图：Domain

文 / James Tong

快要宣布新一年度的联邦财政预算案了。“房屋的可负担性问题”在每一位澳洲政治人物的心目中，都有不可承受的重。

议员是一人一票选出来的，所以这件事非办不可。问题是，怎样办？办到什么程度？大家并不知道。

因为，每个议员都代表着一群人，而每个人的利益和能力都不同，政策的最终走向，只能是一种综合的平衡，而得到的结果很可能还是：打压措施无效！

全球房价失控的城市有很多，除了悉尼、墨尔本，我们可以看看加拿大的多伦多，尽管政府出台了一系列的打压措施，一年来房价升幅，达到惊人的32.3%！

因此，可以预见，议员们努力要做的，很可能只是要让公众看到：“我己经尽力争取过了”... 再加上“又多收了外国人一点税”... 这么一个效果而矣。

我认为，如果没有一个确定的指标，讨论什么“房屋的可负担性”，都是一种虚伪的做秀。所以，上周在朋友圈发了一个心理测试题：“如果澳洲的房价在十天内，每天下跌3%，请问下跌到哪一个比例会有最多人高兴？他们占澳洲的人口比例会有多少？”

这个测试的目的很简单，就是为“可负担”这个概念，定出一个大家高兴见到的数字。

测试的结果也是早就能预知的：不希望房价下跌的朋友占了大多数，这与我圈子里从事房地产业的人较多有关。而更重要的是，根本不会有“呵，现在大家都买得起房子了”这样一个全民高兴的Benchmark，因为即使下跌30%，还是会有许多买不起的朋友，那么“可负担性”这个命题，何时才能成立呢？而如果再往40%跌下去，说明价值很不稳定，小老百姓还敢买么？最高兴的自然又是手头刚好还有现金的抄底炒家！

历史上，房价经过大跌的城市不是没有，比如香港和东京。香港如今已经又创了好多次历史新高，但是你能说香港人和东京人当时都高兴、都愿意再来一遍吗？

“玩民意”又是极危险的事，有能力把房价打压超过15%的政府，不见得就受欢迎，他们下一步的任务，很可能就是要马上“救市”，如果没有作为，让房价续跌，就要面临信任危机被推翻，谁会傻到这样去折腾？

现实情况是，房价每下跌3%，等着接盘的人会批量增加，他们当中的大多数是之前就负担得起的，只是等待更好的机会，所以，政客就算真能精准地“安排”下跌，所解决的，也不是“可负担性”这个问题。

最近一段时间，澳洲全民都被动员起来，热议有什么措施能让普通人买得起悉尼、墨尔本的房子，大家好象都看不到，柏斯、布里斯班、达尔文等大多数澳洲城市的房价都是非常便宜（相对而言)，这就好比有一些买不起保时捷、宝马的人在投诉车价太贵，让议员们大为紧张。

在众人的“献计献策”里面，有取消移民的、取消负扣税的、甚至取消投资物业贷款的，只不过，每一条看似有效的措施，都会带来政府不能承受的副作用。

假如要研究悉尼的房价为什么没有下降的空间，真正的原因是很清楚的：悉尼是一个资金的安全港，即使是全球金融风暴，悉尼房价也只是下降了4.6%。就如威尔逊博士所说，悉尼就相当于美国的纽约。我看不到有什么必要，要主动把这个形象打掉。

有好伙伴看了我上周文章《炒房炒的是什么？》留言道：“我的理解是现在的房子已经变成了金融产品，因为人类已基本解决了自己的居住问题，不用把房子只作为一个用于居住的东西。而且房子这个金融产品比起华尔街那些大佬们设计的虚拟的高杠杆的金融产品更靠谱，最起码它可以摸到。”这，说得在理！

上周，莱坊在全球推出第11份财富年报，它的全球住宅部主管 Lord Andrew Hay说: “在全球的市场来说，悉尼真的看起来很便宜，这是没有疑问的。我不认为澳洲房市走向崩溃。”

他还说: “要有一个真正成功的市场，您需要有海外和本地的投资。对我来说，最理想的比例是百分之60的本地需求，百分之40的海外需求。然后您可以得到海外刺激的增长，但由真正的本地市场支撑。这样便可以有最大的平衡。而对我来说，这就是可持续市场的条件，也是一个令人振奋的市场。”

所以，如果你有机会见到自己选区的议员，除了跑上前合照，不如就直接告诉他：“我知道没有立竿见影的方法去解决悉尼、墨尔本的房子可负担性问题”。我想，他会需要这个心灵安慰。

找来找去，是有一个人有能力完成让悉尼房价下跌这个任务的，今天看到澳洲的英文传媒在传一个消息：美国驻澳大利亚大使James Carouso已经发出警告：北韩的核弹两年之内将有可能打到澳洲...只不过，这绝不是大家愿意见到的事。

当房价往下看不到出路时，就要看看房价往上是否有改善“房屋的可负担性”的办法了...这，并不是天方夜谭，我们下回分解。

James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席