨尔本是一座以独立屋为主的城市，大多数的交易都以独立屋为主，我相信这和整座城市的土地供应量是有很大关系的。
可有些区域的土地供应紧缺，缺开发项目，或者地皮价位太高，这时若有公寓出现，则能够实现部分人可承受力的问题，相信自然涨幅不会太差。
尽管每个房产市场都是有周期的，但是比这更重要的是周期背后的推动力，而不是一句“市场有周期”就可以蒙混过关的。
有人觉得买一个世界最佳宜居城市的市中心或水边物业能差到哪里？
经济学有个词叫机会成本。相对墨尔本，过去几年，悉尼的公寓综合涨幅要较墨市高得多，同样一套50多万的物业，过去3年，在悉尼和墨尔本的涨幅若相差20万澳币，那么这20万澳币，就是你选择墨尔本没选择悉尼的代价。
贵有贵的道理，墨尔本好区的房子并不便宜。
墨尔本的未来公寓市场还有待市场的检验，你说到天也不好使。
如果想要把墨尔本房产市场看明白，首先就得把区域内的独立屋房价变化看明白。
下期咱来聊聊墨尔本房产的正规军---独立屋市场的惊人涨幅！
感谢阅读，下期见！
本版主编大悟的《澳洲房产那点事儿》在淘宝，京东，当当，亚马逊等中文网站均有销售，在澳洲本地暂无。
