小轶说法05
海外人士土地税附加税
悄然来临
明年开始征收，你准备好了吗作者：小轶
微信：legalserviceau
我曾经在之前的专栏中讨论过新州4%海外买家附加印花税，现在这个附加印花税已经开始征收了有小半年，相信各位海外买家已经深深的被打击伤到了。新州政府在6月14日发布的State Budget中也同时提出了会从新的自然年也就是2017年开始对于海外人士拥有的住宅土地开始征收土地税附加税0.75%。
作为与之相对应的姊妹篇或者兄弟篇，我们就来看下从今年12月31日开始实施的“关于海外人士拥有住宅土地的新土地税征收方法”，当然这里的土地概念是宏观的，也包括那些拥有公寓的海外人士。
往期链接：新州物业法案即将实施，对你的影响到底有多大？| 小轶说法04（原创）
土地税征收方法
为什么强调12月31日，是因为很多时候大家都不太清楚土地税的征收方法。是否需要缴纳土地税和需要征收多少土地税只看这个人（土地拥有者）在某一年的12月31日傍晚12点时在新州是否拥有土地，和拥有总价值多少的土地，这个12月31日是唯一的判断时间点。
当然，一直以来大家都清楚，自住用途的土地（Principal place of residence）是享有土地税豁免的。也就是说无论这房子所在的土地价值几何，只要这房子达到税务局对于自住房的要求就不需要担心土地税。
即使是非自住土地，新州政府一直以来也采用“起征点”的方式，也就是你在新州拥有的土地合计总价值达到一定额度才开始征土地税。比如今年的起征点是$482,000。
较原土地税基础的变化
那从今年12月31日开始实施的新的海外人士土地税附加税，到底在原土地税基础上有哪些变化。关于土地附加税的0.75%的计算，总结起来，只需要理解两点：
○ 没有免税额。也就是没有大家熟知的基本土地税起征点的概念，因此每100刀的土地价值就会征收固定的75 cents的海外人士土地附加税；
○ 自住房的免征税豁免也不适用于土地附加税。因此，即使此房产作为海外人士的自住房，也不会得到任何形式的土地附加税折扣或者豁免。
如果听的有点迷糊，还不清楚该怎么算，那就请分两步理解：
◇正常的土地税该怎么算怎么算，该自住豁免就豁免，该有起征点还有起征点
◇额外的话，如果土地的任何所有权归海外人士，则相应的海外人士持有的土地价值总额需要乘以固定税率0.75%来支付土地税附加税
关于海外人士的定义，在土地税附加税定义下的海外人士与我们之前讨论的印花税附加税一致。在这里需要重新搬出之前我关于额外4%印花税专栏的图表：
**以上解读中文部分为法条的简化或实际举例，仅为参考。
在海外人士参与的房产投资中，具体这土地税和海外人士附加税要怎么计算，我们来举三个例子：(以下举例中会使用2017年的土地税起征点$549,000为基准计算)
例子1： A先生作为海外人士在新州拥有土地价值为澳币70万的房产（$700,000）.
● 基本土地税基于$700,000为 （$700,000 -$549,000)*1.6% + $100 = $2,516
● 因为A先生为海外人士，则额外需要支付的土地税附加税为$5,250 ($700,000*0.75%)
● 所以作为海外人士，A先生一共需要支付土地税 $2,516 +$5,250 = $7,766
例子2：A先生作为海外人士和B小姐（澳洲公民）以Tenants in common形式拥有一所房产土地价值澳币一百万（$1million）双方在此房产中各持有50%利益.
● 基本土地税基于$1 million土地价值为：($1,000,000 - $549,000)* 1.6% + $100 = $7,316 （这为双方需要共同支付的土地税）
● 因为有一半房产算作海外人士拥有，因此A先生需要单方面额外支付土地税附加税，具体计算为: $1,000,000/2 * 0.75% = $3,750.00
例子3：假设与例子2的情形一致，但是土地价值变为$400,000，则：
● 由于土地价值并没有达到2017年度的土地税起征点$549,000,则双方不需要支付基本土地税；
● 但是因为有一半房产还是海外人士A先生拥有，并且附加税并不享有免税起征点，因此A先生需要单方面额外支付土地税附加税，具体计算为: $400,000/2 * 0.75%= $1,500.00
关于缴付附加税的义务
看了以上，非海外人士会觉得这说了一堆，好像跟我没什么关系。需要注意的是，在上述海外人士和非海外人士共有房产的例子中，如果海外人士需要单方面缴纳海外人士土地税附加税，而由于某些原因不履行缴费义务（例如借由长期住在海外等理由逃避支付），那与他共有房产的非海外人士有责任与义务代替海外人士支付这笔钱（税务局有权力向非海外人士这一方追讨这笔款项）。
这是未来海外人士和非海外人士共买房产时需要注意的一点。简单来说，这债，你非海外人士，有可能还是要背的。
结 语
以上就是关于土地税附加税的简单介绍，当然篇幅所限，我没办法把内容扩展到关于海外公司和基金作为土地拥有者的具体情况。有复杂的案子和事实，我们私下讨论。
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这是小轶专栏本年度的最后一期，预祝大家圣诞节新年快乐。我们回来见！
