大全声明：

关于澳洲房产大全年刊，最近很多读者询问何时出版的问题，在此和大家更新下进度：

澳房大全的年刊的排版已经结束，纸质版本将于2017年2月中旬与广大粉丝见面。

澳洲房产大全将于2017年3月初在悉尼举办“悟道”第三场宣讲会，届时，到场听众将免费获赠一本。

另经团队研究决定，澳房大全年刊第一期暂不以电子版的格式对外发放。

不便之处，敬请包涵，特此声明。

澳洲房产大全团队

2017年1月21日 星期六 天气：晴

“切，我能买的起这样的房子，要等到猴年马月呢！”

“猴年还有不到1礼拜就过去了，但我希望在新的1年，你能抓住鸡会。”

在此，我也代表澳洲房产大全团队的所有成员向我们的读者朋友拜个早年，希望大家在猴年的日子里，买房预算都能大提高，如本期看房日记能在不久的日子里对您有用，我会很欣慰的。

新的1年第一篇看房日记，来个敲山震虎，第一站，进入全悉尼房价排名前十的区域，悉尼下北区的龙头老大区域--Mosman。

Mosman（大摩）

“请问悉尼的动物园在哪里？”

“在Mosman。”

回答完我真生气啊，那长颈鹿住的地方是全悉尼下北区房价最贵的区域，抻不抻脖儿那都是一线水景。

我之前觉得悉尼下北区房价最贵的区域是Kirribili，但是因为Kirribilli的顶级物业交易太少，尽管地理位置上不输大摩（Mosman），但是从人文和生活方式上综合地来讲，Mosman如果是悉尼下北区房价第一，基本没人敢说第二，这是为什么呢？

因为Mosman Council只有一个区。

在1997年时，Mosman这个占地9平方公里（基本算是下北最大的辖区了）的区域被合并成一个区域，原先的区域其实是10个，它们是:

北部的Beauty Point和The Spit

西部的Middle Harbour，Mosman Central 和Mosman Bay，

南部的Middle Heights, Georges Heights和Clifton Gardens，

中部的Mosman Junction,

东部的Balmoral.

当然，这些区域的名称并没有作废，97年之后，居住在不同区域的居民依然可以说他们的小区名称，但是对外，都称作Mosman。

这十个小区域里，从房价来讲，最贵的当属东部的Balmoral，这里也拥有Mosman大区最著名的Balmoral Beach。另外，Clifton Gardens和Middle Harbour这两个区也同样进入了最近几年Mosman大区销售过千万的排名前5之中。

所以，本周的看房日记虽然只写了一个Mosman，但其实是一个Council的10个区，所以工作量也是蛮大的。本周我总共看了9套房产，但是篇幅有限，不会全部列举。

开车上了Military Road，穿过Neutral Bay，途径Cremorne, 在Spit Rd和Military Rd分叉口，一路向东北，正式进入了Mosman。

你看Mosman大区隔着水湾的南部就是悉尼的上东区了，可是和Point Piper，Vaucluse这些名牌富人区比，我倒觉得，Mosman更加热闹，尤其是过了Spit Rd的交汇点之后，银行，饭店，服装店，琳琅满目，俨然一个小城镇，别有洞天。

居住在Mosman的人口面貌除了医生，律师等，还有很多澳洲名流，当地人的平均家庭收入在17万澳币以上，是悉尼平均收入的近3倍。

说到这，我要盘点一下大摩的公寓类物业了，过了Warringah Hwy进入下北的东部，你要走Military Rd，这条奇堵的路，我恨透它了。看着沿街的那些破公寓，我更是觉得cheap得很，你买这，人家问你住哪？你说你住Mosman，你这回答和那些买1600万澳币物业的人的回答是一样的。

“哥们，你开啥车？” 

“大奔。”

这可以是奔驰B Class，也可以是CLS 63 AMG， 哥俩连车钥匙都一样。车价差了五六倍。

森海塞尔，顶级的德国耳机制造商，你买一个HD800，德国原装上边刻有全球第几台的编码，售价在7000人民币，也是森海的旗舰类产品，同时也有几十块人民币的中国制造的也是森海出品的。

所以你不要以为区域买对了，就万事大吉了，因为你很有可能在扯犊子。

穿过Military Rd，进入Middle Head Road, 喧嚣后的宁静，基本也就进入富人区的节奏了。作为典型的靠水区域，大摩的坡地很多，所以开起车来挺费油的。而且我还悟出一个道理，你之所以去到那些顶级豪宅后，从外观看不出什么端倪，心里谩骂着什么狗屁，那是因为人家房屋最好的角度是冲着水的，不是冲着街道冲着你的，你想多了，你在外边看的都是屁股。

所以你先有个船再说吧。

Mosman过去5年房价在1000万澳币以上的物业我都去过了，大体都这德性。

来看数据：

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

区域中位价在320万澳币左右，而这上边写得是排名全新州第13是不准确的，因为顶级区域每年的交易是非常不稳定的。有些人拿着悉尼西南区的中位价或某套房子来说事，把死的说成活的，蒙你个不懂的，也是够了。至于套路，大家可以参考澳房大全平台菜单的"你问我答18"。

数据永远是辅助的，不加以理性的认知，就是假大空。

公寓市场：

Mosman的公寓中位价为93万澳币，区域内倒是有几处藏在区域内部的，我觉得还可以吧，只是靠近大马路的那些，实在是让我喜欢不起来。所以在后边的篇幅，就不展开说了。

大悟看房 I

布局：6房4卫2车位

占地：620平

内部面积：391平

上次售出时间：2011年

上次售出价格：$510万

卖方中介指导价：$650万+

这套物业所在的位置是Balmoral，在区域周边占地面积属于中等，物业位于十字路口，水景不算是一线，户型方面原来是5房3卫，所以是经后来改造的，布局上稍显凌乱，好处是，地势较高，水景方向没什么遮挡，门口道路宽敞，在周边房屋中占地雷同的相比，位置算是不错的。

合同上撩了一眼，卖家是华人，去看房的也零星有一些华人。

大悟看房 II

布局：5房4卫2车位

占地：706平

内部面积：400平+

上次售出时间：2010年

上次售出价格：$900万

卖方中介指导价：$1200万+

这套又是典型的“门脸冲里，屁股冲你”的物业了。也的确是一线水景物业。

如果抛去价位因素，这套物业100分，我给他90分。

“这套物业位于Mosman的南部的Clifton Gardens，卖家因为在周边买了套2000万澳币的物业，所以要转手这套，指导价1200万澳币，目前有出价1100万澳币，卖家不着急，想再高一点。”

以上都是卖方中介的说辞，大悟哥那能全信么？

2010年，这套物业卖出时，days on market为528天，也就是花了1年半售出（这种价位的时间段倒也正常），售价900万澳币。

2014年，挂1300万，过了200多天，未售出。

2015年-2016年，换了家中介，又过了200多天，未售出。

2016年，再次换中介，价位第一次为1250万，后来为1050万澳币，开始听取报价，目前为150多天... ...

从以上你能看出来，卖家是真不着急。

以上是专业的东西，接着说房子，作为Clifton Gardens最贵的一条街上的物业，对面的海湾是Taylor's Bay, 甚至还有一个小型私人海滩，另外，可以停船。

房屋是小翻新过的，由原来的4房4卫2车位的442阵型，换成542，房屋三层，由上往下（有电梯）。

户型很舒服，只有一点可能要因人而异，朝水的方位是南，这也没办法，因为要朝水只能朝南。其余的在翻新过后都是崭新的，对于人类来讲，完美~

大悟看房 III

布局：3房2卫1车位

占地：367平

内部面积：200平+

上次售出时间：2007年

上次售出价格：$425万

卖方中介指导价：$550万+

这套是今天看得所有物业里占地最小的，也是我个人最喜欢的一套。

找房子跟找老婆是一样的，不找最漂亮的，找个最适合自己的就行。

尽管这套占地不大，但是我很喜欢她的布局，一进门的平层跳房子型台阶是平的，浮于水面，水下还养着金鱼，这套物业也是来看房的人最多的一套。

另外，此套物业同样位于Balmoral,但是Balmoral是非常大的，此物业距离Balmoral Beach非常近，一脚油，也可步行。这也是我最喜欢它的地方。

这套物业最值得说的地方在于价格的大飞跃：

2007年3月，售价为210万澳币，

同年11月，售价425万澳币。

8个月的时间，215万澳币的升值，是非常非常精彩的翻新案例。

此次为近10年来第一次挂牌，个人觉得这套物业的售出难度不大，但不太可能是华人买家。因为西人和中国人的消费观不同，西人买东西，喜欢就好，不太在乎别人怎么看，中国人买东西，呵呵。

大悟总结 

我认为，Mosman可能是悉尼所有顶级豪宅区里，综合指数最高的之一了。

Mosman辖区内Beauty Point的小学，排名全新州前25名，比不了Killara等上北代表区域，但是秒杀上东Vaucluse们。

Mosman的Town Centre的热闹度，在富人区里是十分少见的，这点比上北区和上东区要出色很多，生活购物要方便很多。

当然还有最重要的海景因素，上北部的部分区域包括Chatswood，都难以望其项背。

所以我说Mosman缘何受高预算买家青睐，也是有道理的。再加上底蕴深厚，选择余地较大，都是造就它在豪宅买家群里成为备受瞩目的一个区域。

另外，关于Mosman区域的公寓，再补一刀，但仅代表我个人看法。

当你在“顶级区域”里买了一套公寓，而这套公寓楼靠大主路不说，对面就是Car Dealer。Woolworths超市可能因为你所在位置租金高，商品的物业会略贵（事实也的确如此），但是汽车能么？都是奥迪A4，价格差很多？上坟烧报纸——糊弄鬼啊。所以得出，你那个位置不过就是属于顶级区域的辖区管辖，但并不是顶级区域。

最后，如果用金庸笔下的一位人物来形容Mosman，我觉得他是逍遥派的无崖子：武学修为极高，琴棋书画无所不精，内功深厚，还深得师妹们喜爱。

2017第一期大悟看房日记就是这样，感谢阅读！