今天2020-2021新财年开始，在这里我祝愿「澳房大全」全体读者，在新的财年里，房产投资事业蒸蒸日上，获得增值与现金流的双丰收！过去一个财年里，特别是下半部分，由于新冠疫情的影响，房产投资领域的格局出现了重大的变化，而很多新的机遇也由此诞生，是真的拼真本事、操盘技能的时期，而不是随随便便买了就获利的时期。
我给读者们准备了一个Excel表格，只要你按提示输入相应数据，表格即可帮助你深度检视你长期持有的房产的财务表现，从而决定如何优化和调整。
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在今天的专栏文章里，我想谈谈未上市（off market）物业。作为活跃投资者，我所创办的“我爱澳房”俱乐部会员，经常喜欢在全澳洲范围内寻找有人为增值和人为增现金流潜力的物业。我也会帮助会员一起找，而未上市物业也是我们常规的“猎物”范畴。但由于疫情的原因，过去几个月内，很多区域市场上挂牌出售的物业数量下降了，因此我们这个阶段把目光投放到未上市物业，显得尤其的重要。
很多“好货”也往往是中介还没在网上登广告前就被活跃投资者买走，甚至有些潜力非常大的物业，还不一定达到销售中介手上，而是被活跃投资者直接买走。
未上市物业之所以值得我们重视，其最大的优点，就是竞争少，因为物业的曝光度不大，没有太多人知道，有些时候甚至你就是唯一的买家，没有其他人跟你抢。
当一个房产卖家决定委托一个销售中介给他们卖房的时候，销售中介如果能记得你的特定需求，而这房产正好能满足你的特定需求的话，那么这位销售中介在把房产信息放到网上前，很可能会给你打电话。问题是，如何让这位销售中介首先给你打电话，而不是给别人打电话呢？当我跟销售中介沟通我的需求的时候，我往往会把我的筛选标准说得很清楚，因为我不是随便买的，我买的物业一定要有人为增值或人为增现金流潜力的，一定要有足够的利润空间的。销售中介往往喜欢把潜在买家的资料放到他们数据库里做邮件营销，把他们所有的房产的信息都发到你邮箱。
于是，我会跟销售中介说，不要把全部信息发给我，而是只把符合我的要求的房产信息发给我。我不仅仅给我们俱乐部会员上课，我还给销售中介上课（迷你小课），告诉他们什么是有利润的项目，什么是没有利润的项目。销售中介懂我，才有可能精准地把合适物业送到我这里。当我锁定了一个区域，我会每隔一段时间就给当地销售中介打电话，提醒他们我的搜索标准是什么，提醒他们记住我的标准，记得有合适项目时第一时间打电话给我。
通过律师、遗产执行、破产清算、法院判决执行等专业人士和机构渠道获得被迫出售物业的信息
这市场上有很多物业不是业主亲自、主动、愿意卖房的，有很多情况下，物业是被另一个机构控制了，按一定的流程出售。这样的情况包括：这类物业大多数情况下需要走拍卖流程，执行人也会尽其职责去争取最好的资产售价。
如果你提前跟涉及这领域的专业人士表达购买此类资产的意愿，他们往往会配合，在资产出售流程启动初期就提前把信息告诉你。你获得了更多的准备时间做可行性分析，从而决定该项目是否有人为增值和人为增现金流的潜力。我最近协助我们俱乐部一位会员购买的一处物业，就是法院判决清算的资产，我从清算执行公司那里拿到他们要执行清算的全部资产的清单，我从中挑选最合适的物业，进行可行性分析确认该项目有潜力，就提前开始出价和议价，清算执行公司最终接受了我们的出价。当然，执行人仍然需要通过当地销售中介把物业挂到网上去，把流程走完，但你在未上市前就获得了信息，争取了时间，毕竟可行性分析是需要时间去完成的。这个优势，可以让你在其他潜在买家反应过来之前，就可以开始出价。
有些物业是必须通过拍卖来完成出售流程的，但有些物业是允许拍卖前接受出价并成交的。对于那些必须走拍卖流程的物业，你如果细心观察，会发现很多情况下，那些拍卖日期和时间非常有利于提前做好准备的活跃投资者，开放看房和最终拍卖的时间往往不是周末，而是周一到周五的某个工作时间，例如周一上午10点、周四下午2点之类的时间。在这种特殊的拍卖环境下，你以一个好价格买到合适物业的可能性变得更大。当然，我们也不能完全守株待兔，默默等待销售中介和其他专业人士通知我们有合适物业，我们同时也要主动出击，去寻找特定区域里符合自己的投资策略的物业。当我们把目标锁定在某些具体物业上之后，就尝试与业主取得直接的联系，跟他们在没有销售中介介入的情况下，完成私人买卖交易。例如，当我们想做一个土地分割加建项目的时候，在Google地图上看到有合适的大地块物业，周边已经有不少中密度开发的先例，那么我们就直接发信给业主。上图红色圈所示的地块，上面有一栋独立房，后院很大。于是，你可以在RP Data或PriceFinder上找找该房屋的历史资料，如果没有出租的记录，那就意味着业主很可能就住在该物业里。在你给业主的信中，明确表明你不是销售中介，你本人就是买家，希望跟业主通话或者见个面，谈谈是否可以达成一个双方认可的价格和交易条件。通过这种方式去获得未上市物业需要你很强的耐心，因为不是每个卖家都会马上就愿意卖，大多数卖家收到你的信后，要么不回复，要么可能打电话告诉你他们现在不打算卖。
然而，他们现在还没准备好出售物业，并不等于他们将来就不出售。你可以告诉他们，把你的名字和手机号码存下来，请求他们打算出售的时候，第一时间给你打电话。
你过一段时间后，例如半年、一年后，再打电话给他们，进行跟进。我在任何一个场合，只要有合适的机会，都会主动介绍自己是一个活跃的房产投资者，会一直寻找有人为增值和人为增现金流的物业。让更多人知道你的需求，你从他们身上获得相关的信息的几率就会大大提升，这些人包括你的邻居、你的投资物业的邻居、你的亲朋好友、你的同事、你的供应商、你的客户等等。我甚至有一次乘坐Uber车的时候，司机问我干什么的，我大概讲了我的房产投资策略后，司机马上约我，在我方便的时候，希望坐下来谈谈他手上的一处物业，希望我购买，或者合作一起改造。哪怕我是几年前跟一个陌生人讲了我做的事情，几年后我还会接到一个电话，问我还记不记得在哪里见过面聊过房产，她有一处物业认为可能符合我的标准，问我要不要考虑。
我想告诉大家的是，机会是给有准备的人的。
提升自己的房产投资操盘技能，从现在开始就在房产领域里播种，默默耕耘，收成的日子也就不远了。
想要获得未上市物业的资源，现在就做好准备工作，然后就开始行动吧！我将在8月22-23日，通过网络直播，给“我爱澳房”俱乐部成员提供为期两天的房产投资培训课程。如果你也想参与学习，提升自己的房产投资操盘技能，请联系我申请加入俱乐部。
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