九月的第一天我们在Commonwealth Bank如期举办了微大展地产开发系列讲座的建筑融资篇，在此特别感谢联邦银行Michelle Knapp对活动的鼎力相助。这次讲座邀请了澳洲知名建筑公司、律师和银行为数十位对地产开发感兴趣的朋友讲解建筑风险及建筑融资要求。讲座现场朋友们听得兴致昂扬，当得知大家对此次活动的肯定时，心里甚是欣慰。
论语说，温故而知新。我对建筑风险及建筑融资并不陌生，但这次讲座也让我收益匪浅。地产开发项目最关键的部分在于买地，土地的地势、形状及位置不仅决定了项目收入，也很大程度上决定了建筑成本。 如Northpoint建筑公司管理董事Mario所说，在选择和估价土地时，应该通过项目总收益、项目建筑成本、及贷款的回报率反推土地的合理价格。而且，当遇到地下层(Basement Ratio)过高、土地过于狭长及临街面短的时候，建筑成本会较高，因此土地价格应该做出相应折扣。另外，在建筑公司报价的时候，需要注意是否所有的成本都有包括在其中，例如变电站、道路加宽及工程设计费等。这些费用往往不在建筑绘图中，但是确实是建筑过程中不可避免的成本。
Stan律师在讲座中着重强调了区域规划对建筑成本的影响，不同的区政府(Council)对停车场要求（决定地下室层数）、户型组合（一房、两房及三房的比例）、最小面积要求 (Minimum Size Requirement)。而且Council在批准DA的时候，往往也会在后面附上DA条件，例如为社区公共设施进行修缮或升级，这些DA条件也会对建筑成本有一定影响。
Michlle在归纳总结时强调了银行的风险掌控标准，各大银行对建筑贷款的评估标准大同小异，主要关注三方面：
〉项目盈利能力 － 20%总成本回报率；
〉项目总收益 － 独立估价师结合预售要求；
〉项目建筑成本 － 成本核算师结合建筑合同。
言归正传，说回Meadowbank的Meadowbay Residence (麦德水岸)项目，经过四周的努力，现在已经完成了如下工作：
〉销售：3D模型、手机APP、楼书、网站、视频、户型图；
〉融资：获得银行融资意向函、指定估价师、指定成本核算师；
〉建筑：获得建筑设计报价及建筑成本预估；
〉法律：分层方案及销售合同；
〉物业：获得物业管理预算
现在万事俱备，可以开始预售了。在预售前，和大家分享一下定价的要素。每套物业的定价，一定要做到公平合理。价格定的过高，会侵蚀购房者的投资回报。价格定的过低，在建筑过程中可能由于预算紧张无法做到品质的精益求精。合理定价，需要结合考虑该区域房价（楼花及二手房）及每套物业的特性（包括室内外面积、户型格局、朝向及景观等）。
Meadowbank附近的楼盘的价格都在每平方米$10,000 以上，附近一个较大规模的楼盘无景观两房从790,000起，有景观两房从830,000起，这些信息在domain.com.au或者realestate.com.au上很容易查得到。另外，开发商在定价时还要善于抓出各个户型的特点和价值。我通过以下3类典型户型向大家解释。
户型一：跃层一房
特点：起居及居住分层，空间错落有致，广泛受到年轻一族喜爱
户型二：两房两卫
特点：南北通透，全天阳光，通风透气，投资自住皆宜
户型三：两房两卫
特点：卧室客厅均面向北，主卧附带走入式衣橱，尤其适合自住
当开发商完成对每套或者每类公寓的特点分析，再与同区域及同项目中的其它户型进行横向及纵向的比较，一份合理的定价就可以完成了。相信通过前期的一系列努力和准备， 接下来预售可以顺利进行。希望各位多多支持。
作者：Steven YU (于佳一)
微大展项目总监，澳隆地产集团(Auslon Property Group)执行董事
Steven曾担任国际律师行资本市场及公司并购律师，持澳、中、美三国律师执照。后担任澳洲上市矿业公司CEO及悉尼地产公司管理董事，具有领衔悉尼大型地产开发项目的经验，现担任微大展项目总监，负责微大展开发项目平台及众筹项目。
联系方式：0408 898 656
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